– Dane statystyczne mówią same za siebie. Cenowo Kraków jest już prawie na podobnym poziomie co Warszawa, a bez konkretnych działań zmierzających do zwiększenia podaży trend ten nie ulegnie zmianie – mówi jeden z krakowskich deweloperów.
W roku 2023 liczba inwestycji prowadzonych w Krakowie była najniższa od lat – przekazał GUS. Krakowski rynek mieszkaniowy znalazł się w sytuacji skrajnej nierównowagi pomiędzy podażą a popytem.
W całej Polsce w ubiegłym roku do klientów trafiło nieco ponad 220,4 tys. mieszkań – z czego 136,5 tys. oddali deweloperzy. To spadek w stosunku do 2022 roku, kiedy to oddano ponad 238 tys. lokali – o 5,2 proc.
Liczba inwestycji mieszkaniowych w trakcie realizacji spadła z ponad 200 (jeszcze osiem lat temu) do około 70 (pod koniec ubiegłego roku). Jest to jednocześnie najniższy wynik, odkąd mierzone są dane dla rynku pierwotnego w mieście. Podobnie rzecz ma się z liczbą deweloperów aktywnie działających w Krakowie – na przestrzeni ostatnich pięciu lat z rynku zniknęła mniej więcej co druga firma – wynika z danych GUS.
Kraków to trudny gracz
Zdaniem Jana Dziekońskiego, eksperta rynku nieruchomości, aktualny stan wynika z tego, że Kraków w ostatnich latach miał problem z dostarczaniem nowego budownictwa. – 2023 rok przyniósł bardzo radykalny spadek dostępnej oferty mieszkań, w efekcie czego ich ceny poszły radykalnie do góry. Na rynku pierwotnym ten wzrost jest szokowy, sięga 25 proc. w skali roku, co jest także efektem wzrostu cen gruntów. W innych miastach skala problemu nie była aż tak drastyczna. Tutaj przeciwwagą jest Łódź, w której w momencie wejścia w życie Bezpiecznego Kredytu 2 proc. oferta dostępnych mieszkań wzrosła. A przeciętny wzrost cen wyniósł od 10 do 15 proc. – opowiada.
Co zatem różni Kraków od Łodzi? Przede wszystkim mentalność mieszkańców. W opinii Dziekońskiego, Kraków to jest tzw. NIMBY [z ang. not in my backyard]. – Czyli miasto, w którym, każdy kto może, blokuje możliwość budowania nowych obiektów. Tu jest obstrukcja na poziomie urzędów, przeciąganie procedur, czy wydawanie warunków, które utrudniają deweloperom budowę. I protesty mieszkańców. Z kolei Łódź to tzw. „YIMBY” [z ang. yes in my backyard], czyli społeczność lokalna, której zależy na rozwijaniu budownictwa, bo to wspiera lokalną gospodarkę – komentuje ekspert.
W jego ocenie, Kraków jest jednym z najtrudniejszych rynków do budowy. – Krakowskie oprotestowanie wszystkiego i opieszałość urzędnicza powoduje, że ofert na rynku mieszkaniowym jest mało i są one drogie – dodaje.
A z jakimi bolączkami mierzą się deweloperzy? W ocenie Julii Bogdanowicz z Westa Investments, jest to wynik świadomej polityki sprzedażowej deweloperów, którzy wstrzymali wprowadzanie nowych projektów w 2022 roku, co było spowodowane wzrostem stóp procentowych, który przełożył się na zdolność kredytową Polaków, a w następstwie na popyt.
– Deweloperzy, w odpowiedzi na drastyczny w tamtym okresie spadek popytu, ograniczyli podaż. Było to zjawisko ogólnopolskie. Jeśli analizować krakowski rynek to z całą pewnością można powiedzieć, że spadek liczby inwestycji deweloperskich w Krakowie wynika z dwóch czynników – ograniczona liczba gruntów inwestycyjnych oraz przeciągające się procedury administracyjne. Te czynniki powodują, że podmioty prowadzące działalność deweloperską nie decydują się na realizację projektów w Krakowie – dodaje.
Hamulce dla rozwoju rynku mieszkaniowego
Na podobne czynniki wskazuje Piotr Byrski, wiceprezes krakowskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Niekorzystna sytuacja podażowa na krakowskim rynku, wynika oprócz zmniejszającej się liczby dostępnych pod zabudowę gruntów, przede wszystkim z długiego czekania na uzyskanie decyzji administracyjnych i uznaniowość urzędniczą. – W ubiegłym roku do grona największych „hamulcowych” tego procesu należało zaliczyć: Zarząd Dróg Miasta Krakowa i Wojewódzki Urząd Ochrony Zabytków – wymienia przedstawiciel PZFD.
