Rada miasta nie miała racji. Deweloper wygrał w sądzie

fot. Krzysztof Kalinowski/LoveKraków.pl

Gotowe jest uzasadnienie dotyczące niekorzystnego dla rady miasta wyroku sądu w sprawie odmowy ustalenia warunków zabudowy na zasadach specustawy mieszkaniowej. W tej sprawie rada miasta bez m.in. zbadania potrzeb mieszkaniowych Krakowa podjęła negatywną dla inwestora uchwałę.

Chodzi o planowaną inwestycję w rejonie ulic Seniorów Lotnictwa i Ułanów na Ugorku. Deweloper chciałby postawić na terenie wpisanym w planie miejscowym pod usługi publiczne 20-metrowy blok z 58-68 mieszkaniami. Urząd miasta rozpatrując wniosek zebrał wszystkie wymagane opinie, które w większości były pozytywne. Dwie natomiast krytycznie odnosiły się do inwestycji. Chodzi o opinie wydane przez Miejską Komisję Urbanistyczną i Wydział Kształtowania Środowiska UMK (m.in. z uwagi na występowanie tam gatunków chronionych, jak sroka zwyczajna czy jeż europejski).

Rada miasta, licząc na pozytywny wyrok, gdyby sprawa trafiła do sądu administracyjnego, odmówiła ustalenia lokalizacji. Radni się przeliczyli.

Zarzuty inwestora

Deweloper podał szereg argumentów na swoją korzyść. Wskazał m.in. na to, że jego wniosek spełnił wszystkie standardy urbanistyczne wyznaczone przez krakowską radę miasta, inwestycja jest zgodna ze studium, a uwagi Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej „nie maja podstaw faktycznych i prawnych”.

Inwestor podkreślił kwestię dotyczącą liczby miejsc postojowych, co było jednym z elementów negatywnie ocenionych przez komisję. Wnioskodawca stwierdził, że opiniowana jest obecnie koncepcja, a nie projekt budowlany. Dlatego stwierdzenie, że miejsc postojowych jest za mało, jest przedwczesne. Niezasadne, zdaniem inwestora, okazały się również uwagi dotyczące ingerencji w środowisko. Według skarżącego zabrakło również uzasadnienie podjęcia takiej uchwały rady miasta.

Działka pod zieleń (sic!)

Pełnomocnik rady odpierał zarzuty twierdząc, że uzasadnienie uchwały zostało dołączone do… odpowiedzi na skargę do sądu. Argumentem było również to, że uchwały lokalizacyjne mają charakter uznaniowy i „spełnienie przesłanek ustawowych nie skutkuje automatycznym obowiązkiem podjęcia uchwały zgodnej z żądaniem wniosku”. Dlatego od wyniku glosowania zależy los wniosku. I to nad tym aspektem rozwodzono się najobszerniej.

W odpowiedzi na skargę pojawił się również fragment mówiący o tym, że „ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, która narusza obowiązujący porządek planistyczny na terenie gminy, winno być uzasadnione nadzwyczajnymi okolicznościami konkretnej sprawy”. Jak się okazało, dla miasta potrzeba mieszkaniowa nie jest tutaj priorytetem.

Okazało się, że chodzi o ochronę przyrody. – Przeciwko lokalizacji inwestycji mieszkaniowej przemawiają względy natury publicznej, zmierzające do ochrony interesu wspólnoty samorządowej oraz konstytucyjnej wartości ochrony środowiska – czytamy w odpowiedzi.

Następnie padają argumenty o deficycie terenów zielonych czy ważnej roli drzew. – Teren w obecnym swoim przeznaczeniu stanowi obszar zielony, w związku z czym planowana zabudowa w proponowanym kształcie negatywnie wpłynie na istniejący krajobraz terenu oraz warunki aerosanitarne w sąsiedztwie Parku oraz Muzeum Lotników Polskich – stwierdził pełnomocnik rady.

Wyjaśnienie sądu

Wojewódzki Sąd Administracyjny unieważnił uchwałę. Niedawno zostało opublikowane uzasadnienie wyroku.

Przede wszystkim WSA zauważył, że inwestycja jest zgodna ze studium. – Natomiast co do planu miejscowego, teren ten przeznaczony został w zakresie podstawowym pod usługi publiczne, z przeznaczeniem dopuszczalnym pod zieleń urządzoną. Warto więc zaznaczyć, że nawet w planie, który specustawa każe pominąć, głównym przeznaczeniem terenu była zabudowa – stwierdza sąd.

Co do meritum, czyli uznaniowości podejmowania chwały. Sąd wskazał dwie sytuacje, gdy rada może odmówić ustalenia lokalizacji w trybie specustawy mieszkaniowej.

Pierwsza – gdy inwestycja nie będzie zmierzała do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych gminy lub gdy potrzeby te będą zaspokojone. Druga – gdy inwestycja ta będzie sprzeczna z potrzebami i możliwościami rozwoju gminy wynikającymi ze studium.

Kwestie ze studium zostały wyjaśnione. Sąd więc pochylił się nad sprawą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Miasto uznało, że głównym celem deweloperów jest zysk, a nie realizacja celu publicznego, czyli w tym przypadku zapewnienia mieszkań.

– Jest to dosyć oczywista konstatacja, ale jako zarzut nie bardzo zrozumiała – skomentował sąd.

Dla sądu najważniejsze było jednak to, że rada miasta nie dołączyła do uchwały, a następnie odpowiedzi na skargę, opracowania dotyczącego potrzeb mieszkaniowych gminy. WSA stwierdził, że skoro brakuje takiego dokumentu źródłowego, „jest oczywistym, że Rada Miasta Krakowa wydając uchwałę odmowną w ogóle nie wzięła pod uwagę jednej z dwóch kluczowych przesłanek z art. 7 ust. 4 specustawy”.

Jednocześnie sąd podkreślił, że nie jest tak, iż spełnienie dwóch wyżej wymienionych przesłanek automatycznie obliguje radę miasta do podjęcia pozytywnej dla inwestora uchwały. Jednak wszystko musi zostać odpowiednio uzasadnione – opiniami merytorycznymi czy uwagami mieszkańców. Tyle tylko, że zgodnie z hierarchią: najpierw dwie przesłanki wynikające z ustawy, następnie opinie i uwagi.

Wyrok jest nieprawomocny.

Sygnatura: II SA/Kr 777/21

comments powered by Disqus