Obecne przewidywania mówią, że w tym roku rynek mieszkaniowy, pomimo zwiększonego ruchu w pierwszej jego połowie, ustabilizuje się. Przez właścicieli lokale mają być używane przede wszystkim jako inwestycje i ochrona pieniędzy przed inflacją. Według majowego raportu Expandera i Rentier.io rentowność tego typu inwestycji netto przy – założeniu, że mieszkanie jest wynajmowane cały rok – wynosiła w Krakowie 5,1%.

Klucz: komunikacja miejska

Jednak, aby mieszkanie cieszyło się popularnoścą, obok konkurencyjnej ceny, ważne jest jego położenie. – Osobom inwestującym w nieruchomości na wynajem radzimy, aby nabywali mieszkania w dobrej lokalizacji. Nie zawsze musi to być ścisłe centrum, lecz miejsce z dobrą komunikacją (np. tramwaj) i infrastrukturą (sklepy, usługi itp.). Z pewnością takie mieszkanie będzie bardzo dobrą lokatą kapitału – mówi Angelika Kliś, członek zarządu spółki Atal.

– Klienci, którzy nabywają w Atal mieszkania w celu inwestycyjnym, stanowią wyraźnie większy udział procentowy wśród ogółu klientów w projektach o bardzo dobrej lokalizacji lub też przyjaznym otoczeniu z łatwym dostępem do infrastruktury czy centrum miasta – dodaje Angelika Kliś.

Na dostęp do transportu publicznego zwraca uwagę również Julia Bogdanowicz, partner zarządzający w Westa Investments. – Jeśli chodzi o wynajem długoterminowy, tutaj kluczowym wydaje się być dostęp do komunikacji zbiorowej – tramwaju oraz innych udogodnień infrastrukturalnych (retail parki, żłobki, przedszkola, zaplecze pozwalające na aktywne spędzanie czasu) – mówi.

– W ostatnich latach można zauważyć zmianę na rynku wynajmu, pandemia zmieniła nasze postrzeganie tego, co jest dla nas ważne dla komfortowego życia codziennego – odczuwamy potrzebę możliwości załatwienia podstawowych spraw w możliwie najbliższym otoczeniu. Zmieniliśmy swoje podejście do transportu, coraz częściej sięgamy po rower czy transport zbiorowy. Tych zmian już się nie da zatrzymać, tym bardziej, że moim zdaniem wpływają one pozytywnie na nasze życie codzienne, poprzez zmianę przyzwyczajeń – stajemy się coraz bardziej proekologiczni – dodaje Bogdanowicz.

Co z cenami?

Zgodnie z danymi zebranymi przez Otodom.pl obecnie średni poziom czynszu w Krakowie wynosi 3118 zł. To jeden z najwyższych wyników w Polsce. Mniej więcej tyle samo płaci się w Trójmieście i Wrocławiu. Na podium niezmiennie Warszawa, gdzie średnia to 5 tys. złotych.

Na obniżki nie ma co liczyć. – Biorąc pod uwagę inflację i idące za tym wyższe koszty mediów oraz opłat do spółdzielni, można założyć, że – tak jak w większości dotychczas – te koszty zostaną przerzucone na najemcę, nie powodując spadku rentowności. W najbliższych miesiącach można spodziewać się stabilizacji kwot najmu, a ewentualne podwyżki w większości spowodowane będą wyższymi opłatami eksploatacyjnymi – uważa Karolina Klimaszewska.

– Duże zainteresowanie najmem mieszkań w Krakowie przekłada się często, ze względu na nadal niezaspokojoną podaż, na nieadekwatnie wysoki czynsz najmu w stosunku do standardu wynajmowanego lokalu. W bieżącym roku dynamika wzrostu czynszów powinna dalej wyhamowywać i zmierzać do stabilizacji, ale warto pamiętać, że prognozy nie uwzględniają zmian sytuacji zależnych od czynnika politycznego, jak np. potencjalnych zmian regulacyjnych, wyników wyborów czy wydarzeń geopolitycznych – tłumaczy Jacek Ptak, członek zarządu krakowskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Ptak dodaje, że po stronie podażowej sytuacja się poprawiła i na rynek najmu zaczęły napływać lokale z inwestycji rozpoczętych w latach 2020 i 2021, ale Kraków nadal będzie potrzebował powiększać bazę mieszkań pod wynajem długoterminowy.

