W marcu 2021 roku średnia pensja w Krakowie, według GUS, okazała się wyższa od warszawskiej. Zdarzyło się to pierwszy raz od wielu lat! Jeszcze ćwierć wieku temu różnica na korzyść Warszawy sięgała 40 proc. Trend może okazać się trwały, bo w czerwcu 2021 zarobki krakowskie były znów wyższe od warszawskich. Nic dziwnego, że na studia i do pracy ciągną do Krakowa przybysze z Małopolski i innych regionów oraz stu krajów globu – od Norwegii po RPA i od Peru po Japonię. Ów prorozwojowy trend, o jakim marzyły pokolenia krakusów, może jednak zostać zaburzony – m.in. z powodu braku mieszkań.
Do rozwiązania problemu mogą się przyczynić deweloperzy, którym Kraków zawdzięcza 95 proc. (!) ogółu nowych lokali, ale ostatnio mają coraz bardziej pod górkę. Część miejskich radnych i aktywistów nie rozumie, że nieprzemyślanymi decyzjami mogą zmarnować największą od lat szansę na dalszy wzrost dobrobytu krakowian.
Liczby mówią same za siebie: na początku XX wieku Kraków liczył niespełna 90 tys. mieszkańców, przed wybuchem II wojny światowej – ćwierć miliona, w roku 1970 – prawie 600 tys., zaś 30 lat temu, u zarania polskich przemian – 750 tys. Na koniec 2016 r. liczba mieszkańców wyniosła 765 tys., a w końcówce 2020 roku – już 781 tys. Tymczasem większość miast wojewódzkich w Polsce wyludnia się i zwija. Katowice zeszły poniżej 300 tys. mieszkańców, Kielce poniżej 200 tys., a większa kiedyś od Krakowa Łódź liczy teraz 690 tys. Kurczą się Lublin i Poznań. A Kraków rośnie.
Kraków rósł nawet w pandemii, mimo to powstało mniej mieszkańNawet piekielnie trudny z powodu pandemii i rekordowej od czasów II wojny światowej liczby zgonów rok 2020 Kraków zakończył na demograficznym plusie. Zawdzięcza to temu, że nawet w niesprzyjających warunkach przyciągał tysiące przybyszów. Przede wszystkim mieszkańców Małopolski, głównie młode kobiety (na 100 panów przypada pod Wawelem aż 114 pań), co przekłada się na relatywnie dużą (wyższą niż na wsi!) dzietność i liczbę urodzeń. Po drugie, mieszkańców innych regionów (zwłaszcza Świętokrzyskiego, Śląska i Podkarpacia). Po trzecie, wciąż rosnącą grupę specjalistów zatrudnionych w największych w Polsce centrach obsługi biznesu oraz polskich i zagranicznych firmach technologicznych. Czwarta grupa to przybysze ze Wschodu, zwłaszcza Ukraińcy, a ostatnio także Białorusini, wypełniający luki na krakowskim rynku pracy.
Mateusz Walewski, główny ekonomista Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK), mówił niedawno „Dziennikowi Polskiemu”, że Kraków i Małopolska przeszły przez pierwsze fale pandemii w zaskakująco dobrej kondycji. „O odporności na kryzys zdecydowało przede wszystkim to, że coraz większą rolę w Krakowie i całym regionie odgrywają sektory i branże określane wspólnie mianem »gospodarki opartej na wiedzy«. Wzrost liczby pracujących w firmach tego typu w okresie pandemii wyniósł w regionie 38,7 tysięcy osób (8,8 proc.). Małopolska (głównie Kraków) odpowiada aż za 51 proc. całkowitego wzrostu liczby pracujących w tych branżach w całym kraju” – mówił gazecie ekspert BGK.
Podobnie jak inni ekonomiści podkreślił, że wszyscy chętnie przybywający do Krakowa ludzie, którym miasto zawdzięcza dynamiczny rozwój, muszą gdzieś mieszkać, przy czym wysokiej klasy fachowcy i specjaliści mają określone wymagania dotyczące komfortu, położenia oraz proekologicznych walorów mieszkań. Nakłada się na to fakt, że bogacący się krakowianie (w dekadę odsetek mieszkańców wpadających w drugi próg podatkowy wzrósł z 1 proc. do 15 proc.!) chcą się przeprowadzić ze starych betonowych blokowisk do nowych, większych, wygodnych, energooszczędnych (a nawet zeroemisyjnych) domów otulonych zielenią. Trzeba również pamiętać, że Kraków pozostaje jedną z największych w naszej części Europy atrakcji turystycznych. Według GUS, nawet w pandemii co piąty turysta, który odwiedził jakieś muzeum w Polsce i niemal co drugi, który wybrał się do galerii sztuki, zrobił to w Krakowie!
Prognozy: Kraków będzie się nadal rozwijał, ale potrzebuje… 100 000 nowych mieszkańDostępne dokumenty – od prognozy demograficznej GUS i raportów Narodowego Banku Polskiego o rynku nieruchomości po szacunki Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości (IAMRN) i przewidywania organizacji turystycznych – mówią o dalszym ludnościowym, akademickim i gospodarczym rozwoju Krakowa oraz szybkiej odbudowie ruchu turystycznego po zakończeniu pandemii.
Oznacza to olbrzymi głód mieszkań, których obecny deficyt IAMRN szacuje na 100 000. To około jednej czwartej całego istniejącego zasobu mieszkaniowego! Z opublikowanego we wrześniu 2020 r. raportu GUS „Zasoby mieszkaniowe w województwie małopolskim w 2019 r.” (kompletnych danych za 2020 jeszcze nie ogłoszono) wynika, że na koniec 2019 r. zasoby mieszkaniowe w Krakowie wynosiły 402 538 mieszkań (w tym domów jednorodzinnych) o przeciętnej powierzchni 57,6 m kw.
