Jak chcą mieszkać krakowianie? To chcieliśmy sprawdzić tworząc specjalną sondę, w której wraz z Partnerami pytaliśmy Was o to, co jest w wyborze miejsca do zamieszkania decydujące, w jakiej części Krakowa chcielibyście mieszkać czy o to, co sądzicie o obecnych cenach mieszkań. Wyniki znajdziecie tutaj:
Co się okazało? Między innymi to, że wśród najważniejszych czynników decydujących o wyborze tego, a nie innego mieszkania, najczęściej wymieniana przez ankietowanych była nie cena za metr kwadratowy, a… lokalizacja.
Szymon Plata, wiceprezes firmy Henniger Investment, potwierdza, że lokalizacja jest jednym z najważniejszym czynników branych pod uwagę przez klientów przy wyborze mieszkania. – Bliskość do centrów biznesowych, szkół, przedszkoli, żłobków, placówek medycznych oraz dostęp do komunikacji publicznej mają ogromne znaczenie – mówi. – Oczywiście, cena za metr kwadratowy jest również istotna, ale często klienci są skłonni zapłacić więcej za mieszkanie w dogodnej lokalizacji. Inne istotne czynniki to jakość wykończenia, dostępność terenów zielonych oraz infrastruktura osiedla.
Czym jest dobra lokalizacja
Dyrektor zarządzająca grupy Westa Investments Julia Bogdanowicz wskazuje przy tym, że warto odpowiedzieć sobie na pytanie, co właściwie rozumiemy pod pojęciem lokalizacja. Bo o ile jeszcze kilkanaście czy 20 lat temu dobra lokalizacja oznaczała dla kupujących przede wszystkim centrum (do II obwodnicy i Kazimierz), Krowodrza i Śródmieście, o tyle dziś dobra lokalizacja to po prostu ta, gdzie znajduje się wszystko to, co potrzebne do codziennego życia.
– Osiedlowy sklepik, restauracje, fryzjer, miejsca odpoczynku i rekreacji, wszystko to można znaleźć na nowych osiedlach. To właśnie dzięki nim, nie tylko dosłownie adresowi dana lokalizacja może dziś być postrzegana jako dobra – podkreśla Bogdanowicz. – Te aspekty związane z ideą miasta 15-minutowego powinniśmy brać uwagę projektując osiedla peryferyjne. Zapewniając klientom dostęp do pełnej infrastruktury takie miejsce może się stać dobrą lokalizacją za przystępną cenę.
Jak wskazuje Tomasz Dziedzic z Imperial Capital, dwa najważniejsze czynniki decydujące o zakupie mieszkania to zgodna z potrzebami lokalizacja, a także cena.
– Ale nie za metr kwadratowy, a w odniesieniu do programu (liczby pokoi) – zaznacza. – Gdy wybieramy mieszkanie, kierujemy się przede wszystkim wygodą, łatwością dojazdu do pracy, bezpośrednią bliskością do potrzebnych nam punktów (np. przedszkole). W drugiej kolejności patrzymy na cenę, ale w odniesieniu zakupu mieszkania z określoną ilością pokoi, dokładnie spełniającą nasze potrzeby.
Przedstawiciele firm deweloperskich wskazują jednak, że wszystko zależy od klienta. – Dla niektórych klientów istotna jest lokalizacja, dla innych infrastruktura wokół inwestycji, a dla jeszcze innych ważna jest głównie cena za metr kwadratowy – podkreśla Rafał Meus, manager sprzedaży w Money Square Investment. – Chociaż istnieje różnorodność poglądów, nie da się zaprzeczyć, że lokalizacja ma znaczenie, ponieważ stanowi istotny czynnik dla klientów.
Rynek pierwotny wygrywa
Sonda wskazała też wyraźnie, że preferowane jest budownictwo nowe i mieszkania z rynku pierwotnego. – Nowe budownictwo, jak wskazuje sama nazwa, jest nowe – mówi Rafał Meus. – Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, otrzymujemy gwarancję oraz rękojmię. Oznacza to, że w najbliższej przyszłości nie ma ryzyka konieczności przeprowadzenia remontu, co pozwala zaoszczędzić sporo funduszy. Nowe budynki podlegają także aktualnym, bardziej rygorystycznym przepisom, co sprawia, że są bardziej energooszczędne i trwalsze. W rezultacie można stwierdzić, że głównym celem jest oszczędność pieniędzy, dzięki niższym kosztom ogrzewania oraz braku konieczności przyszłych inwestycji remontowych.
Jak tłumaczy Szymon Plata, preferencja nowego budownictwa wynika z kilku istotnych czynników.
– Nowe mieszkania często oferują nowoczesne rozwiązania technologiczne, liczne udogodnienia oraz są bardziej energooszczędne i wymagają mniej nakładów na remonty w najbliższych latach – wymienia. – Mieszkanie z rynku pierwotnego kupowane jest w stanie deweloperskim, więc całość wykończenia zależy od kupującego, jego gustu, upodobań i stylu, natomiast te z rynku wtórnego często są gotowe do zamieszkania lub wymagające niewielkiego remontu co dla tych, którym zależy na czasie, jest dobrym rozwiązaniem.
