Radny Łukasz Maślona trzykrotnie pytał o operat szacunkowy wyceny terenów, które miasto kupiło za 11 mln złotych. Magistrat w końcu udostępnił dokumenty, które tłumaczą, co było brane pod uwagę przy ustaleniu ceny transakcji. To nie przekonuje samorządowca co do ustalonej kwoty kupna parku.
W połowie grudnia władze miasta i zakon salwatorianów zakończyli kilkuletnie rozmowy dotyczące sprzedaży parku Jalu Kurka. Gmina stała się właścicielem terenu o powierzchni 1,7 ha za blisko 11 mln złotych. Wśród przychylnych głosów pojawiły się również te, które z uwagi na kryzys ekonomiczny krytykowały transakcję.
Natomiast radny Łukasz Maślona chciał zapoznać się z operatem szacunkowym „celem weryfikacji wartości nieruchomości i wydatkowania środków publicznych na zakup tego terenu”. Prosił o to trzykrotnie. W końcu otrzymał dokumenty.
Jak wycenić park?
W planie miejscowym teren należący do zakonników był przeznaczony na zieleń urządzoną. Jak wynika z operatu sporządzonego we wrześniu 2021 roku, nie znaleziono wielu przykładów kupna-sprzedaży tego typu nieruchomości (chodzi nie tylko o przeznaczenie w MPZP, ale też lokalizację), bo jedynie trzy w ciągu ostatnich czterech lat.
Mowa o działkach przy ul. Celarowskiej, ul. Młynówka Królewska i ul. Podgórskiej. Transakcje te obejmowały jednak znacznie mniejsze obszary, co przekładało się kolejno na kwoty 177 tys. zł, 171 tys. zł i 458 tys. zł. W tym przypadku jednak pomocna okazała się wycena 1 mkw., która po aktualizacji wynosiła między 310 zł w przypadku Młynówki Królewskiej a 696 zł w przypadku ul. Podgórskiej. To był pierwszy element.
Drugim było porównanie atrybutów tych działek, którymi są: lokalizacja i sąsiedztwo (35% ceny), możliwość inwestycyjna (45% ceny), powierzchnia (5%) i dostępność komunikacyjna (15%) z działką wycenianą.
Teren zakonników otrzymał najwyższe noty i na tej podstawie wyliczono, że cena za 1 mkw parku Jalu Kurka wynosi blisko 693 zł i, jak wynika z wcześniej podanych informacji, mieści się w przedziale kwot notowanych na obszarze lokalnego rynku. Ostatnim krokiem było pomnożenie tej kwoty przez liczbę metrów kwadratowych. Cena: 11,2 mln złotych.
– Oszacowana wartość rynkowa uwzględnia fakt, iż nieruchomość stanowi urządzony i zagospodarowany park miejski – napisano w uzasadnieniu wyceny.
„To mnie nie przekonuje”
Łukasza Maślone ten operat nie przekonuje. – Rzuca się w oczy przede wszystkim mała liczba porównywanych transakcji. Moim zdaniem trudno porównywać małe obszary, wręcz fragmenty działek, a nie wziąć pod uwagę największego terenu, jaki został ostatnio przez miasto zakupiony, czyli lasu Borkowskiego – stwierdza radny miejski.
Samorządowiec przypomina, że cena za hektar tego lasu wynosiła około miliona złotych (miasto kupiło 15 hektarów za 16 mln złotych). Pokrywa się to z doświadczeniem radnego związanym z pracami nad planami zagospodarowania przestrzennego, w trakcie których hektar terenów zielonych wyceniany jest na 2-3 mln złotych. – Będę chciał ten operat przedstawić rzeczoznawcy, by pochylił się nad tymi przykładami, bo wydaje się, że można było umieścić ich tam więcej – dodaje.
Radny zadaje więc to samo pytanie, które pojawiło się jeszcze przed finalizacją transakcji: czy jako miasto nie przepłaciliśmy? – Teraz to jednak gdybanie, bo wcześniej operat nie został ujawniony – mówi.
Łukasz Maślona przypomina, że to nie ostatnie koszty związane z parkiem. – Oczywiście, cieszę się, że ten teren należy do miasta, ale to nie oznacza, że już nie będziemy do niego dokładać. Park trzeba oczyścić i utrzymywać na bieżąco. Samo posprzątanie parku Grzegórzeckiego kosztowało pół miliona złotych – stwierdza radny.
