W całym roku 2023 banki udzieliły kredytów mieszkaniowych na kwotę ponad 63 mld zł. To o nieco ponad 40 proc. większa wartość niż w poprzednim roku. Jednak jest to nadal istotnie mniej niż w rekordowym 2021 – twierdzą specjaliści z rynku finansowego.

Od 1 lipca 2023 roku do 25 stycznia 2024 Bezpieczny Kredyt 2% (BK2%) zaciągnęło 92 tys. osób –  co przekłada się na 66,8 tys. kredytów. Ich łączna wartość wyniosła 27,2 miliarda złotych. W drugim półroczu połowa akcji kredytowej pochodziła z programu Bezpieczny Kredyt 2%. Średni wiek kredytobiorcy to ok. 30 lat. Dla porównania średni wiek kredytobiorcy na zasadach rynkowych wynosi 37 lat – wynika z danych przekazanych przez Instytut Finansów Korporacji i Inwestycji.

Średnia kwota udzielonego kredytu w programie to prawie 406 tys. zł. Natomiast średnia kwota rynkowego kredytu – 391 tys. zł. BK2% jest bardziej popularny w mniejszych miejscowościach. W przypadku miejscowości do 10 tys. mieszkańców w drugim półroczu wartość udzielonych kredytów z tego programu stanowiła 64,4 proc. wartości wszystkich udzielonych kredytów. W miejscowościach powyżej 500 tys. mieszkańców udział BK2% wyniósł nieco ponad 61 proc.

Stymulator popytu i cen

W ocenie wielu specjalistów program poprzedniego rządu był głównym stymulatorem wzrostu cen nieruchomości.

– Wynikało to z tego, że była stymulowana strona popytowa rynku nieruchomości, niestety przy bardzo nieelastycznej stronie podażowej tego rynku. Wynika to z tego, że przeciętny czas na wprowadzenie do oferty nowych mieszkań w deweloperce to około dwóch-trzech lat. Czyli podaż nie ma możliwości elastycznego reagowania na zmiany popytowe. W związku z tym efektywny popyt (bo z dostępnością finansowania) spotkał się z barierą strony podażowej, co doprowadziło do wzrostu cen nieruchomości w zależności od lokalizacji, segmentu i wielkości nieruchomości o ok. 15 -20 proc. – tłumaczy dr hab. Waldemar Rogowski, prof. SGH, wicedyrektor Instytutu Finansów Korporacji i Inwestycji.

– Premię za dostępność dostał rynek wtórny. Mieszkania na rynku wtórnym były bardziej dostępne niż na rynku pierwotnym – dodaje Waldemar Rogowski.

– Trzeba podkreślić, że w sytuacji, w której z jednej strony rząd będzie nadal stymulował popyt subsydiowanymi kredytami (programy typu Bezpieczny Kredyt 2% czy zapowiadany Mieszkanie na Start), a z drugiej nie będzie następował wzrost podaży, wówczas zupełnie realnym jest dalsze pogłębianie się stanu nierównowagi. Sprzedaż będzie wówczas ograniczana wielkością oferty, ale wzrost cen może być jeszcze szybszy i ponownie może znacząco przewyższyć poziom wskaźnika inflacji – mówi Piotr Byrski z Polskiego Związku Firm Deweloperskich. 

W opinii Jacka Farugi, prezesa Centrum AMRON, Bezpieczny Kredyt 2% spowodował kolejne wydłużenie perspektywy dojścia do mieszkania na własność dla wszystkich tych, którzy od 3 lipca do 31 grudnia 2023 roku nie zdążyli znaleźć lokalu, który po pierwsze, spełniałby zdefiniowane w warunkach programu warunki cenowe, a po drugie, spełniałby przynajmniej podstawowe oczekiwania kredytobiorców. Bo o możliwości zakupu wymarzonego mieszkania nawet nie mogło być mowy.

Jak twierdzi Jacek Faruga, już sama zapowiedź wprowadzenia Bezpiecznego kredytu 2% ożywiła zarówno rynek kredytowy jak i mieszkaniowy od początku roku 2023.

– Zatrzymanie przez Radę Polityki Pieniężnej cyklu podwyżek podstawowych stóp procentowych pod koniec roku 2022 skutkowało spadkiem wartości wskaźnika WIBOR. Do tego w drugim kwartale 2023 roku KNF obniżyła bufor przy obliczaniu zdolności kredytowej. Popyt na „rynkowy” kredyt hipoteczny i na mieszkania wzrastał wśród tych, którzy zdawali sobie sprawę z faktu, że na Bezpieczny Kredyt 2% nie mają szans, a do tego chcieli zdążyć z wyborem mieszkania, póki jeszcze był i zdążyć przed wzrostem cen – dodaje Faruga.

Według analityków finansowych trzeci kwartał 2023 roku przyniósł dynamiczny, skokowy wręcz wzrost popytu na rynku mieszkaniowym, oczywiście w sektorze mieszkań, których ceny mieściły się w limitach programu.

– Co ciekawe, tempo wzrostu cen na rynku wtórnym było wyższe od notowanego na rynku pierwotnym. Według danych Centrum AMRON, pochodzących z transakcji kredytowanych przez banki tylko w III kwartale 2023 roku średnia cena transakcyjna sięgnęła 9 proc., a na koniec roku 2023 roczny wskaźnik wzrostu cen w Krakowie wzrósł do 18 proc. O te 18 proc. zmieniła się dostępność mieszkania dla tych, którzy nie znaleźli się w gronie beneficjentów rządowego programu – zaznacza przedstawiciel Centrum AMRON.

Z kolei Piotr Krochmal, analityk rynku nieruchomości, przewiduje, że cenowo z Warszawą zrównamy się maksymalnie do 2029 roku. Natomiast najbliższa przyszłość pod względem cen za mieszkania będzie spokojna. – Aż do momentu uruchomienia nowego rządowego programu. Wtedy będziemy mieć powtórkę z tego, co się działo, gdy wszedł w życie Bezpieczny Kredyt 2% – mówi.

Nowy program

Jakie zmiany w polityce mieszkaniowej zaproponował rząd Donalda Tuska? Na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii można przeczytać o programie, który ma ruszyć w drugiej połowie 2024. „Mieszkanie na start” przewiduje możliwość zaciągnięcia preferencyjnego kredytu, którego oprocentowanie ma wynosić od 0 proc. do 1,5 proc. Kredyt na Start będzie dostępny dla osób planujących zakup pierwszego mieszkania oraz rodzin z co najmniej trójką dzieci.