1 lipca weszła w życie nowa ustawa deweloperska. To aktualizacja ustawy uchwalonej pierwotnie w 2011 roku, która ma na celu chronić interesy nabywców mieszkań i domów od deweloperów. Czy gdyby ustawa obowiązywała odpowiednio wcześniej, uchroniłaby przed stratą pieniędzy nabywców lokali osiedla Żubr i oszukanych przez spółkę Leopard?
Łukasz Jeżak, LoveKraków.pl: Jakie najważniejsze zmiany wprowadza nowa ustawa deweloperska?
Prof. Bartłomiej Marona, Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie: Zmian jest stosunkowo sporo. Wśród najważniejszych należy wspomnieć o utworzeniu Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, a co za tym idzie obowiązku odprowadzania przez deweloperów dodatkowej składki wynoszącej maksymalnie 1 proc. wartości mieszkania. Jest to nowa instytucja prawna, która w założeniu ma zapewnić ochronę klientów deweloperów przed częściową lub całkowitą utratą środków np. w przypadku upadku dewelopera.
Inną zmianą jest uregulowanie kwestii opłaty rezerwacyjnej, która stanowi ważne narzędzie w procesie zakupu mieszkania od dewelopera. Przykładowo, określono maksymalny jej poziom (nie może przekraczać 1 proc. ceny mieszkania lub domu określonej w prospekcie informacyjnym) czy też sprecyzowano konkretnie przypadki, w jakich opłata rezerwacyjna musi być zwrócona.
Czy wejście w życie ustawy wraz z początkiem lipca wpłynie jakoś szczególnie na rynek krakowski i działających tu deweloperów?
Aktualnie można wyróżnić szereg czynników, które oddziaływają na rynek deweloperski – od zmieniających się cen materiałów i usług budowlanych, poprzez kwestie polityki monetarnej, a skończywszy na wojnie w Ukrainie. Z uwagi na to, w krótkim terminie trudno będzie zidentyfikować wpływ omawianych zmian ustawowych na rynek. Jednakże w długim terminie należy zakładać, że zwiększony zakres obowiązków i kosztów firm deweloperskich, znajdzie swoje odbicie w wyższych cenach mieszkań.
Część mieszkańców Krakowa jest na bakier z deweloperami. Czy nowe regulacje wpłyną na poprawę relacji na linii deweloper – nabywca?
W tym przypadku jestem sceptyczny. Duża część, jeśli nie większość, medialnie znanych napięć na linii deweloper – mieszkańcy związana jest z postawami, które w literaturze przedmiotu określa się angielskim akronimem NIMBY („not in my back yard”), co w wolnym tłumaczeniu oznacza „nie w moim ogródku”.
Należy zaznaczyć, że nie jest to krakowska specyfika, ale ogólnoświatowa. Z jednej strony protestujący mieszkańcy lub też miejscy aktywiści mają świadomość, że mieszkań brakuje na rynku, więc działalność deweloperska jest bardzo potrzebna, polemika natomiast dotyczy konkretnej lokalizacji inwestycji.
Inwestycja na sąsiedniej działce w stosunku do naszego aktualnego mieszkania w większości wypadków jest niepożądana, zmniejsza bowiem atrakcyjność naszej własnej nieruchomości, przez co wywołuje sprzeciw. W tym kontekście zmiany ustawowe w zakresie prospektu informacyjnego (zwłaszcza zmiana polegająca na obowiązku informowania przez dewelopera o innych inwestycjach w promieniu 1 km) uznaję za pozytywne, aczkolwiek nie sądzę, by mogły znacząco wpłynąć na relację deweloper – nabywca.
Nowe przepisy mają na celu ochronę kupujących przed upadłością dewelopera lub niedokończoną inwestycją. Czy tego typu sprawy miały już miejsce w Krakowie?
W przeszłości mieliśmy do czynienia z kilkoma spektakularnymi upadkami deweloperów funkcjonujących w naszym regionie. Mowa m.in. o podkrakowskim osiedlu mieszkaniowym Żubr czy też równie głośnym przypadku z tego samego okresu firmy Leopard, która upadła w trakcie budowy mieszkań przy ulicy Wierzbowej w Krakowie. Na pewno, gdyby kilkanaście lat temu działalność deweloperska była realizowana pod mocą obecnie obowiązującej ustawy deweloperskiej, droga nabywców do odzyskania włożonych pieniędzy byłaby znacznie krótsza.
Dodam, że w polskim systemie prawnym po raz pierwszy tak zwana ustawa deweloperska została uchwalona w 2011 roku i była ona między innymi konsekwencją wielu upadków firm, których zaczęło przybywać, przede wszystkim w okresie kryzysu finansowego w latach 2007-2009. Wspomniane upadki miały zatem miejsce, gdy proces deweloperski w Polsce odbywał się na zasadach ogólnych, a o uregulowaniu prawnym tego procesu jedynie się dyskutowało.
