Zastępca prezydenta Krakowa w rozmowie z LoveKraków.pl mówi, że niektóre decyzje o warunkach zabudowy wprowadziły nieład w przestrzeni. Elżbieta Koterba wyjaśnia również jej powiązania z Biurem Rozwoju Krakowa oraz zdradza, co chce robić po zakończeniu obecnej kadencji samorządowej.

Patryk Salamon, LoveKraków.pl: Pani prezydent, podoba się Pani obecna zabudowa Krakowa i to, co się dzieje w sferze inwestycyjnej?

Elżbieta Koterba, zastępca Prezydenta Miasta Krakowa ds. Rozwoju: Odróżniajmy kwestie zabudowy od sfery inwestycyjnej. Jeżeli chodzi o inwestycje, to dobrze, że Kraków się rozwija, bo to oznacza, że bogacą się jego mieszkańcy, nie muszą wyjeżdżać w poszukiwaniu pracy, co więcej, w Krakowie młodzi ludzie chcą mieszkać, przeprowadzają się tutaj i zakładają rodziny. To pozytywne zjawisko. Na tak rozwijający się Kraków czekaliśmy przez lata. Chcę przypomnieć, że lata temu właściwie wszystkie doniesienia prasowe dotyczyły tego, jak trudno w Krakowie rozpocząć inwestycję, nawet tę najmniejszą, indywidualną, jak mało jest nowych przedsięwzięć w porównaniu do potrzeb mieszkaniowych. Narzekano też na to, że Kraków nie potrafi przyciągać inwestorów. Teraz jesteśmy innym miastem! Kraków ożył, już nie tylko turystycznie, ale także gospodarczo i społecznie. Nasze miasto jest już nie tylko piękne historycznie, ale może pochwalić się naprawdę ciekawym, współczesnym zagospodarowaniem przestrzeni – i nie mam tu na myśli tylko budynków, ale przede wszystkim publiczne place, zieleńce czy parki. Te wszystkie elementy razem sprawiają, że Kraków jest magnesem zarówno dla biznesu, jak i nowych mieszkańców.

Zapytam inaczej. Czy jako architektowi i urbaniście podoba się Pani to, co dzieje się w Krakowie?

Są miejsca, w których Kraków znakomicie się rozwija, bardzo dobrze zarówno pod względem architektonicznym, jak i urbanistycznym, a także miejsca, w których wydane decyzje o warunkach zabudowy wprowadziły nieład w przestrzeni. Nie powinno się to zdarzyć, jednak doszło niestety do takiej sytuacji ze względu na obowiązujący dualizm prawa. Nie odważyłabym się generalizować i oceniać miasta jako całości.

Z jednej strony mamy bowiem plany miejscowe, które muszą być zgodne ze studium i uporządkowaną zabudowę, z drugiej warunki zabudowy, które takiej zgodności nie muszą mieć, dające właściwie inwestorowi dużą dowolność w kształtowaniu przestrzeni. Dlaczego? Bo inwestor może kierować się tylko i wyłącznie zasadą tzw. dobrego sąsiedztwa, zupełnie nie patrząc na to, co jest zapisane w dokumentach polityki przestrzennej miasta, czyli w studium. I niestety taką linię orzekania, jak najbardziej zgodną z prawem, choć negatywnie wpływającą na przestrzeń dookoła nas, przyjmują sądy.

Sądy administracyjne nie zgadzają się z Państwa rozumowaniem?

Nigdy nie udało nam się wygrać sprawy ze względu na ład przestrzenny. Proszę sobie wyobrazić, że mimo iż w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym istnieje pojęcie ładu przestrzennego, nasze argumenty powołujące się na tenże ład, sądu nie przekonują. Dla sądu sprawa jest prosta. Jeżeli inwestor spełnia warunki wynikające z art. 61 tejże ustawy, musi dostać pozytywną decyzję WZ i żaden sprzeciw czy to społeczny, czy nasz jako organu nic w tym zakresie nie zmienia. Dlatego właśnie tak istotne jest wprowadzanie w życie kolejnych planów zagospodarowania przestrzennego – tylko one bowiem dają nam jako mieszkańcom możliwość obrony przed niszczeniem ładu przestrzennego.

