Katarzyna Michnikowska, starszy analityk z Działu Doradztwa i Badań Rynku w Colliers International, opowiada w rozmowie z LoveKraków.pl o zapotrzebowaniu Krakowa na kolejne centra handlowe, błędach lokalizacyjnych, a także o przyszłości galerii handlowych w naszym mieście.
Łukasz Dankiewicz, LoveKraków.pl: W Krakowie mamy już 15 centrów handlowych, a z danych wynika, że popyt na nie nadal jest. Czy rzeczywiście nasze miasto potrzebuje kolejnych obiektów?
Katarzyna Michnikowska: Rynek krakowski ma tę mocną stronę, że istnieje dobrze zrównoważona podaż i popyt. W Krakowie nie było takiej sytuacji, aby w ciągu jednego roku na rynku pojawiły się trzy olbrzymie centra handlowe, co mogłoby mocno zachwiać rynkiem. Obiekty te wchodziły na krakowski rynek systematycznie. Jest to lepsze rozwiązanie, dzięki któremu rynek jest bardziej stabilny. Popyt na powierzchnie handlowe nadal utrzymuje się na dobrym poziomie, choć są też budynki, które cierpią z powodu pustostanów.
Centrum Handlowe Plaza świeci pustkami. Pojawił się nawet pomysł, aby przerobić je na mieszkaniówkę.
Są to pustostany strukturalne. Ogólny poziom pustostanów w mieście w tej chwili wynosi niecałe 4%. Pustostany na poziomie poniżej 5% uważane są za bezpieczne. Sytuacja w Plazie nie jest wynikiem zachwiania rynku, tylko błędów popełnionych przez dewelopera przy budowie obiektu.
Jakie błędy ma Pani na myśli?
Przede wszystkim błąd lokalizacyjny - została złamana bardzo prosta zasada, którą trudno odwrócić. Na zakupy do centrów handlowych jedzie się zazwyczaj wracając z pracy, a nie jadąc do niej. Ten obiekt wybudowano po złej stronie drogi. Po drugiej stronie znajduje się M1, które radzi sobie znacznie lepiej, chociaż nie posiada kina czy innych atrakcji jakie ma Plaza. Tak to jest w mentalności klienta, że ceni wygodę - jak już wróci po pracy do domu, to raczej tam zostaje.
W jakiej części Krakowa najlepiej budować centra handlowe?
W tej chwili przygotowywana jest budowa Serenady w północno-wschodniej części miasta. I znowu pojawia się pytanie: czy nie jest to już zbyt dużo powierzchni? Co się stanie z sąsiadującym Krokusem?
Samo CH Krokus blokowało i opóźniało rozpoczęcie budowy Galerii Serenada.
To prawda, jednak tutaj pojawia się pytanie: Jaką strategię działania przyjmie Krokus? Są przykłady miast, gdzie taka koncentracja dobrze funkcjonuje, a są i takie, gdzie działa to źle. Warto chociażby wspomnieć warszawską Ochotę na wylocie z Alej Jerozolimskich. Po jednej stronie działa tam CH Reduta, a po drugiej Blue City. Wydawało się, że te centra „zjedzą się” nawzajem, a prowadzą odmienną politykę i udaje im się funkcjonować. W Krakowie też jest szansa na podobną sytuację, tym bardziej, że ten obszar już jest silną lokalizacją rozrywkowo-rekreacyjną z uwagi na Multikino i park wodny. Myślę, że wiele będzie zależeć od zarządcy, ponieważ jest szansa na synergię między tymi centrami.
Wielu mieszkańców Krakowa mówi jednak wprost: nie chcemy w mieście kolejnych galerii.
Wiele osób narzeka na centra handlowe, ale wszyscy robią w nich zakupy. Warto jednak podkreślić, że zmieniają się one na przestrzeni lat. Hipermarkety w latach 90. odpowiadały potrzebom tamtych czasów - byliśmy wygłodniali masowych zakupów po poprzednim ustroju. Z czasem nastąpiło przesycenie, a wymagania klienta uległy zmianie. Obiekty, które się nie zmieniają, prawdopodobnie będą musiały zostać przebudowane i dopasowane do pełnienia innych funkcji. Tak działa wolny rynek. Cieszę się, że widać zmiany jakościowe na tym polu i że nie jesteśmy skazani na miejsca, które od lat 90. nie ewoluowały.
Z jednej strony centra handlowe oferują wiele miejsc pracy, jednak z drugiej uderzają w małych i średnich polskich przedsiębiorców. Teraz głośno jest o ustawie dotyczącej rewitalizacji, w której przez niedopatrzenie posłów, sklepy wielkopowierzchniowe mogą budować się niemal wszędzie.
Nie twierdzę, że nie ma takiego problemu. Wolny rynek tworzy konkurencyjne środowisko, w którym funkcjonują mniejsi i więksi gracze. Działają oni jednak w innych segmentach rynku. Moim zdaniem jest już za późno na wprowadzanie regulacji dotyczących ograniczeń powierzchniowych, ponieważ etap rozwoju gigantycznych sklepów mamy za sobą. One zaczynają się powoli kurczyć. Spotykamy się teraz raczej z konsolidacją sklepów - Auchan kupił Reala, który znika z rynku. Najważniejszy etap rozwoju dyskontów też mamy za sobą - zarówno Biedronka, jak i Lidl zwalniają ekspansję. Nie znaczy to, że przestaną się budować, ale nie będzie to takie tempo jak jeszcze 3 lata temu. W tej chwili bardzo dynamicznie rozwijają się natomiast sklepy mniejsze typu Carrefour Express czy Żabka.
Na przedmieściach Krakowa mamy jedno centrum outletowe, a 60 km dalej kolejne w Sosnowcu. Kraków potrzebuje kolejnego takiego obiektu?
Centra outletowe są pochodną rozwoju centrów handlowych. Powstają one wtedy, gdy na danym terenie działa tak duża ilość sklepów tradycyjnych, że zaczyna być potrzebny inny kanał dystrybucji, poprzez który sklepy te mogłyby upłynnić swoje końcówki kolekcji czy uszkodzone egzemplarze. Moim zdaniem dla takiego miasta jak Kraków, jedno centrum w Modlniczce zupełnie wystarcza. Nie oznacza to oczywiście, że nikt nie podejmie próby budowy kolejnego.
Podsumowując, kolejne sklepy wielkopowierzchniowe w Krakowie będą się pojawiać, ale nie należy się spodziewać następnych inwestycji zbyt szybko?
Tak, rynek krakowski rozwija się stopniowo i nie należy się spodziewać, że w jednym roku powstanie 5 centrów handlowych w mieście. Niebawem ruszy budowa CH Serenada, można też liczyć na modernizację i podnoszenie jakości istniejących obiektów. Na chwilę obecną nie słychać jednak o kolejnych wielkich projektach.
