Publikowane w ostatnich tygodniach raporty nie napawają optymizmem: na polskim rynku mieszkaniowym jest drogo. I będzie coraz drożej. Według informacji Narodowego Banku Polskiego, mieszkania w zeszłym roku podrożały o 15 proc., jednocześnie ankietowani deweloperzy „niemal jednogłośnie” przewidują, że w tym roku ceny wzrosną średnio o 11 procent. Wzrosty prognozuje też raport Banku Pekao.

– Naszym zdaniem w perspektywie najbliższych lat należy oczekiwać dalszych wzrostów cen nieruchomości – nie mają wątpliwości autorzy publikacji.

I tłumaczą: – Nie dość, że mieszkań jest za mało względem potrzeb, to dodatkowo są strukturalnie niedopasowane (zbyt małe i przeludnione). Dostosowanie bazy mieszkaniowej będzie trwało i napędzało ruch na rynku nieruchomości. To argument za wzrostem cen.

Eksperci, powołując się na dane Eurostatu, podają jednocześnie, że wzrost cen nieruchomości w Polsce należał do najszybszych w całej Unii Europejskiej. Lata 2018-2023 przyniosły aż 59-procentowy wzrost cen mieszkań. Jak będzie dalej? Według prognoz Pekao transakcyjne ceny nieruchomości sprzedawanych na rynku pierwotnym będą wciąż rosły, do pierwszego kwartału 2025 r., o średnio 14 procent względem obecnych poziomów. Później zdaniem ekspertów mogłyby się obniżyć, ale barierą wciąż będzie między innymi wysoki popyt.

Najdroższe Grzegórzki, najtaniej w Hucie

Tyle prognozy ogólnopolskie. Jak na tym tle wypada Kraków? Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w kwietniu tego roku z krakowskiego rynku praktycznie zniknęły mieszkania z ceną poniżej 10 tysięcy zł za metr kwadratowy. Od początku roku średnia cena wzrosła o 4 proc. i średnio na nowe mieszkanie w kwietniu trzeba było wydać 896 tysięcy złotych.

Jednocześnie średnia cena wprowadzanych w kwietniu na krakowski rynek mieszkań wyniosła 18,1 tys. zł za mkw.  Najdrożej było na Grzegórzkach (średnio ponad 21 tys. zł za mkw), najtaniej na Wzgórzach Krzesławickich (średnio 10,4 tys. zł).

Jak mówi Adrian Potoczek, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich Odział Kraków, w stolicy Małopolski największy wzrost cen miał miejsce właśnie w ostatnich latach.

– Zwłaszcza w momencie ogłoszenia rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2% – mówi.

I dodaje: – Przed jego wejściem w życie w lipcu 2023, gdy klienci zaczęli rezerwować mieszkania, ceny w Krakowie wystrzeliły do nawet ponad 13 tys. zł za mkw. Po czasie nieco się ustabilizowały, ale w perspektywie wielomiesięcznej mamy widoczny trend wzrostowy.

„Kupujących po prostu nie stać”

Wygaszenie rządowego programu kredytowego w styczniu tego roku spowodowało zmniejszenie liczby przeprowadzonych transakcji sprzedaży. W całej Polsce, przy czym efekt ten widać było dopiero w kwietniu.

– W poprzednich miesiącach deweloperzy jeszcze tego nie odczuli, bo wiele umów deweloperskich zawierały osoby, które dopiero w styczniu i lutym doczekały się pozytywnej decyzji kredytowej – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl Marek Wielgo.

I dodaje, że mniejsza liczba transakcji może mieć też związek z zapowiedzią nowego programu wsparcia kredytobiorców „Kredyt mieszkaniowy #naStart”.

– Część potencjalnych nabywców mieszkań postanowiła poczekać na korzystniejsze warunki kredytowe – mówi Wielgo, zaznaczając jednocześnie: – Spadek sprzedaży może być oczywiście również wypadkową zbyt wysokich cen mieszkań. Kupujących po prostu nie stać na stawki, jakie aktualnie proponują deweloperzy.

Zamiast rekordów, wzrost „umiarkowany”

Jak zaznacza Adrian Potoczek, aktualnie ceny „nieco wyhamowały”.

– Czas rekordowych wzrostów cen mieszkań jest już za nami, teraz nastąpił okres stabilnego, umiarkowanego wzrostu cen – prognozuje, dodając, że sytuacja Krakowa jest jednak wyjątkowo trudna.

– Kraków cierpi na dramatyczny brak gruntów pod budowę nowych mieszkań – przekonuje.

I tłumaczy, że trudności ze znalezieniem gruntu pod budowę mieszkań powodują wzrost cen nielicznych dostępnych działek. Cena gruntu staje się coraz większa składową budowy mieszkania, co oczywiście odbija się na cenach płaconych przez klientów. Według podawanych przez wiceprezesa PZFD danych firmy Rednet, różnica pomiędzy ceną mieszkań deweloperskich w Krakowie a tych w aglomeracji krakowskiej wynosi prawie 7 tysięcy na metrze kwadratowym.

– Jest to największa taka dysproporcja w kraju pomiędzy aglomeracją, a jej stolicą – podkreśla Potoczek. – To właśnie efekt bardzo niskiej podaży gruntów inwestycyjnych oraz mieszkań w Krakowie.

Deweloperzy apelują

Zdaniem Potoczka potrzebne są więc narzędzia i programy stymulujące podaż, a nie popyt.

– Jako środowisko dostarczające mieszkania na rynek o to apelujemy do ustawodawców oraz włodarzy miast: zwiększmy podaż, a to ustabilizuje równowagę na rynku, a w konsekwencji również ceny. Ceny nie spadną, ale przestaną rosnąć. Gdyby w tym momencie dostępność gruntów zwiększyła się w Krakowie dwukrotnie, spowodowałoby to spadek cen działek, co przełożyłoby się również na ceny mieszkań – przekonuje.

I dodaje: – Jeśli w mieście nie zaczną działać narzędzia typu „Lokal za grunt”, czy uchwała o lokalizacji  inwestycji mieszkaniowych na gruntach wyłączonych z zabudowy mieszkaniowej np.: poprzemysłowych, handlowych, wojskowych czy kolejowych, to ceny mieszkań będą niestety rosły.