Problem stanowi także brak wykorzystania narzędzi specustawy mieszkaniowej „lex deweloper” poprzez odrzucanie wszelkich projektów w ramach tych przepisów przez Radę Miasta Krakowa. – Celem wymienionej specustawy jest szybsza ścieżka dla przekształcenia często dobrze zlokalizowanych obszarów poprzemysłowych lub opuszczonych centrów handlowych czy parków biurowych w tereny o funkcji mieszkaniowej, dodatkowo wprowadzając nową infrastrukturę społeczną (poprzez inwestycje towarzyszące jak szkoły czy parki). Podobne cele mają realizować zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI) wprowadzone w drodze reformy planistycznej w ubiegłym roku, nad których przyjęciem w drodze lokalnej uchwały debatują obecnie krakowskie władze – dodaje.
Nie bez znaczenia są już wcześniej wspomniane obywatelskie postawy określane mianem NIMBY (ang. Not In My Backyard, tj. „nie w moim ogródku”) wyrażające swój sprzeciw wobec pewnych inwestycji, ale tylko zlokalizowanych w bezpośrednim sąsiedztwie zamieszkania głoszących je aktywistów. – Tego typu działania oznaczają często wypychanie inwestycji budowlanych poza granice miast, pogłębiając deficyt mieszkaniowy – zauważa.
Zdaniem Byrskiego, trudną sytuację na rynku generuje brak otwartości urzędników na rozwiązania racjonalizatorskie. – Przykładem jest tu chociażby kwestia określenia wskaźnika miejsc parkingowych w centralnie położonych i dobrze skomunikowanych lokalizacjach. Te zgodnie z polityką obsługi parkingowej miasta mogłyby liczyć na niższy wskaźnik tj. 0.5 miejsca postojowego na 1 mieszkanie, zamiast standardowego poziomu 1.2 miejsca na mieszkanie. Takie działanie generuje konieczność budowy większych parkingów podziemnych lub mniejszych budynków co przekłada się bezpośrednio na wzrost kosztów budowy i cen mieszkań – tłumaczy.
Ceny za mkw. pną się w górę
Koszt gruntu oraz prac budowlanych w projekcie deweloperskim stanowi ok. 75-85 proc. W ostatnim roku ceny gruntu wystrzeliły w górę osiągając czasami poziom, który jeszcze dwa lata temu wydawał się nierealny.
– Ceny zakupu ziemi w dobrej lokalizacji, bez pozwolenia na budowę, oscylują w granicy 2,5-3 tys. zł za m2 powierzchni użytkowej mieszkań. W przypadku projektu z pozwoleniem na budowę za taką ziemię sprzedający chcą nawet 5 tys. zł za m2 powierzchni użytkowej mieszkania. Jak do tego dodamy koszt budowy, który dziś dla budynku wielorodzinnego z jedną kondygnacją podziemną oscyluje w granicach 5,5 – 6,5 tys. zł za m2, to można szybko skalkulować, że tylko dwie pozycje kosztowe to na dziś ok. 8 – 10 tys. zł. Do tego trzeba dodać pozostałe koszty, tj. prace projektowe, obsługa i nadzór techniczny, koszty sprzedaży i marketingu, i największa pozycja kosztów tzw. miękkich – koszty finansowe. Stąd wynikają wciąż rosnące ceny mieszkań – wyjaśnia Julia Bogdanowicz z Westa Investments.
Co należy zrobić, żeby było taniej?
Najważniejszym czynnikiem, który generuje najwyższe koszty jest cena gruntu oraz koszt wytworzenia budowanych mieszkań.
– W przypadku gruntów można pokusić się o stwierdzenie, że gdyby w Krakowie „uwolnić” grunty inwestycyjne, to mogłoby to wpłynąć co najmniej na stabilizację cen, a możliwe, że w ujęciu realnym nawet ich obniżenie. Wydaje się, że powinniśmy jednak rozważyć możliwość budowania wyżej, oczywiście przy zachowaniu założeń przewietrzania miasta. Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym, która wprowadziła kolejne narzędzie, czyli Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI), może być świetnym narzędziem do punktowych zmian istniejących planów gwarantujących zrównoważony rozwój dotychczas mniej popularnych obszarów. Co ważne ZPI jest narzędziem, które zakłada realizację tzw. inwestycji towarzyszących mających na celu poprawienie jakości życia obecnych i przyszłych mieszkańców, a to wszystko przy współpracy z gminą oraz radą miasta – zaznacza przedstawicielka Westa Investments.