Czy wszystkie wz-tki wydawane są w terminie w Krakowie?

W przypadku „wuzetek” termin nie jest tak samo precyzyjnie wyznaczony jak w przypadku pozwoleń na budowę, gdzie mamy na to 65 dni. Nie wolno nam jednak przewlekać procedury. Przy czym mamy prawo, jeżeli dla danego terenu jest procedowany plan zagospodarowania przestrzennego, zawiesić powstępowanie w zakresie wydania decyzji WZ na 9 miesięcy.

Przyjmujemy założenie, że na dany teren, który ze względów przyrodniczych czy społecznych może być cenny dla miasta i mieszkańców, inwestor chce pozyskać decyzję WZ, to pani nie może postanowić i powiedzieć urzędnikom „sprawa jest na tyle ważna, że musimy ją zablokować”?

Jeszcze raz powtórzę: w przeciwieństwie do relacji prawo-biznes czy prawo-obywatel, gdzie obowiązuje zasada „co nie jest zakazane, jest dozwolone”, organy administracji nie mają tej dowolności. Urzędnik musi działać zgodnie z prawem i w jego ramach. Jeśli więc przychodzi inwestor, którego zamierzenie spełnia wszystkie warunki określone w ustawie, to znaczy planowana inwestycja ma m.in. zapewniony dostęp do drogi publicznej oraz dostawę mediów, a także w swoim celu i zakresie odpowiada sąsiednim zabudowaniom, to urząd musi wydać określoną decyzję zgodnie z prawem. Nawet jeśli sami widzimy, że ta inwestycja zaburzy ład przestrzenny, nie możemy jej zablokować, wymyślając konieczność jakiś uzupełnień czy doszukując się mankamentów. Nie możemy, bo gdyby inwestor dopatrzył się nieuzasadnionej przewlekłości, to urząd oraz ten określony urzędnik mógłby zostać posądzony o łamanie prawa.

Chodzi tutaj głównie o wypłatę odszkodowania?

Nie tylko. To jest, proszę o tym pamiętać, przede wszystkim odpowiedzialność urzędnika i to nie tylko cywilna. Nie mogę ani jako przełożony, ani samorządowiec wymagać od urzędników, aby łamali prawo, nawet jeżeli wszyscy widzimy jego ułomność. Państwo często o tym zapominają albo nie wiedzą, ale wydłużenie procedury po to, by wsłuchać się w realne problemy sąsiadów z daną inwestycją, może być potraktowane przez sąd jako przewlekłość postępowania, a więc działanie niezgodne z prawem, i narazić takiego urzędnika na określone konsekwencje.

By jednak nie stać na z góry straconej pozycji, a jednocześnie jasno zakomunikować inwestorom, że rozwój nie może oznaczać niszczenia przestrzeni miejskiej, powołany został trzy lata temu, wspomniany już przeze mnie, zespół ds. wz-tek. To oczywiście nie jest żaden nowy organ, a swego rodzaju merytoryczne ciało doradcze wspomagające inspektorów w budowaniu argumentacji dla wydawanych decyzji. Zespół, w trakcie dyskusji, ma bowiem znacznie większe szanse na wypracowanie bogatszych i trudniejszych do podważenia podstaw do wydania warunków zabudowy niż pojedynczy urzędnik. Dla przykładu: jeżeli inwestor, spełniając warunki podstawowe, występuje o zabudowę wielorodzinną wśród jednorodzinnej to w ramach zespołu szybciej i łatwiej dobrać takie wskaźniki, które nie pozwolą na realizację inwestycji niepasującej do istniejącej już jednorodzinnej.

Kolejnym elementem pomocy ze strony zespołu dla inspektorów wydających decyzje WZ jest określenie wskaźnika skali pokrycia danego terenu zielenią. Niestety zieleń, określana jako powierzchnia biologicznie czynna, nie oznacza jedynie bogatych drzewostanów przypominających parki czy lasy, ale także tzw. zielone dachy czy nawet rośliny w donicach. To prawo ogólne, którego nie możemy zmienić ani decyzją WZ, ani planem. Możemy jednak zadbać o to, by jakość życia w nowych budynkach odpowiadała celowi, w jakim się je tworzy, a więc by dobrze się w nich zamieszkiwało. A to oznacza określanie powierzchni biologicznie czynnej co najmniej na poziomie 40%, z tendencją zwyżkową w miejscach szczególnie cennych krajobrazowo.

