Kierownik budowy tylko od pieczątek? Taka oszczędność może drogo kosztować

W ogłoszeniach można znaleźć oferty prowadzenia budowy za niewielkie pieniądze. Dla osoby, która właśnie liczy koszt działki, projektu, materiałów i robocizny, to zrozumiała pokusa. Warto jednak ustalić, co obejmuje podana cena. Czy kierownik będzie przyjeżdżał na budowę w ważnych momentach i sprawdzał wykonane prace? A może inwestor zobaczy go głównie przy podpisywaniu dokumentów?

– Wybierając kierownika budowy, kierujmy się w pierwszej kolejności kompetencjami, doświadczeniem oraz tym, czy będzie miał czas faktycznie zaangażować się w naszą budowę. W rzeczywistości może nam to zaoszczędzić mnóstwo czasu i pieniędzy – mówi Joanna Zymon, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Wieliczce, z Małopolskiej Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa.

Niektóre problemy da się rozwiązać od razu, jeśli ktoś dostrzeże je we właściwym momencie. Po zakończeniu kolejnego etapu prac poprawki bywają trudne i kosztowne. Zdarza się też, że przeszkodą stają się przepisy, których nie uwzględniono przed wprowadzeniem zmiany.

Kierownik budowy powinien poznać projekt i działkę

Przy budowie domu mieszkalnego na podstawie pozwolenia na budowę inwestor musi mieć kierownika budowy. Jego zadania nie sprowadzają się do wpisów w dzienniku i złożenia oświadczenia po zakończeniu robót. Ma kierować pracami i pilnować, by przebiegały prawidłowo.

– Warto spojrzeć na kierownika budowy jak na osobę, która zadba o prawidłowy przebieg procesu, a nie tylko spełni formalny wymóg – podkreśla Joanna Zymon.

Pierwsze ważne decyzje zapadają jeszcze przed rozpoczęciem robót. Projektant powinien uwzględnić rzeczywiste warunki na działce, także wtedy, gdy inwestor kupił gotowy projekt, który trzeba dostosować do konkretnego miejsca. Sama analiza map i dokumentów może nie wystarczyć. Jeśli pewne okoliczności wyjdą na jaw dopiero podczas prac, potrzebne mogą się okazać na przykład nieprzewidziane wcześniej mury oporowe albo kosztowne roboty ziemne.

Kiedy projekt jest gotowy, warto omówić go z przyszłym kierownikiem budowy i spotkać się z nim na działce. To okazja, by zapytać, które etapy wymagają szczególnej uwagi i czy dostrzega ryzyko trudności. Taka rozmowa pomaga też ustalić, jak będzie wyglądała współpraca, gdy pojawi się problem wymagający szybkiej decyzji.

Zmiana pomysłu? Najpierw rozmowa z projektantem

W czasie budowy inwestor może dojść do wniosku, że chciałby coś zmienić. Joanna Zymon podaje przykład podniesienia budynku o dwa pustaki, aby zyskać wygodniejsze poddasze. Pomysł może wydawać się prosty, ale przed rozpoczęciem prac trzeba zwrócić się do projektanta.

– Może się okazać, że takiej zmiany nie da się później zaakceptować, bo będzie niezgodna na przykład z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w zakresie wysokości budynku – wyjaśnia.

Żeby inwestycja przebiegała harmonijnie i mogła zostać sprawnie zakończona, sama wiedza techniczna nie wystarcza. Kierownik budowy powinien dobrze znać także formalny przebieg procesu inwestycyjnego i wynikające z niego wymagania. Dzięki temu, gdy inwestor planuje zmianę, potrafi nie tylko ocenić ją od strony technicznej, ale również wskazać, w jaki sposób można ją prawidłowo przeprowadzić albo kiedy lepiej z niej zrezygnować.

Niektóre zmiany mogą bowiem oznaczać nie tylko dodatkowe koszty, lecz także konieczność przeprowadzenia dodatkowych procedur, a w konsekwencji znacznie opóźnić zakończenie budowy i moment, w którym inwestor będzie mógł zamieszkać w swoim wymarzonym domu. Dlatego tak ważny jest stały kontakt między inwestorem, kierownikiem budowy i projektantem.

Najważniejsze prace mogą zniknąć pod kolejnymi warstwami

Obecność kierownika ma szczególne znaczenie podczas wykonywania elementów konstrukcyjnych oraz robót, które zostaną zakryte. Gdy prace przejdą do następnego etapu, ocenienie ich jakości może być znacznie trudniejsze.

– Najważniejszą rolą kierownika są decyzje podejmowane na budowie i nadzór na kluczowych etapach realizacji. Znacząca część robót ulega zakryciu, więc później bardzo trudno ocenić, jak faktycznie zostały wykonane – mówi Joanna Zymon.

Błędy mogą mieć różne skutki. Nieprawidłowe rozpoznanie warunków geotechnicznych może prowadzić do poważnych problemów technicznych i finansowych, a w skrajnej sytuacji zagrozić bezpieczeństwu. Brak właściwego zabezpieczenia wykopu może z kolei skończyć się osunięciem skarpy i szkodami na sąsiedniej działce. Prace prowadzone niezgodnie z projektem mogą wymagać dodatkowych procedur, a nawet spowodować wstrzymanie budowy.

To właśnie przy takich ryzykach różnica między kierownikiem obecnym na budowie a kierownikiem zajmującym się przede wszystkim dokumentami staje się dla inwestora odczuwalna.

O co zapytać przed podpisaniem umowy?

Poszukiwania warto zacząć z wyprzedzeniem, aby mieć czas na rozmowę z kilkoma osobami. Polecenie od znajomych może pomóc, ale nie zastąpi sprawdzenia, jak dany kierownik zamierza prowadzić konkretną budowę.

– Pytajmy o referencje i o to, jakie budowy prowadził. Poprośmy, żeby opowiedział, jak będzie przebiegać współpraca. Jeśli usłyszymy, że pojawi się na początku i na końcu, a następnie wypełni dokumenty, powinien to być sygnał ostrzegawczy – radzi Joanna Zymon.

Przed wyborem dobrze ustalić, kiedy kierownik będzie przyjeżdżał na działkę, jak będą uzgadniane zmiany i w jaki sposób inwestor skontaktuje się z nim, gdy wykonawca natrafi na nieprzewidzianą sytuację. Zakres pracy wpływa na cenę usługi. Porównując oferty, trzeba więc porównywać również to, co inwestor za tę cenę otrzyma.

Jeśli współpraca przebiega dobrze, zakończenie budowy jest podsumowaniem wcześniejszych działań. Dziennik był prowadzony na bieżąco, pozostaje zebrać wymagane protokoły i przygotować oświadczenie kierownika budowy. Jeśli jednak kontakt z nim po rozpoczęciu robót urwał się aż do ich zakończenia, ten etap może ujawnić zaniedbania, których nie da się usunąć samą pieczątką.