Patryk Salamon, LoveKraków.pl: PRS – czyli instytucjonalny najem – jest dla Krakowa szansą czy zagrożeniem?

Grzegorz P. Skawiński, prezes SAO Investments: Jest szansą. Ale tylko wtedy, kiedy go regulujemy. Jeżeli wpuszczamy inwestorów bez żadnych warunków – a tak się dziś dzieje – to kończy się „kolonizacją”.

I co się wtedy dzieje z miastem?

Pojawiają się fundusze z Londynu, Frankfurtu czy Nowego Jorku, które nie interesują się jakością życia w Krakowie, tylko rentownością. Przejmują całe osiedla. A jak im przestaje się opłacać – wychodzą. Albo podnoszą czynsze, których nikt nie kontroluje. Jeżeli nie wprowadzimy REIT-ów – czyli funduszy inwestycyjnych lokujących kapitał w nieruchomości – to sytuacja będzie coraz gorsza.

Ale wokół REIT-ów w Polsce też jest sporo kontrowersji.

Ludzie się ich boją. Mówią: „będzie drożej z mieszkaniami”. Ale nie rozumieją, że drogo już jest – i to właśnie dlatego, że nie mamy własnych narzędzi. Obecnie inwestują u nas spółki zarejestrowane w Luksemburgu czy Liechtensteinie. I to one zarabiają, wyprowadzając zyski za granicę. REIT-y mogłyby to zatrzymać – pod warunkiem, że stworzymy je z myślą o polskich obywatelach, a nie kolejnych wehikułach podatkowych.

Czyli jest pan zwolennikiem nacjonalizacji kapitału?

Nie. Ale przestańmy się oszukiwać, że kapitał nie ma narodowości. Ma. Jeżeli nie zabezpieczymy interesów polskich emerytów, drobnych inwestorów, lokalnych społeczności – to nikt tego za nas nie zrobi. Dzisiaj z 55 miliardów złotych zainwestowanych w nieruchomości w Polsce tylko 5 miliardów pochodzi z polskiego kapitału. Reszta to zagranica. Jeśli nie zadziałamy teraz, to za pięć lat młodzi ludzie będą uznawać za naturalne, że mieszkają w blokach budowanych przez zagranicznych deweloperów, a ich czynsze „płyną” do Berlina.

A może po prostu nie da się tego powstrzymać?

Nie da się tego zatrzymać – ale da się to uregulować. I tylko o to chodzi. Najem instytucjonalny wydarzy się z nami albo bez nas. Pytanie: czy chcemy mieć na niego wpływ? Czy wolimy biernie przyglądać się temu, jak obcy kapitał dyktuje warunki życia w naszych miastach?

A samorząd – co może w tej sytuacji zrobić?

Samorząd ma jedno konkretne narzędzie: planowanie przestrzenne. I musi je wykorzystywać. Ale u nas z tym różnie. Miasto najpierw zapowiada, że będzie wspierać wydzielanie lokali, a po trzech miesiącach ogłasza, że jednak nie. A przecież tu nie chodzi o ideologię, tylko o porządek. W Santa Monica, gdzie planowaliśmy inwestycję, w ciągu kwadransa wiedzieliśmy, co można na działce postawić. Tam wszystko jest wcześniej ustalone. U nas wszystko jest niejasne – i dlatego kapitał nie chce tu inwestować lokalnie.

Czyli zawodzi administracja?

Zawodzi brak odwagi. Bo urzędnik mówi: „radni się nie zgodzą”. Ale przecież są sesje, są dyskusje. Od tego jest demokracja. Nie chodzi o to, żeby wszyscy się zgadzali – tylko żeby rozmawiali. I podejmowali decyzje. W USA mieli hasło: „Nie wybraliśmy króla, wybraliśmy prezydenta”. To samo dotyczy nas. Prezydent nie może wszystkiego zrobić sam – ale musi prowadzić dialog.

Co z rynkiem biurowym? Tu też są napięcia.

Mamy 20 procent pustostanów. To ogrom. A jednocześnie buduje się dalej. Potrzebna jest analiza, gdzie można zrobić konwersję z biur na mieszkania. To jest opłacalne – kosztuje ok. 5 tysięcy zł za metr, ale się zwraca. Warunek? Jasne reguły gry. Jeżeli deweloper wie, co może, to liczy, inwestuje, działa. Ale jak słyszy, że „może się uda, może nie” – to idzie gdzie indziej.

Na rynku galerii handlowych też widać, że coś pękło.

Galerie powstawały bez większego planu – wszędzie, gdzie się dało. I było wiadomo, że część z nich się nie utrzyma. To był klasyczny kanibalizm. Działo się to na całym świecie i u nas też. Przykład? Plaza w Krakowie. I pewnie w mniejszych miastach będzie podobnie. Nie ma w tym nic nadzwyczajnego – tylko my udajemy, że jesteśmy wyjątkowym przypadkiem. A przecież nie jesteśmy.

Jeśli mamy galerię w dobrym miejscu, ale projekt się wyczerpał – to trzeba się zastanowić, co dalej. Zamknąć? Wyburzyć? Przekształcić? Jeżeli miasto zrewiduje plany, to konwersja takich obiektów na mieszkania ma sens. I to się da zrobić. Rynek jest w stanie to przyjąć – tylko trzeba działać z głową.

Zaraz pojawią się protesty, że ludzie chcą w tym miejscu zieleni, a nie bloków.

Protestują, bo takie mają prawo. Ale mam pytanie: ilu aktywistów mieszka w starych kamienicach w centrum, a ilu w nowej tkance? Miasto musi się rozwijać. Oczywiście, że nie wszędzie – ale nie możemy udawać, że Kraków się zatrzyma. Tylko trzeba to robić mądrze. Bez megalomanii, bez wbijania 50-piętrowców tam, gdzie przy pierwszym wykopie – jak terenie planowanego Nowego Miasta na Rybitwach – leje się woda.

A turystyka? Ona też wpływa na rozwój miasta.

Tylko że mamy turystykę niskiej jakości. Średni pobyt to dwa i pół dnia. Ludzie przyjeżdżają do Wieliczki, Auschwitz, odwiedzają Rynek i wylatują. Co Kraków sam stworzył, żeby ich zatrzymać?

To co powinniśmy zrobić?

Zadać sobie pytanie: gdzie chcemy być w 2040 roku? Nie w 2027, nie w tej kadencji. Jaka ma być tożsamość Krakowa? Czy chcemy być turystycznym parkiem rozrywki dla tanich linii lotniczych? Czy może miejscem, gdzie się mieszka, tworzy, inwestuje? Jeśli nie odpowiemy na to pytanie – ktoś inny odpowie za nas.