Renegocjacja umów, podnajem czy zmiana biura to tylko niektóre z rozwiązań dla borykających się z problemami firm w dobie pandemii koronawirusa.

Łukasz Jeżak, LoveKraków.pl: Rynek nieruchomości nie ulega tak rychłej zapaści, jak to się dzieje w innych sektorach gospodarki krajowej. Czy jednak możemy już mówić o zmniejszonym popycie na wynajem powierzchni biurowej i wzroście wskaźnika pustostanów?

Agnieszka Kuehn, ekspert Savills: Część procesów najmu powierzchni biurowej, które rozpoczęły się przed Covid-19, zostało z sukcesem doprowadzonych do końca. W niektórych przypadkach udało się jeszcze na ostatniej prostej wprowadzić do umów zapisy dotyczące dalszego rozwoju obecnej sytuacji związanej z koronawirusem, które chronią zarówno najemcę, jak i wynajmującego. Popyt na powierzchnię biurową w ostatnim miesiącu zdecydowanie wyhamował. Firmy odczuwając ekonomiczne skutki pandemii skupiają się na kwestiach dla nich na ten moment strategicznych i jeżeli mogą sobie na to pozwolić, to zawieszają decyzję o zmianie biura, odkładając ją wstępnie np. do września.

Mówi się o opóźnieniach i spowolnieniach w realizacji nowo powstających obiektów biurowych. Proszę mi powiedzieć, z czego to wynika, skoro sektor budowlany, jako elementarna gałąź polskiej gospodarki, nie został wstrzymany żadnym rozporządzeniem?

Wynika to głównie z wydłużonego czasu oczekiwania na materiały budowlane. Pomimo że na placach budowy w Krakowie cały czas praca wre, to problemy można napotkać np. podczas procesu aranżacji powierzchni. Obecnie dużo dłużej trzeba czekać na takie elementy wykończenia biura jak wykładziny, drzwi czy nawet meble biurowe. Właściciele nieruchomości coraz częściej proszą o wydłużenie terminów oddania powierzchni.

Jakie rozwiązania Pani widzi dla najemców pow. biurowych, których sytuacja się nieco pogorszyła w wyniku epidemii? Renegocjacja umów, podnajem, zmiana biura na takie w tańszej lokalizacji?

Jako firma doradzająca najemcom w procesie najmu powierzchni biurowej od samego początku pandemii wspieramy naszych klientów w znalezieniu najlepszego rozwiązania. Wraz z zaprzyjaźnionymi kancelariami prawnymi organizujemy webinary dla najemców, na których przekazujemy wiedzę o tym, co jest możliwe w obecnej sytuacji. Najczęściej mamy do czynienia z wolą renegocjacji umowy. Niezbędne do tego jest nawiązanie partnerskiego dialogu z wynajmującym i znalezienie wspólnego rozwiązania, korzystnego dla obu stron. Musimy pamiętać, że wynajmujący również często mają zobowiązania względem banków i nie mogą sobie pozwolić na całkowity brak przychodów.

Innym rozwiązaniem jest podnajem niewykorzystywanej powierzchni. Należy się jednak liczyć z tym, że jest to złożony proces, a firmy chętnej na zajęcie części naszego biura nie znajduje się z dnia na dzień. Tym samym oszczędności będzie można w ten sposób wygenerować dopiero po jakimś czasie.

Gdzie w Krakowie znajdziemy biura, których lokalizacja i standard pozwoli na zachowanie oszczędności?

Są to przede wszystkim lokalizacje, w których od dłuższego czasu występują pustostany. Można oczekiwać, że w odpowiedzi na osłabienie popytu właściciele takich budynków będą zmuszeni do poprawy oferowanych warunków komercyjnych. Nie nastawiałabym się jednak, że taka sytuacja będzie mieć miejsce w centrum Krakowa.

Przedsiębiorstwa optymalizują koszty i szukają elastyczności w tych niepewnych czasach. Czy w okresie „po pandemii”, możemy się spodziewać wzmożonego zainteresowania sektorem biur coworkingowych?