Mogę więc śmiało powiedzieć, że dzięki działaniu zespołowemu, sytuacje takie jak np. zabudowanie Woli Justowskiej dużymi budynkami wielorodzinnymi nie mają już miejsca. Zamierzenie może oczywiście mieć charakter wielorodzinny, ale jego gabaryty i zakres muszą być dostosowane do zastanego otoczenia. Nie ma więc już sytuacji, w której powstałby budynek, który nie przystaje do sąsiednich zabudowań czy niekorzystnie wpływa na warunki życia nowych i rodzimych mieszkańców.

Pani Prezydent, co stało się w przypadku Zabłocia? Ostatnio mieliśmy decyzję sądu administracyjnego, który dość mocno skrytykował wydane przez Pani wydział pozwolenie na budowę bloków przy ulicy Przemysłowej?

Nie można jednak tej decyzji sądu traktować jako krytycznej oceny wystawionej urzędom – są to po prostu kwestie wymagające wyjaśnienia i uzupełnień. Czekamy na pisemne uzasadnienie wyroku sądu. Przypominam, że ta decyzja została utrzymana przez wojewodę.

Może pojawić się zarzut, że wnioskodawcą inwestora była Pani rodzinna firma Biuro Rozwoju Krakowa...

Nigdy nie ukrywałam, że wspólnie z mężem i synem pracowałam w Biurze Rozwoju Krakowa. Obecnie nie mam żadnego wpływu na działalność tej firmy. Jednocześnie moi najbliżsi doskonale zdają sobie sprawę, że ze względu na moje obecne miejsce pracy są pod lupą mediów i nie tylko, i wszystkie ich działania muszą być podwójnie nieskazitelne. Z drugiej strony doskonale wiem, że ja także nie mogę swoim zachowaniem czy decyzjami sprawiać wrażenia „sprzyjania” jakiejkolwiek firmie komercyjnej. Pozwolenia na budowę wydawane są przez osoby, które mają indywidualne upoważnienia od prezydenta. Żeby była jasność – ja takiego dokumentu nie posiadam.

Jednak Pani nadzoruje tych urzędników.

Nie ja, nadzoruje ich bezpośrednio dyrektor wydziału.

A Pani nadzoruje dyrekcję wydziału architektury.

Oczywiście, że tak! Ale już o tym wspominałam: zdaję sobie sprawę, jaka odpowiedzialność ciąży na urzędniku podpisującym się pod decyzją. Byłabym kompletnie nieodpowiedzialna, gdybym komukolwiek nawet sugerowała podjęcie decyzji wątpliwej prawnie. Proszę pamiętać, że decyzje urzędu są bardzo często weryfikowane przez rozmaite instytucje kontrolne, wliczając w to CBA czy prokuraturę, jesteśmy w pełni transparentni. Działań niezgodnych z przepisami nie da się ukryć, wbrew temu, co wiele osób sugeruje.

Pozwolę sobie jeszcze na jedną osobistą refleksję – często słyszę opinie, szczególnie gdy szukamy pracowników, że urząd powinien zatrudniać fachowców, którzy sprawdzili się na rynku komercyjnym, są menadżerami itd. Nigdy nie kryłam tego, że wywodzę się z biznesu. Przychodząc do urzędu, miałam nawet w tym kontekście opinię prawną śp. profesora Andrzeja Oklejaka, że nie zachodzi konflikt interesów pomiędzy moją pracą w przeszłości a zadaniami realizowanymi przeze mnie jako wiceprezydenta. Co więcej, byłam i jestem dumna, mogąc wykorzystać zdobyte wcześniej doświadczenia dla dobra Krakowa. Ale sam Pan widzi, że jednak potem media szybko zapominają, że same dopominały się o zatrudnianie fachowców sprawdzających się wcześniej w swoim biznesie.

Pani prezydent, przejdę do kontrowersyjnego tematu, czyli opracowywania planu miejscowego dla wybranych obszarów przyrodniczych. 16 kwietnia odbyła się dyskusja w Urzędzie Miasta Krakowa. Mieszkańcy zadawali pytania, czy władze miasta mają pieniądze na wykup od nich terenu, ponieważ nie będą mogli na nich inwestować.

