– Z naszych rozmów z najemcami wynika, że chcą oni wracać do biur i potrzebują powierzchni zarówno do pracy w skupieniu, przy swoim wygodnym biurku, jak i do pracy kreatywnej i zespołowej. Ludzie po prostu potrzebują kontaktu z innymi ludźmi, również w biznesie – mówi Agnieszka Kuehn z firmy Savills.
Zapytaliśmy ekspertów o to, co się wydarzyło minionym rok na rynku biurowym w Krakowie, a także o prognozy dotyczące nowego 2022 roku. Co nas czeka?
Odpowiedzi udzielają: Piotr Smagała – dyrektor zarządzający platformą REDD, Agnieszka Kuehn – menadżer regionalny, dział powierzchni biurowych w firmie Savills oraz Dorota Gruchała – dyrektor biura firmy JLL w Krakowie.
Łukasz Jeżak, LoveKraków.pl: W 2021 roku w Krakowie ruszyło znacznie mniej inwestycji biurowych aniżeli w poprzednich latach. Nie też tak znowu wiele projektów biurowych jest w planach. Utrzymujący się dwucyfrowy wskaźnik w poziomie pustostanów nie wróży najlepszej przyszłości biurowcom. Czy to się zmieni?
Piotr Smagała, REDD: Stolica Małopolski ma już ugruntowaną pozycję na rynku biurowym w Polsce i systematycznie przyciąga wielu nowych inwestorów. Liczba powierzchni biurowej w budowie pokazuje, że w minionym roku pojawiło się mniej nowych biurowców niż w poprzednich latach, ale nie widać na razie, aby deweloperzy obawiali się mniejszego zainteresowania ze strony najemców. Planują kolejne budowy. Jednak sama powierzchnia biurowa musi być już inna, ponieważ wskaźnik pustostanów pokazuje, że nie będzie łatwo przyciągnąć nowych najemców do biur.
Agnieszka Kuehn, Savills: Aktywność deweloperów biurowych w Krakowie pozostaje stosunkowo wysoka, biorąc pod uwagę obniżony popyt ze strony najemców, jaki odnotowywaliśmy od początku pandemii. Inwestycje, które znajdują się w tej chwili w budowie, mogą być chętnie wybierane przez najemców, ze względu na ograniczoną podaż nowej powierzchni, która w kolejnych dwóch latach prawdopodobnie będzie wyraźnie niższa niż w latach 2016-2020, kiedy średniorocznie oddawało się ponad 158 000 mkw. Na 2022 rok zaplanowano ukończenie niespełna 87 000 mkw. nowej powierzchni.
Na rynku biurowym kolejny pandemiczny rok dobiega końca i chyba spokojnie możemy powiedzieć, że nie było tak źle, jakby mogłoby się wydawać. Dwucyfrowa stopa pustostanów w Krakowie nie jest niczym nietypowym dla rynku nieruchomości. Przyjmuje się, że wakaty na poziomie 10-12%, to zdrowy poziom, dający najemcom możliwość ekspansji i dobierania odpowiedniej lokalizacji do swoich potrzeb. Właśnie taki wskaźnik pustostanów prognozujemy w Krakowie na lata 2023/2024.
W 2021 roku odnotowaliśmy wzrost poziomu pustostanów w niektórych obiektach, ale z drugiej strony były też takie, których komercjalizacja zakończyła się zapełnieniem całego budynku. Ponadto kilku największych deweloperów rozpoczęło kolejne budowy, co też jest sygnałem, że rynek biurowy w Krakowie nadal się rozwija i że deweloperzy dostrzegają w nim ogromny potencjał.
Dorota Gruchała, JLL: Rosnąca aktywność deweloperów idzie w parze ze wzrostem zainteresowania ze strony najemców, którzy w dwóch poprzednich latach w znacznej części wstrzymywali się z kluczowymi decyzjami dotyczącymi ich portfolio biurowego. Przełożyło się to na wzrost wskaźnika pustostanów. Przewidujemy, że wraz z rosnącą aktywnością najemców w 2022 r. poziom pustostanów będzie się stopniowo zmniejszał, jednak nie będzie to drastyczny spadek.
Rok temu próbowaliśmy przewidzieć, co nas czeka w 2021 roku. Rozmawialiśmy wtedy o pracy zdalnej, rearanżacji biur i większej przestrzeni dla pracownika. Z jakimi wyzwaniami będziemy się zatem mierzyć w 2022 roku? Wydaje się, że epidemia nie będzie już takim kłopotem, kwestie sanitarne mamy już chyba w małym palcu.
Piotr Smagała, REDD: Biura – nawet w dobie pracy zdalnej – nadal będą potrzebne, a doświadczenia okresu pandemii sugerują, że jeszcze bardziej niż wcześniej najemcy oczekują nowoczesnej powierzchni. Powinna być ona bardziej elastyczna i lepiej przygotowana do nowej rzeczywistości biurowej. Elastyczniejsze musi być również podejście właścicieli biurowców do podpisywanych umów z najemcami.
Agnieszka Kuehn Savills: Z naszych rozmów z najemcami wynika, że chcą oni wracać do biur i potrzebują powierzchni zarówno do pracy w skupieniu, przy swoim wygodnym biurku, jak i do pracy kreatywnej i zespołowej. Ludzie po prostu potrzebują kontaktu z innymi ludźmi, również w biznesie. Pomimo faktu, że praca z domu w pełnym wymiarze sprawdza się w przypadku wielu stanowisk i organizacji, to jednak nie we wszystkich i dla wielu osób w obszarze społecznym ma zupełnie inny, niestety negatywny wymiar. Liczę, że w roku 2022 odnotujemy większą aktywność najemców na rynku biurowym w Krakowie
Dorota Gruchała, JLL:. Głównym wyzwaniem dla firm będzie implementacja optymalnego wariantu pracy hybrydowej – takiego, który jest dopasowany do modelu i specyfiki działania danej firmy i branży, a także do oczekiwań pracowników. Będzie to wiązało się z koniecznością dostosowania powierzchni biurowej do nowych potrzeb i wymagań nie tylko w zakresie aranżacji np. pomieszczeń do pracy w większym zespole, ale również wyposażenia np. dedykowanych pomieszczeń do telekonferencji czy systemu rezerwacji biurek. Choć część najemców kontynuuje pracę zdalną, to jednak rosnąca popularność hybrydowego modelu pracy oznacza wzrost liczby firm wracających do biura np. w formule 3+2.
Obserwujemy też rosnące zainteresowanie elastyczną przestrzenią. W biurach elastycznych rośnie popularność takich rozwiązań jak np. dostęp „na żądanie” i hot-desking.
Współczesne środowisko pracy coraz częściej koncentruje się na wyzwaniach dotyczących budowania relacji z nowymi członkami zespołu, lepszej integracji i wzmocnienia poczucia przynależności. Trudne do przecenienia jest też wsparcie pracowników w dążeniu do zachowania tak dziś pożądanej równowagi między życiem zawodowym a prywatnym. Równocześnie jest coraz powszechniejsze przekonanie, że pandemia zostanie z nami na dłużej i w efekcie należy stopniowo przywracać w miarę normalne funkcjonowanie.