W raporcie Heritige Real Estate Poland i UN Global Compact Network Poland z listopada 2019 eksperci od rynku mieszkaniowego oszacowali deficyt mieszkań w Polsce na 2,1 mln, wskazując przy tym główne metropolie, w tym Kraków, oraz ich najbliższe otoczenie jako miejsce, w którym ów deficyt jest i pozostanie największy. Powodem jest relatywnie dobra sytuacja demograficzna: spodziewany dodatni przyrost naturalny i duży napływ ludzi z zewnątrz.
Specjaliści – opierając się na prognozach GUS – zwracają również uwagę, że jakkolwiek liczba urodzeń jest w Polsce niższa niż 30 lat temu i raczej szybko nie wzrośnie, to stale przybywa gospodarstw domowych. Na przykład w Małopolsce, za 9 lat, ma ich być o ponad 100 tys. (9 proc.) więcej niż dziś, co zwiększy potrzeby mieszkaniowe. Nakłada się na to wzrost dochodów części obecnych gospodarstw, co skłania do zamiany aktualnych lokali na większe lub/i bardziej komfortowe. Równocześnie ok. 15 procent substancji mieszkaniowej ulega degradacji i/lub nie spełnia aktualnych wymogów technicznych i oczekiwanych standardów. Jest oczywiste, że również w Krakowie część istniejących budynków (m.in. bloków z wielkiej płyty sprzed 1990 r.) trzeba będzie zastąpić nowoczesną, pożądaną przez krakowian zabudową.
Kto jest w stanie sprostać owemu wyzwaniu? Spójrzmy na liczby. W 2019 roku w Krakowie powstało 13 tys. nowych mieszkań. 12,5 tys. z nich wybudowali deweloperzy. W 2020 r. oddano do użytku dokładnie 10 158 nowych mieszkań; ponad 9,6 tys. z nich (95 proc.) to dzieło deweloperów.
„Gdyby nie deweloperzy, miasto zaczęłoby wymierać – ceny mieszkań skoczyłyby do poziomów nieosiągalnych dla większości społeczeństwa i ludzie przestaliby się tu osiedlać, co spowodowałoby natychmiastowy odwrót biznesu, który potrzebuje rąk do pracy” – ostrzegał już przed rokiem Piotr Krochmal z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w wywiadzie dla portalu lovekrakow.pl.
Tymczasem deweloperom jest w Krakowie coraz trudniej. Nie tylko dlatego, że procedury związane z pozwoleniami na budowę i przyłączeniem mediów ciągną się niemiłosiernie, ale przede wszystkim z powodu bardzo słabej dostępności gruntów nadających się do nowoczesnej zabudowy. Co gorsza, owa dostępność jest w ostatnim czasie jeszcze mocno ograniczana – pod hasłami „niebetonowania miasta”. Tymczasem każdy może łatwo sprawdzić, wybierając się na spacer po Krakowie, że nowoczesne budownictwo mieszkaniowe nie ma nic wspólnego z „betonowaniem”, jakie faktycznie czasem się zdarzało w latach słusznie minionych. Współczesne osiedla coraz lepiej łączą komfortową i energooszczędną architekturę z ochroną walorów przyrodniczych, bo tego chcą mieszkańcy – nabywcy mieszkań.
Kto chce powrotu „galicyjskiej nędzy”Racjonalne gospodarowanie gruntami w różnych częściach miasta jest także remedium na przeludnienie i nadmierną eksploatację niektórych dzielnic Krakowa oraz notoryczne zakorkowanie miasta, na które narzekają dziś chyba wszyscy mieszkańcy. Bardziej równomierne rozmieszczenie osiedli mieszkalnych, wokół których powstaje nowoczesna infrastruktura – drogi, przedszkola, szkoły, sklepy, lokale usługowe itp. – oznacza nie tylko gospodarczą aktywizację terenów dotąd bezużytecznych lub wręcz zdegradowanych, ale i zrównoważony rozwój całego miasta. Pozwala także niwelować, tak wielkie dziś, różnice w poziomie życia krakowian.
Blokowanie budowy nowych mieszkań utrudnia, a czasem wręcz uniemożliwia realizację tych jakże ważnych społecznie i ekonomicznie celów – i martwi wielu mieszkańców. Nie tylko w Krakowie, ale także w okolicznych gminach, takich jak Wieliczka, świadomych prostej współzależności: jeśli zatrzyma się rozwój Krakowa, to staną również i one.
Jednym ze źródeł niepokoju jest przybierający na sile trend na tworzenie w mieście użytków ekologicznych – zwłaszcza na terenach przez stulecia wykorzystywanych przez rolników (do upraw lub wypasu zwierząt), a dziś mocno zdegradowanych, lecz postrzeganych przez część miłośników przyrody jako „dzikie”. Chaotyczne tworzenie tego typu użytków – zwanych przez część naukowców „pseudoużytkami” – wyklucza spod zabudowy kolejne cenne obszary inwestycyjne i jeszcze bardziej utrudnia realizację najważniejszego dziś celu, jakim jest pogodzenie rosnących potrzeb mieszkaniowych z właściwie pojętą ekologią i ochroną cennych gatunków przyrodniczych. Jednocześnie zniechęca deweloperów – jeśli nie będą mogli budować w Krakowie, przeniosą się gdzie indziej. Za nimi mogą pójść inwestorzy, więksi pracodawcy, w tym ci, dzięki którym Kraków przeskoczył w zarobkach Warszawę.
To wszystko wywołuje wśród krakowian i mieszkańców obwarzanka autentyczny strach o przyszłość – zamiast najintensywniejszego rozwoju w dziejach możemy mieć znów starą „galicyjską nędzę”.