Tereny, o których mowa to w większości kompleksy rolne. One nigdy nie były inwestycyjne. W związku z uchwaleniem planu ich przeznaczenie nie ulegnie zmianie, nie zostanie pomniejszona ich wartość. Brak więc podstaw prawnych do wnoszenia postępowań odszkodowawczych.

Czy dotyczy to wszystkich przypadków?

Rekompensata należałaby się tylko wtedy, gdybyśmy planem ograniczali możliwości inwestycyjne. W tym obszarze nie występują sytuacje, aby ktoś miał teren budowlany, a ten plan ograniczałby jego możliwości inwestycyjne. W każdym razie ja takich przypadków nie znam. Oczywiście rozumiem, że ktoś, kto ma własną nieruchomość – zlokalizowaną  w niedalekim sąsiedztwie od istniejącej zabudowy chciałby ją przekształcić w teren inwestycyjny. Dlatego przystąpiliśmy do opracowania nowego studium, które dokona korekty terenów inwestycyjnych w zakresie możliwej na tych obszarach zabudowy jednorodzinnej.

Prezydent Jacek Majchrowski stwierdził, że będzie patrzył na wnioski wniesione przez mieszkańców. Po tym ma zdecydować, czy plan trafi do kosza, pozostanie w obecnej formie czy zostanie zliberalizowany.

Prezydent będzie jak zawsze wnikliwie rozważał sytuację pojawienia się uwag do planu. Zawsze się tak dzieje zgodnie, z ustawą o planowaniu przestrzennym, że osoby zainteresowane zgłaszają swoje uwagi, a prezydent je rozpatruje.

To jest chyba naturalne, że właściciel działki chce się na niej budować.

Należy stworzyć dobre warunki rozwoju dla właścicieli działek, ale nie zawsze musi to oznaczać, że będzie się spełniać tylko ich wolę. Wtedy mielibyśmy miasto, które byłoby nie tylko zabudowane w sposób chaotyczny, ale także w sposób sprzeczny z dobrem wspólnym. Mieszkańcy – co chciałabym szczególnie mocno podkreślić – oczywiście mają swoje prawa i swoje racje, stąd pozwalam sobie na następujący apel: jeżeli Państwa nieruchomość spełnia warunki lokalizacji to mają Państwo szansę, zgodnie z prawem, po uchwaleniu nowego studium i zmianie planu, przekształcić te tereny, w budowlane. Proszę o odrobinę zaufania do urzędu, a zgodnie z prawem będą Państwo mogli się budować na swoich działkach.

Mogą nie ufać urzędowi. Władze obiecują, że będzie studium zmienione, a za rok może być sytuacja, że wyjdzie ktoś i powie im, że niestety nie da się akurat w tym fragmencie zmienić studium, bo muszą pozostać tereny zielone. Co Pani powie na taki argument właścicieli nieruchomości?

Jeśli będą propozycje, żeby przekształcać tereny zielone, cenne przyrodniczo, to oczywiście nie będzie naszej zgody. W innych przypadkach każda sprawa będzie indywidualnie analizowana.

25 maja minął termin na składanie uwag. Ile wniosków się pojawiło?

Za przyjęciem miejscowego planu jest zgłoszonych 811 uwag, zaś kwestionujących ustalenia planu 687. Generalnie można powiedzieć, że uwagi zaliczają się do dwóch kategorii: właściciele gruntów chcą mieć tereny inwestycyjne, natomiast osoby nie będące właścicielami, czyli pozostali mieszkańcy, ekolodzy, urbaniści, stowarzyszenia i aktywiści miejscy chcą, aby te nieruchomości pozostały nieinwestycyjne. Często mieszkańcy mają takie podejście, że ich działka powinna być inwestycyjna, ale już na działce sąsiada powinien zostać stworzony park. A w planowaniu przestrzeni miejskiej trzeba jednak wyjść ponad partykularne interesy i spojrzeć na miasto z szerszej perspektywy.