Potwierdzają to Julia Bogdanowicz i Tomasz Dziedzic. – Nowe budownictwo przede wszystkim oznacza o wiele wyższy standard i jakość samego budynku i mieszkania. Po drugie jest o wiele tańsze w miesięcznym utrzymaniu – mówi Bogdanowicz, a Dziedzic dodaje do tych argumentów istotne zmiany w standardzie budownictwa na przestrzeni lat, niższe koszty eksploatacji i remontów, a także zakładany dłuższy okres użyteczności.
Jak się okazuje, klienci tym bardziej będą się skłaniać ku rynkowi pierwotnemu ze względu na ceny. Według Szymona Platy aktualnie można bowiem zauważyć trend, w którym ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym są nawet wyższe niż nowych mieszkań. Przy czym nie widać już znaczącej różnicy cen transakcyjnych pomiędzy tymi segmentami.
– Dlatego większość osób decyduje się na zakup mieszkania właśnie z rynku pierwotnego, gdyż jego zalety przewyższają różnice w cenie – mówi.
Bez parkingu ani rusz
Sonda pokazała jednocześnie, jak ważne jest posiadania własnego miejsca parkingowego. Wielu z Was wskazało, że bez takiego miejsca nie zdecydowałoby się na zakup mieszkania, co więcej, 20 proc. udzieliło odpowiedzi, że takich miejsc potrzebuje co najmniej dwóch.
– Miejsca parkingowe zawsze są deficytowym towarem – nie kryje Rafał Meus. – Posiadamy klientów, którzy chętnie nabywają nawet 3 lub 4 miejsca postojowe. Osoby oczekujące dwóch miejsc parkingowych nie zawsze są rodzinami z dziećmi, często są to pary, które kupują mieszkania dwupokojowe. W obecnych czasach, kiedy coraz więcej osób posiada samochody, nie jest zaskoczeniem, że każdy pełnoletni członek rodziny ma swój własny pojazd. Parkingów nigdy dość.
Julia Bogdanowicz potwierdza, że kwestia parkingów stanowi poważny problem dzisiejszego mieszkalnictwa. – Z jednej strony klienci oczekują miejsc parkingowych, z drugiej włodarze miast robią wszystko, by ograniczać ruch samochodowy, co powoduje korki w miastach. I choć wprowadzane są strefy czystego transportu, trwa walka ze smogiem, dwa samochody na rodzinę to dziś niemal norma – zauważa.
I podkreśla, że w tej kwestii nie da się iść w dwa różne kierunki. – Albo ograniczamy ruch w miastach poprzez spowolnienie ruchu i ograniczenie miejsc postojowych, ale inwestując w transport publiczny, albo wprowadzamy coraz wyższe współczynniki parkowania i wpuszczamy do miasta coraz więcej samochodów. Trzeba z tym zrobić porządek – mówi.
Tomasz Dziedzic zwraca przy tym uwagę, że choć tak wielu ankietowanych wskazało, że miejsc parkingowych potrzebuje, jednocześnie kilkadziesiąt procent zadeklarowało odwrotnie, lub że miejsca parkingowe nie mają dla nich dużego znaczenia. – Lokalizacja posiadająca dobry dostęp do komunikacji miejskiej powoduje, że nie ma potrzeby realizacji dużej ilości miejsc parkingowych – przekonuje. - Tworząc liczbę miejsc parkingowych ponad potrzebę powodujemy, że ceny mieszkań wzrastają, ponieważ ich budowa jest droga, a w wielu przypadkach, w odpowiednich lokalizacjach niepotrzebna. Cena sprzedaży miejsc parkingowych nie pokrywa kosztów budowy.
Krakowskie ceny zawyżone?
W ankiecie pytaliśmy również o to, co sądzicie na temat obecnych cen mieszkań w Krakowie, czy są one odpowiadające panującym warunkom społeczno-gospodarczym, czy może zawyżone. Zdecydowana większość odpowiedzi wskazywała, że są zawyżone, przede wszystkim przez deweloperów/właścicieli mieszkań, a także przez rządowe programy.
Co na to deweloperzy? Zdaniem Tomasza Dziedzica za wzrost cen w największym stopniu odpowiadają trzy czynniki: zbyt mała w stosunku do potrzeb rynku podaż nowych inwestycji, dostęp oraz ceny gruntów, długość procesu przygotowania inwestycji, rozumiany jako uzyskanie niezbędnych zgód, pozwoleń i decyzji administracyjnych.
– Nie jest tak, że ceny są wysokie, ponieważ marża deweloperów jest zbyt wysoka – zaznacza. – Ceny gruntów wzrosły w dużo większym stopniu niż ceny mieszkań. W Krakowie, jako branża bylibyśmy w stanie budować zdecydowanie więcej, a im więcej produktu na rynku tym niższe ceny. Gdyby mieszkań było więcej, ceny musiałyby ulec zmianie.
