Zawarcie umowy urbanistycznej między inwestorem a gminą wydającą pozwolenie budowlane w ramach ZPI, to jedna z ważniejszych zmian, jaką samorządom dała nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W praktyce oznacza to, że miasto może legalnie zobowiązać inwestora do świadczenia różnych usług na korzyść gminy, na przykład poprzez zobowiązanie do budowy lub finansowania infrastruktury technicznej i społecznej.
Podczas poniedziałkowego posiedzenia komisji planowania przestrzennego i ochrony środowiska, z inicjatywy Polskiego Związku Firm Deweloperskich, zorganizowana została debata na temat praktycznego wprowadzenia w życie przepisów o ZPI. Na spotkaniu zabrakło jednak najważniejszych przedstawicieli miasta, na co krytyczną uwagę zwracali radni różnych ugrupowań, w tym Łukasz Maślona, Jacek Bednarz i Grzegorz Stawowy.
– Szkoda, że nie ma z nami prezydenta Muzyka, bo jestem ogromnie ciekaw, jak wygląda kwestia przygotowania formalnego do nowych przepisów – mówił podczas komisji radny Platformy Obywatelskiej, Grzegorz Stawowy. – To, co było uderzające, to brak strony prezydenckiej w dyskusji nad ważną nowelizacją ustawy o planowaniu przestrzennym, która daje dużo lepsze narzędzia niż lex deweloper, by ucywilizować w pewien sposób kwestię uzgodnień na linii miasto-deweloper – komentuje radny z klubu Kraków dla Mieszkańców, Łukasz Maślona.
Koniec lex deweloper
Wejście w życie ZPI ma zbiec się w czasie z wygaśnięciem specustawy mieszkaniowej, zwanej potocznie lex deweloper. Wśród licznych zmian nowe przepisy wprowadzają m.in. możliwość narzucenia inwestorowi konieczności realizacji celów publicznych. – Ten katalog zadań jest dziś zamkniętym dokumentem, w ramach którego możliwa jest realizacja budowy dróg, obiektów kultury, ośrodków zdrowia, ale także infrastruktury kolejowej – twierdził podczas debaty prawnik PZFD, mecenas Michał Leszczyński. Wskazywał jednak na konieczność pilnego stworzenia ram współpracy i jasno określonych oczekiwań Krakowa, który zgodnie z nowymi przepisami, może samemu ustalać zakres partycypacji społecznej.
– Widzimy potrzebę uregulowania tego poziomu zobowiązań. Czasami mówimy wprost o taryfikatorze. Taki powstał chociażby w Warszawie przy budowie dróg publicznych w ramach umów drogowych miasta z inwestorem w trybie art. 16 ustawy o drogach publicznych. To coś, czego obecnie w Krakowie brakuje i może dochodzić do zdecydowanych nierówności pomiędzy wymaganiami stawianymi deweloperom – wyjaśniał Michał Leszczyński.
Odmienną od PZFD interpretację katalogu przyjmowali radni uczestniczący w dyskusji. Łukasz Maślona z klubu Kraków dla Mieszkańców zadawał pytania o możliwość zobowiązania inwestora do przekazania części głównej inwestycji, na przykład przekształcając lokal usługowy na przedszkole lub przekazując określoną liczbę mieszkań na budownictwo komunalne. W podobnym tonie głos zabierali także Jacek Bednarz z prezydenckiego klubu Przyjazny Kraków oraz prowadzący komisję Włodzimierz Pietrus (PiS).
W zdecydowanie innym tonie, między innymi o możliwości realizacji projektów budownictwa komunalnego w ramach ZPI, wypowiadał się były przewodniczący komisji Grzegorz Stawowy. – W nowej, zmienionej ustawie o planowaniu przestrzennym bardzo precyzyjnie wymieniono katalog inwestycji towarzyszących inwestycji mieszkaniowej. W tym katalogu nie ma mieszkań komunalnych. Dlatego dziwię się głosom niektórych urzędników, którzy wprowadzają mieszkańców w błąd – powiedział radny.
Nowy sposób na kreowanie miejskiej przestrzeni
– Ta zmiana prawa daje możliwości i możemy jako gmina wymagać dużo większego katalogu celów publicznych od dewelopera w zamian za jakieś zmiany w planach miejscowych. Mamy już w tym momencie nadmiarową ilość powierzchni usługowej w planach miejscowych i należałoby się zastanowić, jak działać dalej – komentował Łukasz Maślona. – Mieliśmy tak np. w przypadku dawnego hipermarketu na Kapelance, gdzie mogła powstać przemyślana zabudowa mieszkaniowa, a jednak zdecydowano się na utrzymanie funkcji usługowej, bo studium na to nie pozwalało. Zintegrowane Plany Inwestycyjne dają taką możliwość – dodaje Maślona.
– Musimy stworzyć ramy współpracy – nawet na poziomie przygotowania inwestycji. ZPI daje gminie szansę na sprawne kreowanie przestrzeni miasta, ale te zasady muszą być klarowne. Ustawa przewiduje m.in konieczność złożenia projektu planu zagospodarowania przestrzennego – bez konsultacji i ram, a także strategii, trudno będzie z takim dokumentem trafiać w oczekiwania. A to z kolei przedłuży procedury i zwiększy koszty. Jesteśmy otwarci na dialog i liczymy na to, że miasto stworzy ramy tego, by ZPI mogło usprawnić projektowanie przestrzeni – podkreślił mecenas Leszczyński.
Niezbędne jasne zasady
Z koniecznością odpowiednich zapisów i jasnych zasad współpracy zgodzili się obecni na komisji radni. – Trzeba stworzyć ramy dyskusji, czego miasto potencjalnie potrzebuje od partnerów prywatnych, żebyśmy później nie mieli posądzeń o to, że sprzyjamy temu czy innemu inwestorowi – podsumował Łukasz Maślona.
– Wiele, a w zasadzie wszystko zależy od zasad, które zaproponuje Urząd Miasta Krakowa. Transparentne i przejrzyste muszą być zasady udziału inwestora w inwestycji towarzyszącej. W Warszawie jest dopłata, w ustalonej w zarządzeniu prezydenta, kwocie liczonej od 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania. Daje to możliwość częściowego lub całościowego finansowania m.in. budowy przedszkola, domu spokojnej starości, placu zabaw czy terenu zielonego – podsumowuje radny Grzegorz Stawowy.
W kolejnych dniach będziemy wracać do tematu i pytać miejskich urzędników o przygotowania do wdrożenia Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych w Krakowie.
MTJK