Za chwilę zacznie się dyskusja na temat budynków po klinikach uniwersyteckich przy ulicy Kopernika. Rozpoczęło się procedowanie planu miejscowego, który jest na bardzo początkowym etapie. Czy do czasu wyprowadzenia się klinik, czyli do końca 2019 roku, uda się uchwalić plan?

Sądzę, że uda się uchwalić plan do końca 2019 roku, a raczej mam blisko stuprocentową pewność. Choć oczywiście w zakresie uchwalania planu właściwa pozostaje rada miasta, a prezydent jest wykonawcą.

Jakie funkcje tam Pani przewiduje?

Moim zdaniem jest to teren predysponowany do zabudowy usługowej w otoczeniu zieleni, a nie teren pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Taka funkcja – funkcja usługowa – jest tam obecnie realizowana, takie założenia przyjęte zostały w studium i plan miejscowy będzie do tych zapisów dostosowany.

Przyjmuje Pani założenie, że te budynki mogą być wyburzane?

Inwestor będzie musiał postępować zgodnie z obowiązującym prawem, a więc zgodnie z opiniami i decyzjami konserwatora. To jest teren, dla którego zrobiliśmy specjalne opracowania i mamy szczegółowe wytyczne zarówno co do funkcji ochrony, jak i jego rozwoju. 

Nie obawia się Pani, że do tego czasu plan nie zostanie uchwalony?

Ten plan w 2019 roku będzie uchwalony. Wierzę po prostu, że dokumenty planistyczne, które tworzymy jako samorząd wspólnie z mieszkańcami, zasługują na to, by radni miasta pozwolili im zafunkcjonować w realnym świecie. Szczególnie jeśli dotyczą tak ważnych dla miasta obszarów jak rejon ul. Kopernika.

Jakiś czas temu wspomniała Pani o tym, że do końca kadencji Kraków będzie w 70 procentach pokryty planami miejscowymi. To jest realne?

W tej chwili mamy blisko 54 procent powierzchni miasta pokrytej planami. I nadal mam nadzieję, że uda nam się dojść do końca kadencji do 70 procent obszaru miasta.

Przejdę do innego tematu. Od 2016 roku toczy się sprawa uchwały krajobrazowej. Kiedy Kraków doczeka się tych regulacji?

Nasza uchwała krajobrazowa jest inaczej prowadzona niż w innych miastach. Cały Kraków objęty zostanie uchwałą i nie dotyczy to tylko reklam, ale również ogrodzeń i elementów małej architektury. Generalnie mamy w Krakowie sprawdzoną i dobrze funkcjonującą praktykę w sprawie konsultowania spraw z mieszkańcami i podobnie było w tym przypadku. Po pierwszych spotkaniach wpłynęły uwagi. Zauważyliśmy też, że pojawiło się orzecznictwo sądów do uchwał przyjętych w innych miejscowościach. Te wyroki były pouczające, wprowadziliśmy zmiany i wyłożyliśmy do publicznego wglądu projekt uchwały po raz drugi. To bardzo pozytywnie ocenili mieszkańcy. Uczymy się więc nie na swoich błędach, a na błędach innych miast. W prawie, także tym lokalnym, nie chodzi o to, by było pisane na kolanie i uchwalane na łapu capu, a potem wielokrotnie zmieniane. Szczególnie dokumenty planistyczne, by utrzymały swoją funkcję kontrolującą i ochraniającą, powinny być przemyślane i napisane tak, by z jednej strony nie tworzyć katalogu wyjątków czy kazusów, a z drugiej, by nie były zbyt ogólne, a przez to nastręczające problemów interpretacyjnych.

Z rozpatrzonych uwag, które analizowałem nasuwa się jedna myśl, że na początku była rygorystyczna uchwała, a później doszło do liberalizowania zapisów.

Tak, zapisy zostały nieco inaczej sformułowane, ale nie w celu ich złagodzenia. Modyfikacje zmierzały więc przede wszystkim do objęcia szczególnymi restrykcjami większego obszaru Krakowa. Dostosowaliśmy także zapisy naszej uchwały do rozporządzenia o drogach publicznych.

Kiedy dokument ostatecznie trafi do radnych?

