Rynek najmu coraz mocniej odczuwa skutki pandemii. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że od marca koszty najmu spadły w 14 z 15 analizowanych miast. Najlepsze wiadomości eksperci mają dla najemców z Torunia i Krakowa, gdzie spadki były dwucyfrowe i wyniosły odpowiednio -11 proc. i -10 proc.
– Odnotowaliśmy również rekordową liczbę nowych ogłoszeń dotyczących wynajmu, która po raz pierwszy odkąd publikujemy raport, przekroczyła 30 tys. Po usunięciu ogłoszeń dotyczących tego samego mieszkania w październiku było ich aż 32 tys. – komunikuje Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors.
Mimo spadków stawek rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosi średnio 3,92 proc. netto, a więc jest 9-krotnie wyższe niż na przeciętnej lokacie bankowej. – To oczywiście przy założeniu, że mieszkanie nie stoi puste, lecz jest wynajęte przez przynajmniej 11 miesięcy w roku – dodaje analityk.
Koszty najmu już niemal we wszystkich analizowanych przez ekspertów miastach są niższe niż w marcu, czyli na początku pandemii. Przy okazji warto też wspomnieć o sytuacji na największym rynku najmu, czyli w Warszawie. Średni koszt najmu wynosi tam 54 zł za mkw. i jest to o 7,1 proc. mniej niż w marcu.
– Główną przyczyną obniżek jest oczywiście pandemia, która wymusiła m.in. zdalną naukę. Studenci, którzy pochodzą z miejscowości odległych od uczelni, zostali więc w rodzinnych domach. Rezygnacja z najmu mieszkania nie wynika jednak wyłącznie z tego, że nie muszą chodzić na zajęcia. Duże znaczenie ma też kwestia finansowa. W obecnej sytuacji trudno byłoby im znaleźć pracę. Wiele branż, w których studenci zwykle pracują, funkcjonuje na bardzo zwolnionych obrotach – tłumaczy Jarosław Sadowski.
Rekordowo dużo ogłoszeń dotyczących najmu
Za spadek cen z pewnością odpowiada też rosnąca liczba mieszkań na wynajem. W październiku analitycy odnotowali aż 32 tys. nowych unikalnych internetowych ogłoszeń dotyczących wynajmu. Dla porównania w marcu było ich 21,2 tys., a więc w ciągu zaledwie siedmiu miesięcy ich liczba zwiększyła się aż o połowę. – Konkurencja jest więc bardzo zacięta. Warto też zwrócić uwagę, że właściciele mieszkań bez problemu mogą sobie pozwolić na obniżki – dodaje Sadowski.
Oczywiście inwestycja w mieszkania na wynajem jest bardziej ryzykownym przedsięwzięciem niż np. rok temu, kiedy najemców można było znaleźć bez problemu. W przypadku słabej lokalizacji mieszkania lub zbyt wygórowanej stawki najmu istnieje ryzyko, że będzie stało puste i nie będzie przynosiło zysków. Stopy zwrotu jednak kuszą.
Jeśli uda się zapewnić lokatorów przez 11 miesięcy w roku, to w Krakowie roczna rentowność wyniesie 4,73 proc. brutto, a w Toruniu 4,71 proc. – najniższe wartości spośród analizowanych miast. Największą roczną rentowność osiągniemy w Sosnowcu (7,74 proc. brutto) i Częstochowie (6,94 proc. brutto).
Rentowność netto inwestycji w mieszkanie na wynajem:
Koszty najmu w poszczególnych miastach:
"Rentowność netto" to zysk właściciela mieszkania na wynajem, ale już po uwzględnieniu wszystkich kosztów. Przy zakupie lokalu są to: prowizja pośrednika (3%), podatek od czynności cywilnoprawnych (2%), taksa notarialna oraz odświeżenie używanego lokalu i zakup mebli.
W trakcie podjętego już wynajmu od uzyskanych przychodów odliczamy także czynsz, koszt ubezpieczenia mieszkania (0,1% rocznie), koszty zarządcy zajmującego się sprawami wynajmu (10% przychodu), podatek ryczałtowy (8,5%) oraz nakłady na odświeżenie lokalu co 10 lat, oraz co 3 lata drobne naprawy.
