Mieszkania w Wieliczce o połowę tańsze niż w Krakowie? To nie jedyny argument za wyprowadzką

fot. Krzysztof Kalinowski/LoveKraków.pl

Od kilkunastu lat obserwujemy postępujące zjawisko suburbanizacji, czyli wyprowadzanie się mieszkańców dużych miast do gmin ościennych m.in. z powodów wysokich cen nieruchomości. Epidemia koronawirusa tylko nasiliła ten trend. Wieliczka jest nierzadko pierwszym wyborem dla krakowian, którzy odczuwają potrzebę posiadania własnego ogródka. Co jeszcze do nich przemawia?

Na przestrzeni ostatnich dziesięciu lat liczba mieszkańców powiatu wielickiego wzrosła o 15 proc. W samej tylko Wieliczce mieszka ponad 23 tys. osób. Miejsce to wybierają głównie krakowianie, poszukujący alternatywy dla stolicy Małopolski. Jeśli wierzyć prognozom, do roku 2050 liczba mieszkańców Wieliczki wzrośnie nawet o 35 proc. Miejscowość stanowiąca przede wszystkim atrakcję turystyczną "pod Krakowem", jako stolica powiatu, przeistacza się w prężnie rozwijające się i atrakcyjne miasto. Trend demograficzny wpływa na zainteresowanie całym powiatem i rosnące zainteresowanie gruntami w powiecie – napisał w 2020 roku Zbigniew Kostarczyk z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości.

Ceny rosną, a mieszkań regularnie przybywa

W Wieliczce nie realizuje się ogromnych inwestycji mieszkaniowych o potencjale dostarczenia na rynek tysięcy mieszkań, jak to ma miejsce w Krakowie. Dlatego zasoby mieszkaniowe Wieliczki nie zwiększają się gwałtownie z roku na rok, acz rosną stabilnie od wielu lat.



W okresie od 2015 do 2019 roku w Wieliczce oddawano do użytkowania 200-300 mieszkań każdego roku, z czego ok. 80 proc. to były lokale przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. Zasoby mieszkaniowe Wieliczki wkrótce dobiją do 10 tys. mieszkań (według danych GUS na koniec 2019 roku w Wieliczce zarejestrowano niemal 9,5 tys. lokali mieszkalnych).

Średnia cena mieszkania deweloperskiego w Wieliczce wynosi ok. 5100-5200 zł za metr kwadratowy, podczas gdy w Krakowie, według analiz JLL z poprzedniego roku, ceny przekroczyły 10 tys. zł/mkw. powierzchni użytkowej lokalu (wzrost cen 16 proc. rok do roku). Stąd możemy ostrożnie wnioskować, że nadal koszt zakup lokalu mieszkalnego w Wieliczce jest niemal o 50 proc. niższy niż w Krakowie.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Wieliczce są jednak zależne od wielu czynników i oscylują w granicach 4300-6300 zł za metr kwadratowy lokalu.

Wartość gruntów również wzrosła. – Ceny mieszkań w Wieliczce nieco wzrosły, zaczęło się budować więcej domów o zabudowie bliźniaczej. Mniejsi deweloperzy coraz chętniej wchodzą na ten rynek i kupują działki, dlatego ceny gruntów w Wieliczce wzrosły w ostatnich dwóch latach o prawie 15 proc. – mówi analityk rynku nieruchomości Maciej Górka.

– Oferta deweloperów na portalach ogłoszeniowych też robi się coraz bogatsza. Widzimy, że deweloperzy realizują projekty na działkach dotychczas niezagospodarowanych. Ceny gruntów w Wieliczce sięgają już 150 zł/mkw., a niektóre lokalizacje nawet 300 zł/mkw. Jeszcze niedawno ceny oscylowały raczej na poziomie od 70 do 150 zł/mkw. Wysokość ceny zależna jest jednak od różnych czynników: uzbrojenia, położenia nieruchomości, zaadaptowanego terenu, warunków zabudowy itd. – wyjaśnia Maciej Górka.

Małomiasteczkowy

Rosnące ceny mieszkań i gruntów w Wieliczce to tylko jeden z wielu argumentów świadczących o atrakcyjności tego obszaru. Zbigniew Kostarczyk, doradca rynku nieruchomości i jednocześnie osoba, która wyemigrowała do Wieliczki z Krakowa wiele lat temu, mówi, że to miasteczko jest dla niego alternatywą dla Krowodrzy.

– Wieliczka charakteryzuje się sielską atmosferą, spokojem i zielenią, z czym kiedyś kojarzyła mi się Krowodrza. Ten małomiejski charakter Wieliczki, widoki i przyrodnicze walory na pewno przyciągają tu nowych mieszkańców – mówi Zbigniew Kostarczyk.

– Wieliczka staje się konkurencją dla północy Krakowa, Zielonek, gdzie ceny mieszkań są już tam przewartościowane. Jeszcze kilkanaście lat temu w Wieliczce funkcjonowało zaledwie kilka restauracji i barów, teraz jest gdzie pójść: pizzerie, knajpy, winiarnie – to na pewno podnosi atrakcyjność tego regionu – dodaje doradca rynku nieruchomości i mieszkaniec Wieliczki.

Oczywiście nie można zapominać o atrakcyjności podkrakowskiego miasteczka wynikającej z dostępności komunikacyjnej tego obszaru, o czym napisaliśmy wcześniej.

– Wieliczka jest dość dobrze skomunikowana, jeśli chodzi o transport samochodowy. Poza tym samo miasto zaczeło się bardzo mocno rozwijać pod względem turystyki, poprawiła się baza noclegowa. W ogóle ceny gruntów są tam na tyle adekwatne w porównaniu do krakowskich, że opłaca się kupić większą działkę w Wieliczce i dojeżdżać do Krakowa – dodaje Maciej Górka.

"Kraków rozlewa się na okoliczne miejscowości"

Analitycy twierdzą, że zjawisko, które ma miejsce w stolicy Małopolski to typowy przykład suburbanizacji, tzn. że "Kraków rozlewa się na okoliczne miejscowości, poniekąd stając się jedną z nieformalnych dzielnic miasta lub przeistaczając się w "przedmieścia Krakowa".

Wieliczka coraz częściej jest brana pod uwagę przez inwestorów specjalizujących się w zabudowie szeregowej, jednorodzinnej i bliźniaczej, ale powstają też kolejne osiedla wielorodzinne, zwłaszcza w bliskim sąsiedztwie głównych ciągów komunikacyjnych i takich inwestycji jak Galeria Wieliczka, czy park handlowy Atut Wieliczka.

– Od paru dekad mamy do czynienia ze zjawiskiem suburbanizacji, czyli wyprowadzania się głównie klasy średniej do gmin podmiejskich, chociażby z powodu wysokich cen nieruchomości. Przed pandemią zaobserwowaliśmy odwrotny trend, tzw. powrotników, ludzie znowu zaczęli wracać do miast, jednak pandemia go zahamowała – wyjaśnia dr Paweł Kubicki, socjolog z Uniwersytetu Jagiellonśkiego, badacz socjologii i antropologii miast.

Pandemia i ograniczenia związane z sytuacją epidemiczną to kolejny czynnik wpływający na zjawisko suburbanizacji. – Sporo osób kupuje teraz mieszkania lub wyjeżdza, ponieważ życie w małym mieszkaniu bez możliwości wyjścia jest dość stresująca. W związku z tym nawet kawałek ogródka domowego niewątpliwie przemawia za wyprowadzką z miasta i waży na atrakcyjności terenów podmiejskich – dodaje dr Paweł Kubicki.