Projekt uchwały trafi do rady jeszcze przed wakacjami i chciałabym, żeby został uchwalony jeszcze przed przerwą wakacyjną. Urząd jest gotowy, aby wprowadzić uchwałę pod obrady rady miasta w czerwcu. 

Zakładamy optymistyczny scenariusz, że radni akceptują uchwałę. Dokument wchodzi do obiegu prawnego i kiedy zapisy zaczynają działać?

W ciągu dwóch lat od tego momentu będzie trzeba dostosować istniejące inwestycje reklamowe do tychże zasad, warunków i zakazów. To dość długie vacatio legis, ale konieczne, by wprowadzić odpowiednie modyfikacje lub nawet zlikwidować dany obiekt. Dostosowanie nie będzie konieczne w przypadku istniejących obiektów małej architektury oraz w stosunku do ogrodzeń.

Ta uchwała podatkowa zacznie obowiązywać z chwilą wejścia w życie? Nie ma dwuletniej karencji?

Zakładamy około 1,5 roku. Oznacza to, że jeśli ktoś ma reklamę na swoim terenie, to po tym okresie będzie musiał taką opłatę ponieść. Co istotne, uchwała pozwoli także wymierzać kary pieniężne w przypadku realizacji reklamy niezgodnie z jej zapisami. Liczę więc, że naprawdę będzie się dało odczuć pozytywne skutki tego prawa lokalnego, podobnie jak to miało miejsce w przypadku uchwały o parku kulturowym.

Pani nie wydaje się, że teraz tych reklam jest za dużo?

Oczywiście, że za dużo.

To nie może Pani zaapelować do dyrekcji ZIKiT, aby nie wydawali pozwoleń na sytuowanie reklam w pasie drogowym?

Nie mogę.

Dlaczego?

Zgodnie z kompetencjami nie mogę tego zrobić. Ale już uchwała krajobrazowa będzie stanowiła taką nieprzekraczalną granicę.

Jednak ma Pani możliwość zwrócenia uwagi na to prezydentowi Majchrowskiemu i prezydentowi Trzmielowi. Było już coś takiego rozważane?

Dyskusja publiczna w tej sprawie się odbyła – Pan Prezydent zna jej wyniki i nie ma potrzeby wystosowywać odrębnych apeli.

Na sam koniec zapytam o Pani plany urzędnicze. Nie pytam celowo o plany polityczne, bo wiem, że mnie Pani poprawi.

Ale słowa „urzędnicze” też nie lubię.

W takim razie, jakie ma Pani plany po zakończeniu obecnej kadencji?

Na razie dokładnie wiem, co chcę zrobić do końca tej kadencji. Zajmuję się nie tylko architekturą i planowaniem przestrzennym, ale w moim pionie jest też wymiana pieców węglowych i muszę teraz zrobić wszystko, żeby zniknęły one do września 2019 roku z Krakowa, czyli do momentu całkowitego zakazu używania w naszym mieście węgla i drewna do ogrzewania.

Jestem ambitna i chcę przede wszystkim rzetelnie dokończyć rzeczy, które zaczęłam. 

Powiedziała Pani, aby pomyślnie je zakończyć, ale czy to oznacza, aby je kontynuować?

Rada miasta przystąpiła do sporządzania studium. Już zajęliśmy się pracami wstępnymi. Czas pokaże, co będzie dalej. Jesteśmy w wyjątkowej sytuacji i nikt nie powiedział, że będzie tak czy inaczej. To, na chwilę obecną, wróżenie z fusów.

To powróżmy trochę z tych fusów. W grudniu, po wygranych wyborach prezydent Majchrowski zaprasza Panią na spotkanie i pyta, czy dalej chce być Pani wiceprezydentem. Co wtedy Pani odpowiada?

Powiem tak – po tych kilku latach mam naprawdę ogromną wiedzę o mieście i potrzebach mieszkańców. Nie chciałabym tego zmarnować. Kraków to miasto warte tego, by z dnia na dzień stawało się coraz lepszym miejscem do życia. 

Czyli przyjmie Pani ofertę pozostania wiceprezydentem?

Żeby przyjąć ofertę, musi ona być najpierw złożona. W tym wypadku nie wybiegam w przyszłość. Skupiam się, by najlepiej jak umiem wywiązywać się z powierzonych mi zadań.