20 kwietnia sejm przegłosował nową ustawę deweloperską, której celem jest dodatkowa ochrona nabywców mieszkań m.in. poprzez utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Deweloperzy jednak biją na alarm i wskazują negatywne skutki wejścia w życie niniejszej ustawy.
O nowej ustawie deweloperskiej rozmawiamy z głównym analitykiem firmy Expander Advisors Jarosławem Sadowskim, który nam wyjaśni, na czym polegają zmiany i jaki to będzie miało wpływ na zakup mieszkania przez klienta.
Łukasz Jeżak, LoveKraków.pl: Na czym polega problem?
Jarosław Sadowski, Expander: Chodzi o to, że pieniądze na zakup mieszkania zwykle wpłacamy deweloperowi jeszcze zanim to mieszkanie rzeczywiście powstanie. Niestety zdarzają się sytuacje, że inwestycja nie idzie po myśli dewelopera i ten ogłasza upadłość. Wtedy my zostajemy na lodzie, przepadają nasze środki do tej pory już zainwestowane, nie mamy mieszkania i pozostaje z nami jeszcze dług bankowy zaciągnięty za zakup własnego lokum.
Problem ten częściowo został już rozwiązany wcześniej. Poprzednia ustawa deweloperska wprowadziła dwa rodzaje rachunków zabezpieczających interesy klientów, czyli rachunki zamknięte oraz otwarte.
Rachunki zamknięte są dość bezpieczne, ponieważ pieniądze otrzymane od klientów na zakup mieszkania deweloper jest zobowiązany trzymać, dopóki inwestycja nie dobiegnie końca, wtedy dopiero deweloper może skorzystać z tych środków. Większość deweloperów stosuje jednak rachunki otwarte, które polegają na tym, że te pieniądze klientów deweloper otrzymuje częściowo wraz z zakończeniem kolejnych etapów budowy. I może dojść do takiej sytuacji, że deweloper wykorzystał już np. połowę otrzymanych od klientów funduszy i ogłasza upadłość. Wtedy klient traci przynajmniej tę część środków, które zostały zainwestowane w budowę.
Głównym założeniem nowej ustawy jest wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego i jak rozumiem, to ma rozwiązać wyżej opisany problem.
Zgadza się, powstanie fundusz, na którym będą gromadzone środki właśnie na wypadek upadłości dewelopera. Jeżeli się okaże, że deweloper upadł, to te środki, które pozostały na rachunku otwartym są oczywiście zwracane nabywcom, a reszta środków, które zostały już zainwestowane w budowę i przepadły, zostaną zwrócone klientom z tego nowego funduszu.
Kto się będzie składał na taki fundusz i ile środków zostanie na niego przeznaczone? Była mowa o 2 proc. wartości mieszkania.
Fundusz będzie zasilany z pieniędzy konsumentów, których część deweloper będzie zobowiązany od razu przeznaczyć na ów fundusz. Wysokość składki natomiast będzie zależeć od rodzaju rachunku. Jeżeli jest to ten bezpieczniejszy rachunek zamknięty, to składka ma wynosić 0,2 proc., w przypadku rachunku otwartego ustawa mówi o maksymalnej składce wynoszącej 2 proc. Ustawa przewiduje jednak legislacyjną furtkę w postaci rozporządzeń, które już po wejściu w życie ustawy, będą mogły regulować wysokości składki, gdyby okazało się, że jest ona za wysoka lub za niska.
UOKiK był inicjatorem nowej ustawy deweloperskiej, argumentując konieczność zmian 150 upadłościami firm deweloperskich, począwszy od 2012 roku. Polski Związek Firm Deweloperskich zaprzecza temu i mówi, że w przeciągu ostatnich 9 lat upadło tylko trzech deweloperów, z czego dwa to były oszustwa.
Podejrzewam, że urząd, jak i PZFD różnią się od siebie w tym, kogo uznają za dewelopera. Na rynku funkcjonują też firmy, które zajmują się mniejszymi inwestycjami i budują małe osiedla domków itp., więc wszystko zależy od przyjętych kryteriów i skali działalności − czy daną spółkę uznamy za firmę deweloperską, czy też nie.
Deweloperzy (PZFD) komunikują, że nowe zmiany utrudnią funkcjonowanie firm deweloperskich, a „efektem ustawy będzie nieuchronny wzrost cen mieszkań, za które [ostatecznie] zapłaci klient”. Czy chodzi o to, że deweloperzy w związku z zamrożeniem tej części kosztów w postaci składki, podniosą automatycznie ceny?
Chodzi o składkę, która jest wyliczana proporcjonalnie do wartości mieszkania. Gdy klient będzie kupował mieszkanie, to od razu będzie musiał uiścić składkę na ten nowy fundusz, więc teoretycznie konsument zapłaci więcej za mieszkanie.
Możliwe, że nowa ustawa wpłynie na wzrost cen mieszkań, bo jednak mamy teraz rynek dewelopera. Nabywców jest bardzo dużo, zainteresowanie jest olbrzymie, ceny na rynku rosną, więc deweloperzy są w lepszej sytuacji negocjacyjnej i mogą te podwyżki wprowadzać.
Czy poza tym nowym funduszem, ustawa zawiera jeszcze jakieś inne istotne zapiski?
Ustawa mówi także o tym, że gdy odbieramy już mieszkanie i wykryjemy w nim poważne usterki, to możemy odmówić przyjęcia takiego lokum od dewelopera. W sytuacji, gdy te usterki nie są aż tak znaczące, deweloper będzie miał obowiązek ich usunięcia w określonym terminie.
Podsumowując, czy nowa ustawa deweloperska wyjdzie nam na dobre?
Moim zdaniem i z punktu widzenia nabywcy mieszkania jak najbardziej. Zakup mieszkania to jedna z najistotniejszych decyzji, jakie w życiu podejmujemy, ponieważ w grę wchodzą tu naprawdę duże pieniądze i kredyt zaciągany na bardzo długi okres. Zwykłemu konsumentowi brak doświadczenia i on nie wie, czy deweloper, od którego planuje zakup mieszkania, jest w dobrej sytuacji, czy wręcz przeciwnie. Raczej przy zakupie mieszkania skupiamy się na samym lokum, rozkładzie pokoi, lokalizacji itd.