Nie da się ukryć, że elastyczność jest ostatnio bardzo modnym i coraz istotniejszym elementem procesu najmu powierzchni biurowej. W Savills już od dłuższego czasu proponujemy naszym klientom transakcje hybrydowe, łączące najem tradycyjnej powierzchni biurowej z powierzchnią w biurze serwisowanym lub coworku. Takie rozwiązanie sprawdza się idealnie w firmach, które pozyskują nowe projekty na określony czas i tworzą dla nich określoną liczbę nowych miejsc pracy, bądź też posiadają zespoły nastawione na pracę zadaniową, które nie przywiązują dużej wagi do kwestii posiadania własnego biurka.

Należy jednak pamiętać, że dodatkowa przestrzeń w biurze serwisowanym nie zawsze jest rozwiązaniem tańszym od zabezpieczenia powierzchni pod ekspansję w biurze tradycyjnym. By ocenić opłacalność takiego rozwiązania dla danej firmy, należy przeprowadzić odpowiednią kalkulację w oparciu o prognozowane zapotrzebowanie na przestrzeń biurową. Uważam jednak, że biura zdecydowanie idą w kierunku rozwiązań elastycznych, a już niedługo taka powierzchnia będzie dostępna prawie w każdym większym budynku biurowym, a z pewnością w większości parków biurowych.

Czy obserwujecie Państwo wzrost wolnej przestrzeni biurowej na krakowskim rynku? Czy to może świadczyć o rozwiązywanych umowach najmu?

Jest jeszcze zdecydowanie za wcześnie na takie wnioski. Wpływ pandemii na rynek biurowy, nie tylko w Polsce, ale też na świecie, dopiero poznamy. Na naszych oczach zmienia się sposób, w jaki pracujemy. Praca zdalna sprawdziła się w wielu przypadkach, chociaż nie we wszystkich branżach, więc raczej nie wieściłabym rychłego końca biur, jakie znamy. Bez wątpienia jednak większość firm analizuje teraz obecną sytuację zmieniając niekiedy swoje strategie. Może mieć to przełożenie na ich zapotrzebowanie na powierzchnię biurową, ale efekty tego będą widoczne najwcześniej za parę miesięcy.

Czy w dłuższym terminie możemy się spodziewać obniżki czynszów na rynku biurowym w Krakowie, bo obecnie wydają się utrzymywać na w miarę stabilnym poziomie?

Koszt najmu 1 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej w Krakowie wynosił w pierwszym kwartale 2020 r. od 13,50 do 15,50 euro miesięcznie. Zakładając, że gospodarka w Polsce niedługo zacznie się odradzać i w ciągu najbliższych 12–18 miesięcy wszystko wróci do normy, czyli do okresu sprzed pandemii, to nie nastawiałabym się na drastyczne obniżki w czynszach, a na pewno nie w najlepszych lokalizacjach. Średni okres najmu wynosi zwykle ok. pięciu lat, a warunki komercyjne nie ulegają tak szybkim zmianom w odpowiedzi na krótkoterminowe wahania koniunktury.

Należy również pamiętać, że stawki, jakie mamy w Krakowie, w porównaniu z innymi miastami europejskimi nie są wygórowane. Wynajmujący mogą chcieć utrzymać obecne stawki przyciągając najemców innymi zachętami, jak np. wakacje czynszowe, czyli okresy czasowego zwolnienia z czynszu, czy też oferując wyższy standard wykończenia.

Najemcy z kolei powinni szukać oszczędności w optymalizacji swojej powierzchni biurowej, aby była ona wykorzystana jak najefektywniej. Bardzo często spotykam się z niewykorzystywanymi salkami konferencyjnymi czy zbyt szerokimi korytarzami. Nasze doświadczenia pokazują, że dobrze przeprojektowana powierzchnia może czasem pozwolić znaleźć miejsce na utworzenie nowych stanowisk pracy, wobec planowanego wzrostu zatrudnienia, bez potrzeby najmu dodatkowej powierzchni.