W 2023 roku do klientów w całej Polsce trafiło 220,4 tys. mieszkań – z czego 136,5 tys. oddali deweloperzy. Natomiast potrzeby mieszkaniowe samego Krakowa oscylują wokół 100 tysięcy. Tymczasem w Małopolsce w zeszłym roku oddano 21,5 tys. mieszkań (z czego w naszym mieście ok. 6,5 tysiąca), rozpoczęto budowę 18,3 tys. i uzyskano pozwolenie na realizację 23,8 tys.

Wracając do Krakowa, liczba wydanych pozwoleń budowlanych na domy wyniosła 378, a na wielorodzinne 173. Przykłada się to na około 7 tys. mieszkań. Ze średnim czasem realizacji inwestycji deweloperskich dwa i pół roku, nowi właściciele klucze odbiorą w połowie 2025 roku.

„Antyinwestycyjna” polityka miasta?

Tymczasem przedstawiciele branży deweloperskiej wskazują na włodarzy Krakowa – zarówno na prezydenta, jak i radę miasta –  jako współwinnych takiej sytuacji. Samą politykę inwestycyjną określają mianem „antypolityki”.

– Zła strategia miasta, przestarzałe studium, którego nie udało się przez 5 lat zaktualizować, oraz źle napisane plany miejscowe, doprowadziły do tego, że nasze miasto kojarzy się z betonozą. To wynik braku jakiejkolwiek polityki przestrzennej włodarzy od przynajmniej dwóch dekad. Doprowadziło to do kompletnej degradacji terenów inwestycyjnych, a co za tym idzie – nieodwracalnej utraty terenów inwestycyjnych pod mieszkania dla obecnych i przyszłych mieszkańców – uważa Adrian Potoczek, wiceprezes krakowskiego oddziału Polskiego Związku Film Deweloperskich.

To jeden z powodów, drugim są kwestie czysto biurokratyczne. Zdaniem Potoczka, proces inwestycyjny jest nieprzewidywalny.

– Jesteśmy jedynym miastem z wielkiej siódemki, w którym nie ma regulacji dotyczących budowy dróg, infrastruktury technicznej. W Krakowie nie ma procedur postępowania w poszczególnych urzędach i wydziałach miasta dotyczących całego procesu inwestycyjnego, ba!, nie ma nawet koordynacji pomiędzy nimi. A aby oddać blok do użytkowania finalnemu klientowi, deweloper musi uzyskać ok. 70 różnych zaświadczeń, pozwoleń, uzgodnień itp. Dziś w Krakowie na etapie koncepcji zabudowy ciężko jest określić czas inwestycji i jej koszty – stwierdza.

Adrian Potoczek, krakowski oddział PZFD:

Mamy najkrótszy czas sprzedaży oferty w Polsce – dziś to dwa miesiące, a symptomem zdrowego rynku jest czas od pięciu do siedmiu miesięcy

Są narzędzia, nie ma chęci?

Adrian Potoczek zwraca też uwagę na narzędzie, jakie są dostępne, by móc naprawić sytuację mieszkaniową. Dodaje jednak, że władze Krakowa z nich nie korzystają. Deweloperzy wskazują na uwolnienie terenów nieaktywnych inwestycyjnie lub posiadających „archaiczne” zapisy w planach miejscowych.

– I nie mówię tu o znienawidzonej w Krakowie ULIM specustawie mieszkaniowej, narzędziu które we wszystkich miastach wielkiej siódemki z powodzeniem zwiększa zasób mieszkaniowy miasta i tworzy dodatkową infrastrukturę społeczną. Miasto nie korzysta z ustawy „lokal za grunt”, która daje ogromne możliwości inwestycyjne gminie i inwestorom – stwierdza wiceprezes krakowskiego oddziału PZFD.

Wynik? Ceny do góry

W obecnej sytuacji, gdy Kraków demograficznie rozkwita, nie maluje się w jasnych barwach. Deweloperzy od kilku lat powtarzali, że ceny mieszkań nie odzwierciedlają sytuacji rynkowej. Teraz sami podkreślają, że niedługo Kraków może stanąć na podium wzrostu cen.

– Co dobitnie pokazał zeszły rok (29-procentowa podwyżka). W segmencie mieszkań popularnym i średnim, będziemy mieć najwyższą cenę za metr kwadratowy w Polsce. Jeśli wspólnymi siłami nie wypracujemy kompromisu pomiędzy włodarzami, mieszkańcami oraz inwestorami, to za chwile stracimy te centra wsparcia biznesu, które tak tłumnie wybierają Kraków na swoje filie. Stracimy mnóstwo młodych ludzi, którzy skończą uczelnie i wybiorą inne miasta, które zaoferują równie wiele atrakcji, ale przede wszystkim zaoferują tańszy wynajem czy nabycie mieszkań (np. Katowice) – prognozuje Adrian Potoczek.

