Mieszkania są dziś o około 10% droższe niż przed rokiem. W ciągu zaledwie ostatniego kwartału nowe mieszkania zdrożały o ponad 2%, a używane aż o 5,2% – wynika z najnowszych danych NBP. W Krakowie średnia cena transakcyjna za metr kwadratowy mieszkania wyniosła 9 446 zł.
W tym przypadku mówimy o nowym mieszkaniu od dewelopera (10-proc. wzrost r./r.). Przeciętna cena transakcyjna dla mieszkania używanego w stolicy Małopolski w drugim kwartale wyniosła 9 103 zł (11-proc. wzrost r./r.).
Zgodnie z przewidywaniami NBP wzrost cen mieszkań w drugim kwartale przyspieszył. Na siedmiu największych rynkach przeciętna cena transakcyjna lokalu od dewelopera była w drugim kwartale o ponad 11% wyższa niż rok wcześniej. Za metr lokalu z drugiej ręki Polacy płacili w drugim kwartale o ponad 9% więcej niż przed rokiem. Są to dane uśrednione dla 7 największych rynków. W tej grupie znajdują się: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa i Wrocław.
Na kredyt czy za gotówkę?
– Nie powinno być zaskoczeniem, że bardzo wysoki popyt na nieruchomości przełożył się w ostatnich miesiącach na rosnące ceny. Wszystko to wynika z tego, że chętnych do zakupu mieszkań jest więcej niż mieszkań dostępnych w sprzedaży. I choć deweloperzy próbują uzupełnić te braki, to nie sposób zrobić to z dnia na dzień. Problemem jest dziś zbyt mała podaż mieszkań. To jej wzmocnienie jest kluczem do zaspokojenia potrzeb Polaków – wyjaśnia Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.
Po drugiej stronie rynku mamy za to rekordowy popyt. Bardzo dużo rodaków, korzystając z poprawiającej się koniunktury na rynku pracy, postanowiło kupić mieszkanie z wykorzystaniem najtańszego w historii kredytu hipotecznego. Mamy też do czynienia z rekordowym napływem gotówki do sektora mieszkaniowego. Ten drugi jest stymulowany faktem, że lokaty są niemal nieoprocentowane, a więc osoby posiadające odpowiednio duże oszczędności kupują mieszkania, zamiast liczyć na rachityczne odsetki – szczególnie w obliczu wzmożonej inflacji – tłumaczy ekspert.
Stawiamy na tańsze mieszkania, gdy ceny rosną
Szczególnie warte uwagi są informacje na temat cen mieszkań używanych. W tym przypadku analitycy banku centralnego mają więcej danych i są w stanie dokładniej badać zmiany cen. W efekcie dla rynku wtórnego możliwe jest oszacowanie tzw. indeksu hedonicznego. Pokazuje on, jak faktycznie zmieniają się ceny mieszkań używanych biorąc pod uwagę nie tylko dane z aktów notarialnych, ale też jakość czy atrakcyjność sprzedawanych nieruchomości.
Z opublikowanych przez NBP danych można więc wysnuć wniosek, że dziś – gdy mieszkania wyraźnie drożeją – jeszcze więcej rodaków wybiera mieszkania z niższej półki cenowej – np. w gorszym standardzie czy w większym oddaleniu od centrum.
– W ten sposób staramy się ograniczyć łączny koszt zakupu. To dlatego indeks uwzględniający jakość sprzedawanych mieszkań wzrósł w ciągu roku o ponad 9%, a zwykła średnia cena transakcyjna metra kwadratowego poszła w górę o trochę ponad 6%. Najpewniej stało się tak dlatego, że relatywnie więcej sprzedano mieszkań niższej jakości – przekonuje Bartosz Turek.
Efekt nadrabiania zaległości
Dane banku centralnego kryją w sobie też jeszcze jedną ciekawostkę. Okazuje się bowiem, że w samym tylko drugim kwartale doszło do bardzo szybkiego wzrostu cen. W siedmiu dużych miastach przeciętny metr nowego „M” zdrożał o 2%, ale metr mieszkania z drugiej ręki aż o ponad 5%. – Możemy mieć tu do czynienia z nadrabianiem zaległości przez mieszkania używane, których wzrosty cen przez ostatnie kwartały ustępowały podwyżkom ordynowanym przez deweloperów – wyjaśnia analityk HRE Investments.
– Zła informacja jest taka, że gdyby to tempo się utrzymało, to za rok mieszkania używane byłyby o ponad 20% droższe niż dziś. Całe szczęście jest to mało prawdopodobny scenariusz. Oczywiście prawdą jest, że optymizm rodaków rośnie, gospodarka dynamicznie się odbudowuje, a kredyty są najtańsze w historii i te wszystkie czynniki szybko nie znikną, ale na kondycję w mieszkaniówce miał w pierwszym półroczu wpływ jeden bardzo ważny czynnik – opisuje Bartosz Turek.
Chodzi o nadrabianie zaległości, które zaczęło się wraz z początkiem roku. Najpierw największe banki znowu udostępniły kredyty z 10-proc. wkładem własnym, a potem zaczęliśmy żegnać trzecią falę epidemii, Polacy zapragnęli zrealizować marzenia o zakupie mieszkania, które wcześniej przez długi czas odwlekali na później.
Na razie np. dane BIK sugerują, że ten dodatkowy popyt miał swoje apogeum w maju. Wtedy każdego dnia roboczego do banków trafiało po około 2,5 tys. wniosków kredytowych. W kolejnych dwóch miesiącach ta fala opadała. W efekcie w lipcu możemy już mówić o około 2 tys. wniosków kredytowych dziennie – wciąż jest to wyraźnie więcej niż przed rokiem, ale już bliżej sytuacji normalnej.
