Koniec kupowania dziury w ziemi. Krakowski rynek mieszkaniowy się normalizuje
Mieszania czekają na klientów, a nie klienci na mieszkania?
Wstępne dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że pod Wawelem w maju 2026 roku oddano do użytku (nie mylić ze sprzedażą) 534 mieszkania. Oznacza to aż 85-procentowy wzrost w porównaniu z analogicznym okresem 2025 roku.
Dobrze wygląda też statystyka za pierwsze pięć miesięcy. Od stycznia do maja oddanych do użytku zostało blisko 4 tysiące mieszkań, co stanowi ponad 77-procentowy wzrost rok do roku.
Z zestawienia danych z ostatnich czterech lat wynika, że pierwsze półrocze 2026 roku będzie zdecydowanie lepsze niż analogiczne okresy w latach 2024 i 2025. Do wyniku z 2023 roku brakuje około 360 mieszkań. Z kolei aby pobić wynik z pierwszej połowy 2022 roku, poziom oddanych lokali musiałby przekroczyć 4962.
Jeszcze lepsze wyniki pojawiają się zazwyczaj pod koniec roku. Z danych wynika, że w drugich półroczach deweloperzy oddawali więcej lokali: 5,8 tys. w 2022 roku, 5,3 tys. w 2023, 4,6 tys. w 2024 i 5,2 tys. w 2025 roku.
Zwolnienie widać w nowych inwestycjach. W ciągu pierwszych pięciu miesięcy ruszyła budowa nieco ponad 3,3 tys. mieszkań, co oznacza spadek o około 31 proc. względem 2025 roku. Inwestorzy chętniej występowali jednak o pozwolenia na budowę, co przełożyło się na ponad 19-procentowy wzrost w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.
Czy ceny mieszkań w Krakowie spadną?
– To absolutnie nie wpłynie na ceny. Te mieszkania w większości zostały już sprzedane – rozwiewa wątpliwości Piotr Krochmal, ekspert rynku nieruchomości.
– Dochodzimy obecnie do poziomu 20 proc. wybudowanych mieszkań, które nie zostały jeszcze wyprzedane przez deweloperów. Z taką sytuacją nie mieliśmy do czynienia od blisko dwóch dekad – dodaje.
Dla rynku i kupujących to dobra wiadomość, oznaczająca powrót do normalności.
– Wcześniej 70 proc. mieszkań wyprzedawało się na etapie „dziury w ziemi”, a na poziomie parteru nie było już nic wolnego. Zdarzało się, że cała inwestycja znikała w trzy tygodnie – stwierdza.
Zdaniem eksperta obecny stan to żaden kryzys, lecz rynkowy standard. – Poziom 20–30 proc. wolnych, gotowych mieszkań jest normą. Dopiero wyższy odsetek oznaczałby kłopoty – zaznacza.
Dzięki temu klienci mogą przed zakupem obejrzeć dany lokal. – Byłem świadkiem sytuacji, gdy klientom nie spodobał się widok z okna, więc wybrali podobne mieszkanie po drugiej stronie bloku. Na tym polega dojrzały rynek: nie kupuje się już „z obrazka”. Cieszy mnie, że nastały takie czasy – podkreśla ekspert.
Sprzedaż nadal w dołku
Gorsze nastroje panują wśród deweloperów. Na rynku pierwotnym w pierwszej połowie tego roku sprzedano o 5 proc. więcej mieszkań niż w analogicznym okresie 2025 roku. – Mamy więc stagnację – zauważa Piotr Krochmal.
Oznacza to sprzedaż na poziomie około 3 tys. mieszkań, co wciąż świadczy o zapaści. – To bardzo mało jak na Kraków. Przed pandemią roczna sprzedaż wahała się między 10 a 12 tysięcy. W zeszłym roku nie dobiliśmy nawet do 6 tysięcy – wskazuje ekspert.
Piotr Krochmal uważa, że popyt nie spadł, bo liczba chętnych na własne lokum utrzymuje się na podobnym poziomie. Problem leży w zdolności kredytowej. Wysokie ceny, wywindowane wcześniej przez program Bezpieczny Kredyt, wciąż odstraszają.
– Zdolność kredytowa wynika ze stóp procentowych i wysokości zarobków. Na razie stopy są zamrożone, choć pojawiają się sygnały, że mogą wzrosnąć. Tylko ich obniżka realnie napędza popyt – podkreśla ekspert.
Wpływ zwolnień grupowych
Płace wprawdzie rosną, ale na decyzje zakupowe wpływa też niepewność na rynku pracy. Zwolnienia grupowe, choć dotyczą bezpośrednio niewielkiej grupy, powstrzymują przed decyzją o zakupie szersze grono potencjalnych nabywców.
– Pracownicy korporacji są cenni dla deweloperów, bo kupują mieszkania zarówno na własne potrzeby, jak i inwestycyjnie. Liczba takich transakcji wyhamowała, choć nie zamarła całkowicie. Największym powodzeniem cieszą się obecnie lokalizacje w centrum miasta – podsumowuje Piotr Krochmal.
