Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) to nowe narzędzie planistyczne wprowadzone w Polsce w 2023 roku. Umożliwia inwestorom współtworzenie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego we współpracy z gminą. W Krakowie ZPI zyskuje na znaczeniu jako sposób na przyspieszenie inwestycji mieszkaniowych i infrastrukturalnych, przy jednoczesnym uwzględnieniu potrzeb mieszkańców i interesów miasta.

W ramach ZPI inwestor może zmienić plan miejscowy punktowo w taki sposób, aby jego zapisy były zgodne z planowaną inwestycją. Warunkiem jest zgodność ZPI z obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, aż do czasu wejścia w życie planu ogólnego dla miasta Krakowa.

Inwestor pokrywa koszty przygotowania planu i negocjuje z gminą zakres inwestycji uzupełniającej, takiej jak budowa przedszkola, parku czy innej infrastruktury publicznej, która ma służyć mieszkańcom. W naszym mieście istnieje cały katalog potrzeb, które zostały zebrane w konsultacjach z radami dzielnic.

W Krakowie ZPI postrzegany jest jako szansa na odblokowanie terenów inwestycyjnych, które obecnie są przeznaczone pod inne funkcje, takie jak biura czy hotele, a które mogą zostać przekształcone na cele mieszkaniowe. To może przyczynić się do zwiększenia dostępności mieszkań i stabilizacji ich cen.

Rada Miasta Krakowa odgrywa kluczową rolę w procedurze Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego. Członkowie Komisji Głównej oceniają projekt i opiniują go pozytywnie lub negatywnie. Następnie radni głosują nad wyrażeniem bądź niewyrażeniem zgody na przystąpienie do sporządzenia planu dla określonego obszaru. Gdy to nastąpi, prowadzone są negocjacje z inwestorem. Ich zakończenie  powoduje przejście do kolejnego korku, jakim jest podpisanie umowy urbanistycznej. Później rada miasta ponownie głosuje nad przyjęciem planu. Jak widać zarówno na samym początku, jak i na końcu procedury, może odrzucić projekt i zablokować zmiany w planie miejscowym.

Wady i zalety ZPI

Jakub Kosek (Koalicja Obywatelska) przewodniczący Rady Miasta Krakowa zwraca uwagę, że jedną z głównych zalet ZPI jest możliwość wynegocjowania z inwestorem realizacji mieszkań komunalnych lub inwestycji infrastrukturalnych.  – Tak jest choćby w przypadku pierwszego z wniosków, gdzie inwestor zobligował się do stworzenia kładki nad ul. Armii Krajowej do przystanku SKA – przypomina radny.

– Drugim plusem jest to, że jeszcze przed przystąpieniem do procedury, jest możliwość wypowiedzenia się na temat tego, czy wnioskodawca obrał dobry kierunek. Minusem jest na pewno to, że wnioski mogą być wykorzystywane do podburzania mieszkańców i realizacji celów politycznych, jak to miało miejsce w przypadku wniosku przy ul. Pachońskiego – stwierdza przewodniczący rady miasta.

Grzegorz Stawowy (KO), przewodniczący Komisji Planowania Przestrzennego RMK wskazuje na konkretne zalety. – W relatywnie szybkiej procedurze można zaktualizować przepisy pod bieżące potrzeby. Do tego miasto może zyskać coś, czego nie ma – budynek żłobka czy przedszkola albo lokalu – na nie swoim terenie za nie swoje pieniądze – stwierdza.

– Jeżeli na danym terenie nie mamy biblioteki, to możemy zobowiązać inwestora, aby w tym budynku mieszkalno-usługowym w formie darowizny przekazał taki lokal pod konkretny cel – tłumaczy.

Szef klubu Koalicji Obywatelskiej widzi również wady. Są nimi mniejsze zainteresowanie mieszkańców z uwagi na obszar, jaki jest brany pod uwagę podczas procedury. Oprócz tego ważny jest również szerszy kontekst związany z rozwojem miasta, pod względem całościowego spojrzenia na metropolię. – Obecnie największy projekt ZPI to 6 hektarów. Zazwyczaj w projektach nie ma nic, poza inwestycją na wnioskowanych działkach – wskazuje radny.

Tomasz Leśniak (Nowa Lewica) przewodniczący Komisji Mienia i Mieszkalnictwa, a także członek Komisji Planowania Przestrzennego również na pierwszym miejscu stawia możliwość pozyskiwania nowych mieszkań do zasobu gminnego. –  Staramy się w ten sposób rozmawiać z inwestorami, aby część tych inwestycji uzupełniających miała charakter lokalny i odpowiadała na potrzeby dzielnicy, np. lokale użytkowe, które można przeznaczyć na żłobki czy przedszkola. Ale chcemy też, aby był procent przeznaczany na cele strategiczne gminy, czyli mieszkania – mówi radny.

– Patrząc szerzej, to ZPI pozwala nam dość szybko dostosowywać się do zmian na rynku nieruchomości. Obecnie jest zapotrzebowanie na lokale mieszkalne, więc wnioski jakie spływają zawierają przekształcenia terenów pod zabudowę usługową na mieszkaniową – wskazuje. Jak dodaje radny Leśniak, na bardziej szczegółowe podsumowanie przyjdzie jeszcze czas.

Włodzimierz Pietrus (Prawo i Sprawiedliwość) wiceprzewodniczący Komisji Planowania Przestrzennego twierdzi, że ZPI ma kilka wad. – W przypadku, gdy w danym miejscu przemianujemy teren na mieszkaniowy, ograniczamy wskazania budowlane w ramach planu ogólnego – stwierdza. Po drugie, polityk negatywnie ocenia zamianę terenów usługowych w mieszkaniowe.

– Z pozytywów, może zyskiwać przestrzeń miasta z uwagi na samoograniczanie się deweloperów, jak choćby w przypadku ZPI w okolicach Bronowic, gdzie inwestor obiecał większą przestrzeń biologicznie czynną – zwraca uwagę radny.