W stolicy Małopolski jest 430 tys. mieszkań i według danych GUS-u 804 tys. mieszkańców. Daje to niezłą, jak na standardy europejskie, średnią 1,9 mieszkańca na lokal. Jednak gdy sięgnie się po rzeczywistą liczbę osób mieszkających w Krakowie, czyli około 1,2 mln, to ten współczynnik rośnie do 2,5 osoby na mieszkanie. – A to już nie jest dobry wynik – zauważa dr Ewelina Wójciak, rzeczoznawca majątkowy, analityk i doradca rynku nieruchomości.

W przyszłości krakowian będzie przybywać. – Za naszych ostatnich badań wynika, że 88 proc. zapytanych chce mieszkać w Krakowie. Trzeba więc zwiększyć zasoby mieszkaniowe – stwierdza.

„Deweloperzy muszą budować”

Jak to zrobić? Odpowiedź sama w sobie jest oczywista: musi powstać więcej mieszkań. – Deweloperzy muszą budować – podkreśla dr Wójciak.

Tylko gdzie? – Moim zdaniem brakuje nawet 100 tys. mieszkań – mówi Piotr Legerski, prezes Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań. – A gdzie można w Krakowie jeszcze budować? Tak naprawdę większość terenów inwestycyjnych jest już w bankach ziem. Od dwóch, trzech lat brakuje terenów, stąd tak wysokie ceny – diagnozuje.

Według Legerskiego do zabudowy nadają się tereny na Zabłociu, od placu Centralnego do obszarów Huty. Do tego – wyjeżdżając już z Krakowa –  Skawina, Niepołomice. – Jednak to wszystko wymaga nakładów na rewitalizację i infrastrukturę. Nie można tam po prostu czegoś zbudować, bo nikt nie będzie chciał tam mieszkać – zaznacza prezes SBDiM.

– Cztery miliardy złotych – tyle trzeba by było wydać na grunty, aby zapełnić zapotrzebowanie – mówi Szymon Domagała, prezes Henniger Investment. Przedsiębiorcy podkreślają, że kilka lat temu cena metra kwadratowego działki kosztowała 1,5 tys. zł, obecnie dochodzi do 4 tys. złotych.

– Ja nie wiem, gdzie budować. Są grunty, ale właściciele z różnych względów nie chcą się ich pozbywać, choć deweloperzy ich regularnie odwiedzają – dodaje.

Plany – ilość nie poszła w jakość?

Jakie jest zapotrzebowanie i gdzie budować, to tylko cześć z debaty, jaką zorganizowało stowarzyszenie Lepszy Kraków (choć debeta to słowo na wyrost, ponieważ obok siebie usiedli ludzie, którzy w większości się ze sobą zgadzali i przedstawiali jeden punkt widzenia). Pojawiły się również inne pytania, w tym dlaczego tak jest i co można zrobić, by sytuację poprawić.

Szymona Domagała nie ma prostego rozwiązania. Twierdzi, że zawiodło planowanie przestrzenne. Urzędnicy gonili za wynikiem, a nie jakościowymi i dopracowanymi dokumentami planistycznymi. – Miasto zrobiło wiele, by pokryć Kraków planami, ale sama intensywność zabudowy na tle zachodnioeuropejskich miast jest mała. Jesteśmy słabo zaludnionym miastem – uważa prezes Henniger Investment.

Z taką tezą zgadza się Piotr Legerski, który podaje przykład MPZP Myśliwska, gdzie pod naciskami społecznymi zmniejszono np. dopuszczalną liczbę kondygnacji z 12 do czterech. – A to przecież Płaszów. Co tam chronimy w ten sposób? – dopytuje.

Jego zdaniem proces planistyczny nie powinien być poddawany ogólnym konsultacjom. Ten aspekt powinien zostać w gestii ekspertów. – Nie może być tak, że ktoś sobie zażyczy park na terenach za Sellgrosem, a radni to przegłosowują przy groźbie odszkodowań rzędu 20-30 mln złotych. Zaraz obok jest park Lotników. Jak tak dalej będziemy się zachowywać, to Kraków będzie się kurczył – stwierdza prezes SBDiM.

Za ograniczoną partycypacją w tym przypadku opowiada się kandydat na prezydenta miasta – obecnie rektor UEK – prof. Stanisław Mazur. – Kiedy rozstrzygamy o sprawach związanych z zabudową, to musi być to oparte na dowodach. Chodzi o prowadzenie racjonalnej rozmowy i wskazania, dlaczego, gdzie i co ma być. Następnie potrzeba decyzji – spójnych i strategicznych. Na miasto należy patrzeć całościowo, a nie selektywnie – uważa rektor Mazur.

