Mieszkanie dla Młodych – 1,5% mieszkań spełnia warunki programu

Od 1 stycznia 2014 roku będzie można korzystać z rządowego programu „Mieszkanie dla Młodych”, który w pewnym sensie zastąpił „Rodzinę na swoim”. W Krakowie obecnie tylko 1,5% mieszkań dostępnych na rynku spełnia wymagania programu. Eksperci negatywnie oceniają MdM.  – Młodzi, którzy niewątpliwie pojawią się w licznej grupie po nowym roku w biurach spółek deweloperskich, będą musieli przełknąć czarę goryczy. Na pewno czekali na coś więcej – komentuje Piotr Krochmal z Instytutu Monitorowania Rynku Nieruchomości.

MdM zaszkodzi miastu?

Ewa Perkowska, dyrektor pionu handlowego w firmie Budimex Nieruchomości zwraca uwagę na negatywne skutki, jakie może przynieść program. Uwzględniając ceny gruntów w miastach takich jak Warszawa czy Kraków, jasno stwierdza, że tańsze mieszkania będą powstawały jedynie na obrzeżach. Dyr. Perkowska zastanawia się, czy taka polityka nie doprowadzi do dalszego, niekorzystnego „rozlewania się” polskich miast.

Podobne zdanie ma Piotr Krochmal z Instytutu Monitorowania Rynku Nieruchomości. – Program MdM jest programem dla peryferii. Będzie stymulował rozwój osiedli z dala od obecnych centów miejskich. Nie jest to dobre dla rozwoju miast, a wręcz szkodliwe – twierdzi Krochmal. Dlaczego? – Miasto będzie musiało dociągnąć nową infrastrukturę na dalekie obrzeża, kiedy w centralnych jego rejonach wystarczyłoby się podłączyć do już istniejącej, zwiększyć długość linii komunikacji miejskiej czy budować nowe szkoły, kiedy w centrum wiele stoi pustych – mówi ekspert i dodaje, że bez zwiększenia limitu ten program będzie sprzyjał nieuporządkowanemu i nadmiernemu rozrostowi tkanki miejskiej, a dodatkowo miasto stanie się droższe w utrzymaniu. – Niestety kosztem wszystkich jego mieszkańców.

W Krakowie 1,5% mieszkań spełnia wymogi

Z informacji, które uzyskaliśmy od Piotra Krochmala, wynika, że w całym kraju warunki spełniające wymagania programu MdM spełnia tylko 9% wszystkich mieszkań. W Krakowie jest to 1,5 %. Kraków, ze swoim wskaźnikiem na poziomie 4894zł/m2 lokalu, na mapie polski oferuje najgorszą dostępność tego typu mieszkań. Warunki programu spełnia tu ok. 1,5% mieszkań z puli 8 tys. jakie są obecnie dostępne w firmach deweloperskich – informuje ekspert.

Dodatkowo są one położone w niezbyt wygodnych lokalizacjach, a mieszkania mają „minimalistyczny standard”. – Kilka inwestycji, które oferują mieszkania w tym programie położone są na dalekich peryferiach miasta, tam gdzie działki były tanie. Słaba komunikacja, duże oddalenie od centrum i wreszcie minimalistyczny standard – to cechuje obecnie oferty deweloperów w programie MdM. Według Piotra Krochmala, młodzi, upatrujący szansy na nabycie pierwszego mieszkania w nowym rządowym programie mocno się rozczarują.

Wady i zalety

Zupełnie inne zdanie na ten temat ma Ministerstwo Transportu.  – Program „Mieszkanie dla młodych” realizuje cele społeczne. Oferuje wsparcie młodym ludziom oczekującym na możliwość zakupu pierwszego własnego mieszkania ze wsparciem władz publicznych – mówi Piotr Popa, rzecznik prasowy ministerstwa.

Według rządzących, mieszkania takie powinny być tańsze, co oznacza, że są zlokalizowane na obszarach miast. Jednak coś innego ma większe znaczenie: – Podstawą wyboru jest dostępność ofert rynkowych na poszczególnych obszarach, a o inwestycjach na tych obszarach decydują przede wszystkim władze samorządowe, uchwalając studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego czy też wydając decyzje o warunkach zabudowy – twierdzi przedstawiciel ministerstwa.

