Sytuacja na krakowskim rynku mieszkaniowym jest wyjątkowo trudna. Mieszkań wciąż jest zdecydowanie za mało, potrzeby są ogromne, a ceny zdają się nieustająco piąć w górę. Widząc, co dzieje się na rynku, postanowiliśmy sprawdzić, czym w tej niełatwej sytuacji kierują się krakowianie przy zakupie własnego lokum.

Dlatego w zeszłym tygodniu wystartowaliśmy ze specjalną sondą, w której wspólnie z Partnerami zadawaliśmy Wam pytania o to, czy ważniejsza jest cena za metr czy lokalizacja, w jakim rejonie Krakowa chcielibyście mieszkać, czy wolicie zabudowę wysoką czy niską, a także wiele innych, mających pokazać, czego tak naprawdę oczekują od swoich mieszkań i osiedli Krakowianie.

Zanim jednak przedstawimy wyniki sondy, portal RynekPierwotny.pl specjalnie dla LoveKraków przygotował garść statystyk i informacji pozwalających porównać krakowski rynek mieszkaniowy z tym, co się dzieje w innych dużych polskich miastach.

Kraków i Warszawę dzieli przepaść

Jak się okazuje, różnice są ogromne. Wystarczy spojrzeć na dane dotyczące liczby mieszkań w ofercie deweloperów w maju tego roku. O ile w Warszawie było ich ponad 12 tysięcy, w Krakowie zaledwie 5,5 tys., a stolicę Małopolski wyprzedziły także Łódź, Poznań, Wrocław oraz Trójmiasto. 

– Jeszcze trzy lata temu Kraków niewiele ustępował Warszawie pod względem liczby mieszkań dostępnych w ofercie firm deweloperskich. Obecnie oba rynki dzieli przepaść, a Kraków wyprzedziły Łódź, Poznań, Wrocław i Trójmiasto – podkreśla ekspert portalu RynekPierwotny.pl Marek Wielgo.

I dodaje: – Doprawdy trudno zrozumieć, dlaczego w mieście, którego mieszkańcy zarabiają średnio najwięcej w kraju, deweloperzy oferują tak mało mieszkań. Wygląda na to, że jedyną ambicją Krakowa jest zwycięstwo w wyścigu cenowym.

SOS dla Krakowa

Jak zaznacza Wielgo, w marcu ubiegłego roku Kraków był wiceliderem pod względem liczby mieszkań dostępnych w ofercie firm deweloperskich. – Już kilka miesięcy później ogłosiliśmy SOS dla Krakowa – mówi.

Ekspert zwraca przy tym uwagę, że rządowy program Bezpieczny Kredyt 2 Procent uruchomił lawinę popytu, a po jego starcie w Krakowie deweloperzy znaleźli chętnych na około 10 tysięcy lokali, co było w deweloperskiej historii miasta wynikiem rekordowym. Więcej, bo blisko 20,8 tys. mieszkań sprzedali w ubiegłym roku jedynie deweloperzy w Warszawie.

– Niestety, przez większą część ubiegłego roku wysokiemu tempu sprzedaży mieszkań w większości metropolii (wyjątkiem była Łódź) nie towarzyszył odpowiedni dopływ nowych, które uzupełniłyby ofertę deweloperską. W Krakowie sytuacja podażowa była wręcz dramatyczna. W grudniu w ofercie firm deweloperskich było tam aż o 45 proc. mniej mieszkań niż 12 miesięcy wcześniej – zwraca uwagę.

Zdaniem eksperta to raczej nie przypadek, że w Rankingach Miast Polskiego Związku Firm Deweloperskich Kraków jest jedną z najgorzej ocenionych metropolii pod względem sprawności działania urzędników odpowiedzialnych za wydawania decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleń na budowę. – PZFD oskarżył nawet władze miasta o działania antydeweloperskie – przypomina Wielgo.

I dodaje, że szybko kurcząca się podaż mieszkań była główną przyczyną lawinowo rosnącej średniej ceny metra kwadratowego mieszkań. – Nie dość, że deweloperzy podnieśli ceny mieszkań, to w sytuacji, gdy po kredyty sięgało coraz więcej osób, z oferty znikały w pierwszej kolejności najtańsze mieszkania – tłumaczy. – Średnią  cenę m kw. podnosiły natomiast te, które w niej zostały.