Demoniczny patodeweloper i złe media

Okazuje się, że na sytuację na rynku nieruchomości w Krakowie nie wpływają jedynie czynniki ekonomiczne. Źródło tkwi głębiej. W nas. W protestujących mieszkańcach, w mediach, które to opisują i rzekomo przejmują narracje o „złych deweloperach”. To rzutuje na prace urzędu miasta oraz decyzje, jakie podejmują radni.

Ale po kolei. Kolejną tezą w dyskusji było to, jak długość procesu administracyjnego i inwestycyjnego wpływa ostatecznie na cenę i co można polepszyć.

– Na rynku działam o 10 lat. Sprawy w tym czasie tylko się pogorszyły. Urzędnicy często starają się, aby nie być posądzeni o to, że robią coś dla dewelopera. Podobnie radni. Deweloperów się demonizuje – podkreśla Szymon Domagała.

– Media szukają sensacji, urzędnicy patrzą na nas jak na wrogów. W Krakowie jest po prostu nastawienie antydeweloperskie – dodaje.

Jednocześnie prezes Domagała zwraca uwagę, że deweloperzy również powinni zrobić rachunek sumienia. – Niektóre firmy podpisywały z miastem umowę, że zrealizują np. inwestycję drogową wraz z np. budynkiem A, natomiast zaczynali od budynku H i nie wiadomo, kiedy ta droga powstanie – zaznacza.

Największy betoniarz? Miasto

Prezes Piotr Legerski wskazał, że w ciągu ostatnich lat tereny zielone skurczyły się o 4,2 proc. – Za 1,2 proc. odpowiadają deweloperzy. Reszta to sprawa miasta – mówi.

– Moja firma zabudowuje tereny, które i tak wcześniej były zabetonowane, czyli np. nieczynne zakłady pracy czy przestrzenie między kamienicami. Z zera tworzymy zieleń i to całkiem niezłą – pokreśla.

Drugim mitem, jaki chce obalić jest hasło o patodeweloperce, czyli budowaniu małych mieszkań. Według prezesa SBDiM jest to szydzenie z ludzi, których obecnie nie stać na większe metraże. – Osobiście doradzałem młodym ludziom, żeby kupili cokolwiek, następnie oszczędzali i np. za 10 lat kupili większy metraż – dodaje.

Legerski widzi również problem w służbach konserwatorskich i Zarządzie Dróg Miasta Krakowa (o czym zresztą powstało u nas kilka tekstów). – W tych jednostkach załatwiane jest obecnie ok. 100 pozwoleń na budowę rocznie. Kilka lat temu było to ponad 200. Terminy wydłużyły się dwukrotnie. Nikogo nie zwolniono. Dlaczego więc tak jest? Moim zdaniem odeszła stara kadra, a młoda albo się boi, albo jest z łapanki – stwierdza.

Będzie lepiej czy nie będzie?

Dr Ewelina Wójciak wskazuje, że rozwiązaniem może być budowanie wyższych bloków, poszerzenie granic Krakowa. Ale kluczowe jest co innego.

– Potencjalni nabywcy na pierwszym miejscy wskazują cenę. Natomiast ponad 50 proc. wskazuje przystanek komunikacji miejskiej, jako aspekt decydujący o kupnie mieszkania. Jeśli więc nie ma infrastruktury to nie pójdzie do przodu – podsumowuje specjalistka.

Według prof. Stanisława Mazura miasto musi zainwestować w komunikację i usprawnić wydawanie decyzji. – Jednym z największych zasobów, jakie może dać instytucja to sprawne działanie – mówi.

Obecnie ceny transakcyjne na rynku nieruchomości to nieco ponad 13 tys. a ofertowe ponad 15 tys., z tym że mogą być zaniżone przez jedną olbrzymią inwestycję, gdzie mkw. kosztuje ok. 9 tys. zł. Mimo ożywienia rynek jest w deficycie. Ewelina Wójciak wskazuje, że w całym Krakowie buduje się 80 inwestycji, a w najlepszym czasie było ich nawet 200.

Szymon Domagała nie widzi miejsca na obniżki. – Też borykamy się z inflacją, rosną koszty. Prezes Piotr Legerski wylicza te koszty i nie znajduje praktycznie nigdzie miejsca na spuszczenie ceny.

Szansą, według prezesa Domagały, jest lex deweloper i zmiana podejścia urzędu do deweloperów. Otwarcie się na ich propozycje związane z partycypowaniem w budowaniu infrastruktury społecznej, a nie tylko drogowej. Drugą kwestią jest Zintegrowany Plan Inwestycyjny, nowe narzędzie, które odciąża urzędników i daje szanse na negocjowanie warunków związanych z planowaną inwestycją.

– Jeśli mechanizmy te zaczną działać, to mamy szansę – uważa Szymona Domagała.