Opinia biegłego nie zaniepokoiła pod względem rzetelności ani prezydent, ani wojewody. Dopiero sąd uznał, że nie została wykonana prawidłowo i te uchybienia mogły zaważyć na końcowej kwocie odszkodowania za wywłaszczenie zabudowanej działki pod budowę Trasy Łagiewnickiej.
25 lutego 2011 roku działka wraz z domem, która leżała na planowanej linii Trasy Łagiewnickiej (a konkretnie chodzi o inwestycję „Budowa Trasy Łagiewnickiej od skrzyżowania z ul. Grota Roweckiego do skrzyżowania z ul. Beskidzką i ul. Halszki w Krakowie"), stała się własnością miasta.
Gmina oszacowała wartość nieruchomości na nieco ponad 654 tys. złotych. Następnie wojewoda podniósł tę kwotę o 10 tys. złotych. Skarżący uznali, że kwota powinna być wyższa o nieco ponad 100 tys. złotych.
Wartość odszkodowania została ustalona w oparciu o opinię rzeczoznawcy, który oszacował wartość działki i budynku na wyżej podaną kwotę w sierpniu 2016 roku.
Właściciele domu zaskarżyli decyzję prezydenta do wojewody, twierdząc, że w operacie szacunkowym została podana m.in. błędna powierzchnia użytkowa nieruchomości, błędne założenie przy określeniu cechy wielkości działki, pominięcie stanu technicznego budynku czy podanie niepełnej analizy rynku nieruchomości zabudowanymi budynkami jednorodzinnymi.
Urząd wojewódzki stanął po stronie miasta (i biegłego), twierdząc, że operat wykonał zgodnie z prawem. – Dodano też, że do cech mających wpływ na wartość nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowo-usługowym biegły zaliczył: lokalizację (waga 35%), wielkość powierzchni użytkowej budynku (waga 25%), stan zagospodarowania działki (waga 20%) oraz wielkość powierzchni działki (waga 20%) – czytamy w uzasadnieniu wyroku WSA.
Dodano też, że ceny podobnych nieruchomości na rynku – zgodnie z opinią biegłego – nie wzrastały, a wręcz były w stagnacji, a nawet była możliwość, że zaczną spadać.
Nie został również uwzględniony zarzut dotyczący tego, że nie wzięto pod uwagę wielkości działki i zasady, że czym większa jej powierzchnia, tym jest droższa. „Wyjaśniono przy tym, że w zabudowie śródmiejskiej, z powodu wysokich cen działek inwestorzy dążą do zakupu gruntu o powierzchniach optymalnych. Tym samym zdaniem biegłego, analiza transakcji przyjętych do porównania (transakcja B powierzchnia działki 252 m2, uzyskana cena transakcyjna 4.903,85 zł/m2 i transakcja C powierzchnia działki 1280 m2, uzyskana cena transakcyjna 4.687,50 zł/m2) potwierdziła tę zasadę”.
Konkluzja decyzji wojewody jest taka, że prezydent miasta ustalił kwotę odszkodowania na odpowiednim poziomie.
Co na to sąd?
Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził, że organy nie są zobowiązane do uwzględnienia opinii biegłego, która – jak zauważył sąd – „każdorazowo podlega swobodnej ocenie, co do jej wiarygodności i mocy dowodowej, w kontekście również innych złożonych w sprawie dowodów, w tym wypowiedzi i wyjaśnień złożonych w postępowaniu przez strony”. A należy podkreślić, że skarżący przedstawili kontroperaty.
WSA uznał również, że zarówno prezydent, jak i wojewoda nie dopełnili wymogu należytej oceny prawidłowości sporządzonego w tej sprawie operatu.
Sąd skupił się m.in. na pojęciu rynku lokalnego. Biegły uznał, że będzie nim jedynie Podgórze (jako jedna ze „starych” dzielnic Krakowa) i wybrał nieruchomości do porównania tylko z tego obszaru. Według sądu jest to błędem, ponieważ – opierając się na wyroku NSA z 2017 roku – rynek lokalny to gminy lub powiaty, a regionalny – województwa. Co więcej, jeśli dane z rynku lokalnego są niewystarczające, należy kierować się danymi z rynku regionalnego. Jednocześnie WSA nie neguje analizy rynku pod względem dzielnicy, jednak musi być to odpowiednio wyjaśnione. Tego zabrakło w opinii.
Według sądu, nie można też oceniać trendu rynku nieruchomości na podstawie tego, co się dzieje w jednej dzielnicy, ponieważ może on odbiegać o trendu ogólnokrakowskiego i zawężać próby porównawczej do jedynie trzech budynków.
– Podsumowując, kontrolowane organy naruszyły art. 7 w zw. z art. 77 k.p.a., art. 80 k.p.a. w sposób mogący mieć znaczenie dla wyniku sprawy, gdyż z tego, co wynika powyżej, nie podjęły wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli, odstępując od rzetelnej oceny materiału dowodowego w postaci operatu szacunkowego, co może mieć znaczenie dla wyniku sprawy – tłumaczył sąd, uchylając decyzję I i II instancji.
Skarga kasacyjna była rozpatrywana w połowie lipca tego roku. NSA utrzymał w mocy wyrok pierwszej instancji w większości powtarzając uzasadnienie sporządzone przez WSA. Podkreślone zostało, że skoro w dzielnicy były tylko trzy podobne nieruchomości, to tym bardziej biegły powinien rozszerzyć analizowany rynek. Biegły zachował się też arbitralnie oceniając trendy rynku.
Sygnatura sprawy: I OSpK 2402/19