Katastrofalny bilans Krakowa

Jak podaje ekspert, jeszcze w październiku Kraków był liderem podwyżek. Po szalonym trzecim kwartale, w którym średnia cena metra kwadratowego w tym mieście wzrosła aż o 11 procent, końcówka ubiegłego roku przyniosła uspokojenie. 

– Mimo to dla mieszkańców Krakowa bilans był katastrofalny, bo w całym 2023 r. nowe mieszkania podrożały średnio aż o 24 proc. w przeliczeniu na metr kwadratowy! O 1 pkt proc. mniejsza podwyżka była w stolicy, z którą Kraków rywalizował o miano najdroższej metropolii. Ostatecznie górą była Warszawa, ale Kraków cały czas depcze jej po piętach – mówi.

Co dalej? Zdaniem Marka Wielgo dalsze odwlekanie przez rząd decyzji w sprawie nowego programu wsparcia kredytobiorców stawia pod znakiem zapytania dalszy wzrost podaży. Według statystyk budowlanych GUS, maj był drugim z rzędu miesiącem spadku aktywności inwestycyjnej firm deweloperskich, a co więcej, według danych Biura Informacji Kredytowej, w maju spadła także liczba wniosków o kredyty mieszkaniowe udzielane przez banki na zasadach rynkowych. Prawdopodobnie więc wielu potencjalnych nabywców wstrzymało się z zakupem mieszkania czekając na korzystniejsze warunki kredytowe.

Najtańsze znikają najszybciej

Jeśli chodzi o ceny mieszkań w Krakowie według danych RynkuPierwotnego.pl wciąż nie widać oczekiwanej stabilizacji.

– Deweloperzy najwyraźniej postawili na zamożnych klientów, natomiast ci są gotowi płacić im coraz wyższą cenę – mówi wprost Marek Wielgo. – Średnia cen metra kwadratowego mieszkań, na które znaleźli się chętni wzrosła tu bowiem z niespełna 14,9 tys. w styczniu do 17,1 tys. zł w maju, czyli aż o 15 procent! Dodajmy, że średnia wszystkich mieszkań dostępnych w ofercie krakowskich firm deweloperskich wzrosła w tym okresie o 4 proc. i wynosi obecnie ok. 16,3 tys. zł za metr. 

Jednocześnie z rynku szybko znikają mieszkania najtańsze. Jak się okazuje, w ofercie krakowskich deweloperów nie ma już lokali z ceną poniżej 10 tysięcy zł za mkw., za to odsetek mieszkań z ceną powyżej 20 tys. za metr powiększył się w tym roku z 10 do 16 proc.

– Rzecz jasna dostępności mieszkań nie powinno się oceniać jedynie przez pryzmat średniej ceny metra kwadratowego – zaznacza Wielgo. – Akurat w Krakowie bardziej wzrosło w tym roku miesięczne wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw. Można więc powiedzieć, że poprawiła się siła nabywcza mieszkańców na rynku mieszkaniowym. Jednak równie ważna, jeśli nie ważniejsza, jest wielkość oferty, a w niej wybór mieszkań na kieszeń przeciętnego kredytobiorcy. Jaki wybór mają więc potencjalni młodzi nabywcy, dla których szczytem finansowych możliwości jest kwota 500 tys. zł? Okazuje się, że w Krakowie lokali w takiej cenie jest najmniej. Co gorsza, o ile w Łodzi, Aglomeracji Katowickiej, Poznaniu i Trójmieście deweloperzy wciąż wprowadzają na rynek nowe, dzięki czemu oferta nawet minimalnie wzrosła w tym roku, to w Krakowie skurczyła się. Dysponując kwotą 500 tys. zł, można tu kupić kawalerkę lub co najwyżej mieszkanie dwupokojowe, i to na obrzeżach miasta. 

Zdaniem eksperta firmy deweloperskie mają jednak „w gruncie rzeczy dość ograniczone pole manewru”.

– Jeśli widzą, że spada popyt na mieszkania, a nie mogą ich budować taniej, po prostu ograniczają podaż i adresują ją do zamożnych klientów – tłumaczy. – To dlatego nie sprawdziły się prognozy mówiące o potężnych przecenach po wybuchu pandemii COVID-19. Bańka cenowa miała też pęknąć w okresie zapaści na rynku kredytowym w 2022 r. Nic takiego się nie stało. Ba, w większości metropolii podwyżki były dwucyfrowe.