Kredyt czy wynajem?

Wciąż – zdaniem ekspertów z Expandera – krótkoterminowo bardziej opłaca się płacić za wynajem niż ratę kredytu. Pod koniec kwietnia za 50-metrowe mieszkania trzeba było zapłacić bankowi ratę w wysokości blisko 4 tys. złotych. Przeciętny koszt najmu (bez opłat licznikowych i administracyjnych) wynosił nieco ponad 2,4 tys. złotych.

Sytuacja zmienia się w przypadku Bezpiecznego Kredytu 2%. – W 13 z 16 badanych przez nas miast pierwsza rata „Bezpiecznego kredytu 2%” o okresie spłaty 30 lat będzie niższa niż koszt najmu nawet w przypadku braku wkładu własnego. Gdy wydłużymy okres do 35 lat, to raty będą niższe niż koszt najmu we wszystkich badanych miastach – widnieje w raporcie.

Na przykład w Krakowie w przypadku 45-metrowego mieszkania przy kredycie na 30 lat i bez wkładu własnego, pierwsza rata ma być niższa o 48 złotych od miesięcznego czynszu za wynajem.

Twórcy raportu wskazują, co jest bardziej korzystne. – Kupione mieszkanie w każdej chwili można sprzedać i w ten sposób odzyskać część pieniędzy wydanych na spłatę rat. Tych wydanych na najem nie da się natomiast odzyskać. Poza tym raty płaci się tylko do momentu spłaty zadłużenia, a za najem trzeba płacić zawsze, gdy mieszkamy w danym mieszkaniu – konkludują.

Mimo wszystko wciąż najem będzie cieszył się popularnością, bo nie wszyscy mają zdolność kredytową. Jednak jak zauważa Karolina Klimaszewska analityczka portalu Otodom.pl, w najbliższych miesiącach rynek czeka gorący okres.

– Z jednej strony studenci wkroczą w etap poszukiwań, a z drugiej rozpocznie się program Bezpieczny Kredyt 2%, który umożliwi części osób „wynajmujących z przymusu”, czyli z powodu zbyt niskiej zdolności kredytowej, na stopniowe zwalnianie wynajmowanych lokali. Warto jednak pamiętać, że taka migracja będzie dotyczyć lepiej zarabiających, jako że wciąż utrzymywane są wysokie wymogi dochodowe przy udzielaniu kredytów. Zwiększony popyt na zakup nie zachęci do przecen w mieszkaniówce – przekonuje Klimaszewska w komentarzu do raportu z rynku mieszkaniowego za kwiecień 2023.

Kilka słów o umowach 

W obrocie występują trzy podstawowe typy umów najmu: zwykła, umowa najmu okazjonalnego oraz umowa najmu instytucjonalnego. Na co warto zwrócić uwagę w zapisach?

– Każdy z tych typów umów, poza zakresem ochrony właściciela i najemcy, może warunkować również inne elementy, jak np. wybór formy opodatkowania, czy formy prowadzenia działalności. Nie możemy więc w sposób generalny zarekomendować wyboru danego typu umowy. Jeśli właściciel nie posiada odpowiedniej wiedzy dotyczącej wyboru właściwej umowy lub ma wątpliwości, zdecydowanie polecamy ze skorzystania z usług prawnika lub zlecenie prowadzania wszystkich czynności związanych z obsługą najmu profesjonalnemu podmiotowi, który ma również instrumenty do weryfikacji potencjalnego najemcy. Kolejnym instrumentem, który pozwoli na ograniczenie ryzyka związanego w wynajmowaniem mieszkania są polisy, które są dedykowane zarówno dla właściciela mieszkania i najemcy – zaznacza Jacek Ptak z krakowskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich.