O tym co wpływa na ceny mieszkań, na ile można negocjować z deweloperem oraz jak funkcjonują programy wspierające młodych, mówi w rozmowie z LoveKraków.pl Marcin Wolski, konsultant z firmy doradczej REAS, specjalizującej się w rynku mieszkaniowym.

Łukasz Dankiewicz, LoveKraków.pl: Co wpływa na ceny mieszkań i zainteresowanie nimi?

Marcin Wolski: Ceny mieszkań na rynku pierwotnym zależą od wielu czynników. Wpływają na nie ceny gruntów, oraz koszty związane z realizacją budowy. Podstawowym czynnikiem, który determinuje wartość nieruchomości, zarówno z punktu widzenia inwestora jak i nabywcy, jest jednak lokalizacja. To od niej zależy ile nabywca jest gotowy zapłacić za mieszkanie.

W jaki sposób osoba zainteresowana zakupem mieszkania może zweryfikować jego rzeczywistą wartość?

Dla klienta indywidualnego jest to niezwykle trudne. Można opierać się na przeglądzie ofert deweloperskich, w preferowanej lokalizacji i na tej podstawie ocenić czy cena ofertowa wybranej nieruchomości nie odbiega od średniej w danej okolicy. Ważne przy tym, by porównywać inwestycje o zbliżonym standardzie. Standard wykończenia jest tym, co w znaczący sposób może zmienić cenę nieruchomości. Pamiętać należy również, że na cenę wpływać może również popularność danej lokalizacji – a mody jak wiadomo potrafią się zmieniać. Niestety bez dostępu do danych transakcyjnych, czy opinii rzeczoznawcy trudno mówić o ocenie wartości „rzeczywistej”.

Na ile ceny oferowane przez deweloperów podlegają negocjacjom?

Dużo zależy od momentu w cyklu realizacji inwestycji, w którym decydujemy się na zakup mieszkania. Zauważalne na rynku jest to, że mieszkania w inwestycjach w początkowej fazie sprzedaży charakteryzują się bardziej atrakcyjnymi cenami. Inwestor chcąc pozyskać finansowanie z banku, musi uzyskać odpowiedni poziom przedsprzedaży. Niejednokrotnie decyduje się przy tym na obniżenie cen mieszkań. Jeżeli chodzi o rabaty, które można uzyskać, to jest to sprawa indywidualna. Dobry negocjator może obniżyć cenę o około 5%, jednak generalnie deweloperzy starają się utrzymywać ceny na stałym poziomie. Nie oznacza to jednak, że nie możemy liczyć na pewnego rodzaju granty np. dodatkowo komórkę lokatorską czy miejsce postojowe w cenie zakupu.

Spotkałem się z informacją, że obecnie seniorzy zostawiają podmiejskie domy i decydują się na mieszkanie w ekskluzywnych apartamentach w mieście. Na ile jest to prawda, a na ile marketingowy slogan deweloperski?

Na pewno jest w tym ziarno prawdy. W 2030 r. seniorzy będą stanowić 30% polskiego społeczeństwa, a tym samym staną się jedną z ważniejszych grup decydujących o kształcie rynku nieruchomości. Osoby wchodzące obecnie w okres senioralny są bardziej od pokolenia swoich rodziców otwarte na zmianę miejsca zamieszkania z myślą o przedłużeniu okresu samodzielności. Szacujemy, że do końca dekady (2020) decyzje o przyszłym miejscu zamieszkania podejmie około 400 tysięcy gospodarstw domowych z pokolenia wczesnych seniorów. Jednym z takich aspektów będzie również powrót z podmiejskich domów do miasta. W zależności od wieku i indywidualnej sytuacji, nabywcy, których w raporcie REAS „Budownictwo senioralne w Polsce – perspektywy rozwoju” zdefiniowaliśmy w trzech grupach (wcześni seniorzy, dojrzali seniorzy i sędziwi seniorzy), potrzebują rozwiązań z szerokiego wachlarza produktów mieszkaniowych – od samodzielnych mieszkań przystosowanych do ich specyficznych potrzeb, do instytucjonalnych placówek dla osób wymagających stałej opieki.

Jak obecnie wypada krakowski rynek mieszkań na tle innych polskich miast?

Kraków pod względem liczby mieszkań w sprzedaży na rynku pierwotnym zajmuje drugie miejsce w Polsce, zaraz za Warszawą. Średnia cena mieszkań w Krakowie to 6800zł. Pod tym względem również plasuje się na drugim miejscu spośród sześciu badanych aglomeracji – znacząco za Warszawą i tuż przed Poznaniem. Według naszego opracowania dotyczącego krakowskich dzielnic, najdroższe mieszkania znajdują się w inwestycjach zlokalizowanych na Starym Mieście. Są to zwykle rewitalizacje kamienic lub niewielkie kameralne budynki w sąsiedztwie zabytkowej zabudowy.  Średnie ceny w tych inwestycjach przekraczają 10 tys. zł/ mkw. Choć nie wszystkie z tych mieszkań zaliczane są przez REAS do segmentu apartamentowego, to charakteryzują się one zwykle podwyższonym standardem wykończenia. Co charakterystyczne dla tego segmentu, lokali tych jest relatywnie niewiele. Na koniec pierwszego kwartału 2015 roku w ofercie znajdowały się tylko 403 takie mieszkania. Drugie miejsce pod względem kosztu zakupu 1 metra kwadratowego zajmuje Zwierzyniec. Ceny są zbliżone do tych na Starym Mieście i wynoszą średnio 9 300 zł za mkw.

Obecnie w Krakowie buduje się wiele nowych mieszkań. Kiedy deweloperzy mogą wyhamować?

Zgodnie z raportem REAS za I kwartał 2015 roku Kraków znalazł się na pierwszym miejscu pod względem wzrostu liczby transakcji - o 34% w stosunku do poprzedniego kwartału. Oznacza to, że oprócz podaży rośnie też popyt. Krakowianie mają teraz znacznie większą możliwość wyboru oferty dostosowanej do ich potrzeb i jest to zjawisko korzystne dla rynku.

Od końca 2010 nowe wprowadzenia nieprzerwalnie przewyższały poziom sprzedaży, co doprowadziło do stopniowego nagromadzenia zapasów. Od IV kwartału 2012 do I kwartału 2014 obserwowaliśmy tendencję deweloperów do wprowadzania mniejszej liczby mieszkań do sprzedaży niż rzeczywiście byli w stanie sprzedać. Dopiero rok 2014 przyniósł odwrócenie tego trendu. W 2014 roku wprowadzono do sprzedaży około 9,5 tys. mieszkań, co oznacza przeszło dwukrotny wzrost w porównaniu do 2013 roku. Obecny poziom podaży jest z jednej strony reakcją deweloperów na dobrą koniunkturę na rynku, z drugiej zaś efektem wprowadzeniem do sprzedaży dwóch bardzo dużych inwestycji Budimexu.

Trudno powiedzieć kiedy nastąpi wyhamowanie. Dobra sprzedaż w bieżącym roku powinna zachęcić firmy do utrzymania nowej podaży na wysokim poziomie także w 2016 roku. Jeśli będzie to poziom wyraźnie wyższy niż liczba mieszkań sprzedanych w tym samym okresie to w latach 2017-2018 może nastąpić lekkie wyhamowanie. Nie będzie ono jednak tak znaczące jak latach 2007-2008. Ceny mogą minimalnie spaść, ale też nie będą to znaczące obniżki.

Obniżki miał oferować program Mieszkania dla Młodych, jednak limity w Krakowie nie obejmowały wielu mieszkań. Jak pan ocenia funkcjonowanie programów wspomagających?

Program Rodzina na Swoim, który miał wspierać nabywców mieszkań, nie funkcjonował dobrze, bo warunek limitu ceny spełniało zaledwie 5-7% mieszkań. Jego następca – Mieszkanie dla Młodych w dużo większym stopniu wpływa na stymulowanie rynku. Od momentu wprowadzenia w 2014 roku w samym Krakowie złożono 1200 wniosków i zanotowano 10% udział mieszkań z dopłatą w całej puli mieszkań sprzedanych. Należy jednak zauważyć że od startu Programu, limity cenowe dla Krakowa są stopniowo podnoszone, co powoduje też to, że liczba mieszkań dostępnych w programie jest coraz większa.