Czy trzeba się obawiać, że ceny będą dalej wzrastać? Lub może jest szansa, że będą maleć? Zdaniem Rafała Meusa, ceny za metr osiągnęły stabilizację. – Obserwujemy wyraźne zwolnienie tempa na rynku, które najprawdopodobniej będzie kontynuowane. Popyt nadal jest obecny, a dostępność mieszkań wciąż jest niewystarczająca, więc ewentualne spadki cen powinny być niewielkie – mówi.
I tłumaczy: - Wpływ na wzrost cen miało z pewnością rządowe wsparcie w postaci programu Bezpieczny Kredyt 2 Procent. To odblokowało gromadzący się popyt, który wcześniej był zatrzymany przez wysokie stopy procentowe. W rezultacie niespodziewanie wzrosła liczba nabywców, którzy wykupili dostępne mieszkania z rynku. Zmniejszenie liczby dostępnych nieruchomości w połączeniu z trwającym popytem skłoniło deweloperów do podwyższenia cen. 
Meus zwraca jednak uwagę, że powodów wzrostu cen w stolicy Małopolski było więcej.
– W Krakowie proces budowy staje się coraz bardziej skomplikowany. Zmniejsza się liczba terenów przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną, co skutkuje gwałtownym wzrostem cen gruntów – wyjaśnia. – Warto podkreślić, że ceny determinowane są także przez sam rynek.
Szymon Plata również podkreśla, że na ceny mieszkań wpływa szereg istotnych czynników. – Przede wszystkim, ograniczona dostępność gruntów budowlanych powoduje, że ich ceny w ostatnich latach znacząco wzrosły. Dodatkowo przedłużające się procedury uzyskiwania pozwoleń na budowę istotnie ograniczyły podaż, co w konsekwencji wpłynęło na wzrost cen mieszkań – tłumaczy.
I dodaje: - W przypadku uwolnienia większej ilości gruntów pod zabudowę moglibyśmy zaobserwować zwiększenie podaży mieszkań, a przy utrzymującym się na obecnym poziomie popycie, taki krok mógłby doprowadzić do spowolnienia dynamiki wzrostu cen, a być może nawet do ich stabilizacji.
Jak mówi Tomasz Dziedzic, na problem zbyt wysokich cen mieszkań istnieją dwa główne sposoby.
– Po pierwsze szybszy proces przygotowania inwestycji i tutaj miasto, urzędy mają sporo do zrobienia, ponieważ od zakupu gruntu do rozpoczęcia sprzedaży średnio potrzebne są 3 lata. Skoro tyle trzeba poświęcić na stale wydłużające się procedury, nie jesteśmy w stanie w odpowiednim tempie wytwarzać produktu. Dodatkowo zainwestowany kapitał w grunty na wiele lat, to duże koszty, co również jest czynnikiem powodującym widoczny wzrost cen – mówi. – Po drugie, uwolnienie pod zabudowę mieszkaniową nowych terenów - na przykład z przeznaczeniem w miejscowych planach pod zabudowę usługową, których obecnie miasto i rynek nie potrzebuje w takim wymiarze. Także poprzez zmianę MPZP oraz otwarcie się na procedurę Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych oraz specustawę. Krakowski rynek mieszkań potrzebuje jasnej polityki miasta zwiększającej możliwości podażowe rynku. To wydaje się jedyną drogą do zahamowania wzrostu cen mieszkań w Krakowie.
Ustępstw nie będzie
Jak wskazała ankieta, choć ceny są niezwykle istotne, większość z Was nie zgodziłaby się na ustępstwa np. w zakresie braku zieleni czy nadmiernej bliskości innych bloków, nawet jeśli cena byłaby znacząco niższa. Jak wskazuje Szymon Plata, świadomość klientów rzeczywiście rośnie, a oczekują oni wysokiej jakości życia i nie godzą się na kompromisy dotyczące braku terenów zielonych czy nadmiernej gęstości zabudowy.
– Jest to dla nas sygnał, że warto inwestować w projekty bardziej zrównoważone, które oferują lepsze warunki życia – podkreśla. – Henniger Investment buduje tak od lat, czego dowodem jest Osiedle Wizjonerów, gdzie mamy ponad 45 000 m2 zielonych dziedzińców. Choć cena nadal odgrywa kluczową rolę, to jednak coraz więcej osób docenia i wybiera jakość oraz komfort, co bardzo nas cieszy.
Z tym, że klienci odczuwają brak zieleni, zgadza się też Rafał Meus. – Nasza Faktoria Młyn, która znajduje się w otoczeniu starodrzewów i otoczona dwoma rzekami, przyciąga uwagę klientów i zauważamy, że dla wielu jest to kluczowy czynnik decydujący o pozytywnym podjęciu decyzji zakupu – mówi, dodając, że niestety, nie zawsze deweloperzy dostrzegają w tym potencjał.
– Tutaj także pewną odpowiedzialność ponosi ustawodawca, który zatwierdza lokalne plany zagospodarowania przestrzennego. Jeśli pozwala się na zabudowę dużej części terenu i wymagany obszar zielony jest niedostateczny, deweloperzy zaczynają to wykorzystywać – przekonuje. – Jestem jednak zdania, że jeśli trendy zmienią się wyraźnie, inwestorzy również będą musieli się dostosować, aby utrzymać sprzedaż swoich realizacji.