– Dziś cena średnia nowego mieszkania to ok 15 ty. zł za mkw. Jeśli uwzględnimy tylko wzrost ceny z zeszłego roku, to za rok będziemy mieć 19 tysięcy. I niestety to nie jest nierealny scenariusz… Kogo będzie wtedy stać na to, żeby kupić dziecku 40-metrowe mieszkanie za 800 tys. zł – i to nie w ścisłym centrum tylko na obrzeżach? – zastanawia się Potoczek.

– Żeby polepszyć sytuację mieszkaniową w Krakowie niezbędne jest wprowadzenie zmian systemowych, na które pozwala nowo uchwalone przez rząd prawo planistyczne oraz dialog pomiędzy włodarzami miasta, urzędami, radnymi oraz inwestorami. Od zawsze powtarzamy, że jesteśmy otwarci na ten dialog i zapraszamy do współpracy – podkreśla Adrian Potoczek.

Na rozdrożu

Jeśli kiedyś istniała polityka rozwoju miasta pod względem mieszkaniowym, to obecnie ciężko ją dostrzec.

Problem widzi też wiceprezydent Krakowa ds. zrównoważonego rozwoju Jerzy Muzyk. – W planach miejscowych mamy możliwość budowy mieszkań dla 200 tysięcy ludzi. Tylko deweloperzy mówią, że przecież nie będą budować na Klinach, jeśli nie podłączymy ich do wody, jeśli nie ma tam transportu. Jak miasto nie zaangażuje się w pierwszej kolejności w doprowadzenie tam infrastruktury to nikt nie zmusi dewelopera, aby realizował swoją inwestycję – stwierdza.

Obok osób, których stać na kredyt są tacy, którzy są zbyt zamożni na mieszkania komunalne i jednocześnie zbyt mała zarabiają, aby udźwignąć koszty pożyczki od banku. Jerzy Muzyk przyznaje, że miasto ma instrumenty prawne, które „dają szansę przyjęcie rozwiązań zachodnich”. –  Możemy nabywać nowe mieszkania. Wiem, że są już SIM-y, ale zintegrowane plany inwestycyjne dają nam szansę, abyśmy przejmowali mieszkania w ramach umowy urbanistycznej – mówi.

Wiceprezydent wskazuje, że jeśli deweloperzy doszliby do ok. 10-11 tys. oddanych rocznie mieszkań, to miasto mogłoby mieć ok. 10-procentowy udział. Te mieszkania najprawdopodobniej byłyby dostępne właśnie dla osób z tzw. luki czynszowej.

Nadzieję na zmianę sytuacji daje zaprezentowana 18 stycznia aktualizacji strategii rozwoju miasta do 2030 roku. Podczas prezentacji Jerzy Muzyk podkreślił, że odpowiednio przygotowane tereny pod inwestycje mieszkaniowe mogłyby się znaleźć na terenie Płaszowa czy Rybitw.

Co może zrobić miasto?

Piotr Krochmal, doświadczony analityk rynku nieruchomości, przewiduje, że cenowo z Warszawą zrównamy się maksymalnie do 2029 roku. Natomiast najbliższa przyszłość pod względem cen za mieszkania będzie spokojna. – Aż do momentu uruchomienia nowego rządowego programu. Wtedy będziemy mieć powtórkę z tego, co się działo, gdy wszedł w życie Bezpieczny Kredyt 2% – mówi.

Czy zdaniem Piotra Krochmala miasto może jakkolwiek wpłynąć na ceny mieszkań? – Możliwe jest stworzenie planów nakładkowych na te, co już obowiązują. Należałoby zwiększyć dopuszczalny wskaźnik intensywności zabudowy i pozwolić na budowanie wyżej. Oprócz tego, ale to już perspektywa dłuższa, należałoby się zastanowić nad poszerzeniem granic miasta. Moim zdaniem nie należy również za wszelką cenę pozostawiać niezabudowane obrzeża, ponieważ nasi sąsiedzi nie mają żadnych skrupułów, by zabudowywać dosłownie wszystko tuż przy granicach miasta – wylicza.

Urząd powinien też zdjąć z barków deweloperów rozwój infrastruktury. – Do ceny za mieszkania trzeba doliczać budowę dróg dojazdowych, chodników, ścieżek rowerowych czy nawet rond i estakad. Z drugiej strony nie wyobrażam sobie, że miasto powie, że buduje drogę do jakichś pól, bo kiedyś powstanie tam blok – stwierdza Piotr Krochmal.

Według eksperta jedynie 10 proc. mieszkańców Krakowa aktualnie aktywnie jest zainteresowanych nowym mieszkaniem lub domem. – Radni i urzędnicy patrzą na pozostałe 90 proc., które akurat w danym momencie nie chce dalszej zabudowy – podkreśla.