Piotr Popa nie zgadza się również z zarzutem, iż rozrost obrzeży miast może zagrozić miastu. – Nowe osiedla generują nie tylko koszty dla władz samorządowych związane z koniecznością inwestycji infrastrukturalnych, ale również zyski np. z podatku od nieruchomości oraz podatków dochodowych osób, które wprowadzają się do nowych mieszkań na terenie danego miasta

Limit wyższy niż w „Rodzinie na swoim”

Postanowiliśmy się dowiedzieć też, dlaczego za wskaźnik przyjęto cenę za metr kwadratowy. Jak tłumaczy rzecznik prasowy ministerstwa transportu, Piotr Popa ze względu na to, że nie zdecydowano się na wprowadzenie kryteriów dochodowych ograniczających dostęp do wsparcia, dla nowych mieszkań zakwalifikowanych do dofinansowania, przyjęto limity cenowe i powierzchniowe. W budżecie państwa zostały ujęte roczne limity wydatków przeznaczone na program. – Zgodnie z ustawą z 27 września 2013 r., limit ceny metr kwadratowy nieruchomości zakwalifikowanych do programu nie może przekraczać w przypadku stolic wojewódzkich (w tym Krakowa) iloczynu średniej arytmetycznej dwóch ostatnio ogłoszonych wskaźników wojewódzkich i wskaźnika 1,1. Obliczony w ten sposób limit jest o 10% większy niż limit dla programu „Rodzina na swoim” w 2012 roku – tłumaczy Piotr Popa.

Jak wyjaśni Popa, wskaźnik ten jest ogłaszany przez wojewodów – oddzielnie dla miast-stolic i innych gmin w województwie. – Wojewodowie określając wskaźnik biorą pod uwagę aktualne dane urzędów statystycznych oraz własne analizy, które powinny uwzględniać lokalne uwarunkowania rynku mieszkaniowego – mówi rzecznik ministerstwa transportu.

Będą obniżki cen na rynku nieruchomości?

Obecnie, aby załapać się do programu, trzeba znaleźć mieszkanie, które deweloper oferuje w cenie 4894,45 zł za m2. Jak już zostało wcześniej wspomniane, takich mieszkań jest obecnie 1,5% w całym Krakowie. ministerstwie z pomocą przychodzi jednak statystyka.

Średni koszt budowy budynków mieszkalnych w Krakowie (dane GUS) od pierwszego kwartału 2012 roku do czwartego kwartału 2013 roku wahał się od 4406 zł/m2 (I kwartał 2012 r.) do 3876 zł/m2 (II kwartał 2013 r.). Takich cen jednak próżno szukać w ofertach sprzedaży.

Wojewoda małopolski w ogłaszanym wskaźniku odwzorowuje przeciętne koszty budowy budynków wielorodzinnych w Krakowie. Różnica między cenami transakcyjnymi a kosztami budowy może być spowodowana dużymi marżami deweloperskimi. Stwarza to dużą przestrzeń do obniżek cen, do czego może się przyczynić obecny limit cen w programie „Mieszkanie dla młodych” – uważa Piotr Popa.

Jak przypomina ministerstwo, wskaźniki przelicznikowe kosztu budowy metra kwadratowego w budynkach mieszkalnych są określane co pół roku. Dalsza analiza rynku lokalnego może spowodować zmianę tych wskaźników w kolejnych miesiącach funkcjonowania programu – twierdzi Popa.

Warunki

Wnioski o wsparcie finansowe można składać do 30 września 2018 r. A ubiegać się o nie mogą przede wszystkim osoby do 35 roku życia. Z dofinansowania mogą korzystać zarówno single, jak i małżeństwa (wtedy brany pod uwagę jest wiek młodszego małżonka), które nie mają mieszkania ani domu. Dodatkowymi warunkami jest zaciągnięcie kredytu na co najmniej 50% ceny mieszkania na minimum 15 lat. Maksymalna powierzchnia mieszkania to 75 mkw., a domu 100 mkw. Dofinansowanie jednak dostaniemy do 50 mkw.

Jednorazowa dopłata będzie wynosić 10% wartości mieszkania dla osób samotnych oraz małżeństw bez dzieci. Natomiast rodzice jednego dziecka mogą liczyć na kolejne 5% dopłaty. Małżeństwo, które w ciągu pięciu następnych lat zaadoptuje lub pocznie trzecie dziecko i kolejne – dostanie następne 5% dofinansowania do mieszkania.

Już z początkiem przyszłego roku, wraz z wejściem nowego programu dopłat, zaczną obowiązywać przepisy, które uniemożliwią bankom udzielanie kredytów na 100 proc. wartości mieszkania. Osoby, które nie będą miały zgromadzonych oszczędności na co najmniej 5 proc. wkładu własnego do kredytu, nie będą mogły uzyskać finansowania w banku. Nowy program ma wesprzeć m.in. tą grupę nabywców mieszkań.