Przy planowaniu rozwoju miasta nie można zapominać o infrastrukturze technicznej – podkreślają zgodnie eksperci.
W ocenie Bogdanowicz, zakładanie realizacji nowych osiedli na terenach dziś niezurbanizowanych będzie się wiązało z bardzo dużymi nakładami na uzbrojenie nieruchomości jak również wybudowanie nowych dróg.
I dodaje: – Jeśli chcemy, żeby ceny mieszkań w Krakowie ustabilizowały, się niezbędne jest skupienie się na stronie podażowej, a to znaczy budowanie wyżej, w sposób bardziej przemyślany.
Analiza
Z kolei dyrektor zarządzający Noho Investment zwraca uwagę, że brak możliwości pozyskiwania nowych terenów sprawił, że wielu krakowskich deweloperów realizuje dzisiaj inwestycje poza Krakowem.
Jego zdaniem wyzwaniem dla władz miasta jest zwiększenie dostępności gruntów mieszkaniowych, a jednym z narzędzi jest zmiana przeznaczenia gruntów usługowych na te, które przeznaczone będą pod zabudowę wielorodzinną.
– Nauczeni doświadczeniem powinniśmy tworzyć obszary wielofunkcyjne, gdzie obszarom mieszkaniowym towarzyszą funkcje usługowe, w tym usługi publiczne oraz bogata zieleń, która jest nieodłączonym elementem zrównoważonego budownictwa – mówi Dawid Sporysz z Noho Investment.
Kraków ma również swoją specyfikę ze względu na dziedzictwo kulturowe i długą listę obiektów objętych ochroną konserwatorską. – Wiemy, ile czasu zajęły nam uzgodnienia ze służbami konserwatorskimi, zarówno w przypadku projektu przy ulicy Dolnych Młynów 10 oraz rewitalizacji obiektów dawnych Zakładów Zbożowych Młyny Mogilska – wylicza Sporysz.
Wszystkie wymienione aspekty wpływają na ograniczoną podaż nowych mieszkań w projektach deweloperskich, a w konsekwencji, przy bardzo wysokim popycie, na wzrost cen.
Piotr Byrski zauważa ponadto, że obecnie czas teoretycznej wyprzedaży całej oferty mieszkań dostępnych na rynku krakowskim jest szacowany na niecałe dwa kwartały (oznacza to, że obecnie dostępna oferta rynkowa wyprzeda się całkowicie w niewiele ponad pięć miesięcy przy założeniu braku nowej podaży i podobnym do dotychczasowego tempie sprzedaży).
– Wskazuje to na głęboką nierównowagę podaży i popytu, bowiem za stan równowagi uważa się poziom tego wskaźnika wynoszący ok. pięciu kwartałów, a więc 15 miesięcy – wyjaśnia przedstawiciel krakowskiego oddziału PZFD.
Co więcej, jego zdaniem, taka dysproporcja doprowadziła do sytuacji, w której w momencie uruchomienia sprzedaży nowych inwestycji przed biurami firm deweloperskich ustawiają się kolejki zainteresowanych klientów.
– Sytuacja nierównowagi pomiędzy podażą a popytem prowadzi więc do wzrostu cen lokali – w Krakowie tylko w ubiegłym roku ceny mieszkań wzrosły o około 25 proc., a średnia cena m2 mieszkania wynosi dziś około 16 tysięcy brutto – mówi.
Pomocnym dla poprawy sytuacji podażowej na krakowskim rynku mieszkaniowym byłoby określenie transparentnych zasad, w tym ustalania wysokości świadczeń na rzecz władz samorządowych.
– Czy to w ramach np. umów drogowych z ZDMK czy danin urbanistycznych w ramach rozwiązań typu „lex deweloper” czy ZPI. Taka przejrzystość przekładałaby się także na szybkość uzgodnień urzędowych co pozwalałoby zmniejszyć obserwowaną nierównowagę popytu nad podażą i zahamować wzrost cen. Tym bardziej, że nic nie stoi na przeszkodzie, aby część z tych opłat przeznaczana była także na lokalne inicjatywy i na rzecz lokalnych społeczności – podkreśla wiceprezes krakowskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
