Deweloperzy, zwłaszcza działający w Krakowie, z nadzieją patrzą na Zintegrowany Plan Inwestycyjny. To nowe narzędzie w planowaniu przestrzennym może przynieść korzyści inwestorom, mieszkańcom i urzędnikom. Jak miasto podchodzi do tej kwestii?
Klienci, którzy w grudniu 2022 roku uważali, że ceny mieszkań w Krakowie są za wysokie, dziś wiedzą, że taniej już było i to średnio o 25 proc. Statystycznie więc mieszkanie, które kosztowało wtedy 500 tys. zł, dziś w ofercie miałoby cenę 750 tys. złotych. W skali kraju to najwyższy wzrost, ex aequo z Trójmiastem.
Oprócz uwarunkowań ekonomicznych, na ceny wpływ ma kurczący się zasób ziemi pod Wawelem, przedłużające się postępowania administracyjne, a także niezbyt udana współpraca z jednostkami miejskimi czy konserwatorem zabytków. Swój punkt widzenia na to przedstawili niedawno inwestorzy i analitycy rynku.
Przełom?
Tegoroczna nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przyniosła narzędzie, które może poprawić sytuację. Zintegrowany Plan Inwestycyjny może powstać nie tylko tam, gdzie nie istnieje plan miejscowy, ale również na obszarze, gdzie już obowiązuje, ale zamierzona inwestycja jest niezgodna z jego zapisami. Co ważne, ZPI musi być zgodny z obowiązującym studium, aż do czasu wejścia w życie planu ogólnego dla miasta.
ZPI powstaje na wniosek, kosztami i siłami inwestora. Aby wszedł w życie potrzebne są rozmowy z władzami miasta na temat tego, co deweloper może zaproponować w ramach rekompensaty. Nie musi być to np. droga, jeśli taka już istnieje, ale np. przedszkole, szkoła, dom kultury czy pomocy społecznej, park – niekoniecznie w tym samym miejscu, gdzie ZPI powstaje. To nic innego, jak transakcja wymienna, z której korzyści mają czerpać trzy strony: deweloper, miasto i mieszkańcy.
– Szczegółowy zakres inwestycji uzupełniającej każdorazowo będzie podlegał doprecyzowaniu w toku prowadzenia negocjacji treści umowy urbanistycznej pomiędzy wnioskodawcą, miastem oraz innymi zainteresowanymi podmiotami – mówi Emilia Król z biura prasowego Urzędu Miasta Krakowa.
Co z drogami?
Przy okazji ZPI poruszliśmy również inną kwestię. Deweloperzy skarżą się na współpracę z Zarządem Dróg Miasta Krakowa w związku z realizacją układów komunikacyjnych czy dróg dojazdowych do inwestycji. Pojawiły się wnioski, by miasto stworzyło wzorem Warszawy taryfikator, który określi kwoty, jakie deweloper musi zainwestować w infrastrukturę towarzyszącą, jeśli ma to być właśnie droga.
W stolicy w 2021 roku określono, w jaki sposób inwestorzy partycypują w budowie dróg. Wszystko zależy do tego, jak duża jest inwestycja i jak wpływa na miasto.
– Stawki zostały ustalone zarządzeniem prezydenta w taki sposób, aby premiować zabudowę mieszkaniową bliżej centrum: na przedmieściach przelicznik ten będzie odpowiednio większy. Przykładowo, deweloper planujący osiedle o powierzchni użytkowej 10 tys. mkw. w centrum będzie zobowiązany do zainwestowania 1,25 mln zł w przebudowę dróg. Budując na przedmieściach, będzie musiał wyłożyć 1,93 mln. Wynika to z faktu, że koszt odpowiedniego skomunikowania takich osiedli na przedmieściach jest dużo większy – informował warszawski ratusz.
Stolica została podzielona na trzy strefy i pojawił się prosty cennik. To jednak nie wyleczyło bolączek, które trapią większe miasta. Również w Warszawie gruntów jest coraz mniej, a co za tym idzie – buduje się coraz mniej mieszkań. Od grudnia 2022 roku do grudnia 2023 roku ceny lokali w Warszawie wzrosły o 21 procent.
Cennik
Czy Kraków rozważa wprowadzenie taryfikatora, w zależności do tego, co i gdzie deweloper zamierza zbudować?
– Prezydent miasta jako organ sporządzający projekt planu nie planuje wprowadzenia taryfikatora kwot pieniężnych, które musi zainwestować wnioskodawca w zależności od przedmiotu inwestycji głównej, lecz jedynie wskaże hierarchię potrzeb, które będą określały preferencje wyboru poszczególnych inwestycji do zrealizowania w ramach uzgadnianej inwestycji uzupełniającej – wyjaśnia Emilia Król.
Wiadomo też, że nie powstanie specjalny zespół do spraw wniosków ZPI, a miasto nie zamierza tworzyć żadnego regulaminu związanego z inwestycjami towarzyszącymi, ponieważ zdaniem urzędników wszystko jest już szczegółowo opisane w przepisach.
Nie ma woli?
– Miasto, prezydent nie chcą się dostosować do zmieniającego się wokół świata – komentuje radny Grzegorz Stawowy. Były wieloletni przewodniczący komisji planowania przestrzennego na dowód tego przypomina uchwałę kierunkową, która w zamierzeniu podwyższała wskaźnik parkingowy dla inwestycji obecnie znanych jako PRS (mieszkania na wynajem, powstają tam, gdzie plany miejscowe dopuszczają budowę usługową). – Do tej pory nie podjęto w tej sprawie tematu – zaznacza Stawowy.
Jeśli zaś chodzi o taryfikator dla inwestycji kubaturowych, to również w tej kwestii, zdaniem radnego, nie ma woli. – Gdy podjąłem ten temat usłyszałem, że jest to niezgodne z prawem, a gdy wskazałem na Warszawę, odpowiedziano mi, że miasto już się z tego wycofało. To oczywiście nieprawda – mówi radny.
Grzegorz Stawowy uważa, że wprowadzenie cennika usprawniłoby realizacje inwestycji i zarazem pozwoliło na równe traktowanie przedsiębiorców. – Podam tu przykład z ulicy Glogera, gdzie dla jednego dewelopera wyliczono stawkę na poziomie 40-kilku złotych za metr kwadratowy realizacji inwestycji towarzyszącej, a drugiemu 120 złotych. Taryfikator wyjaśniłby takie kwestie – tłumaczy radny.
