Patryk Salamon, LoveKraków.pl: Dogęszczać miasto, czy może iść w odwrotnym kierunku?

Stanisław Mazur, zastępca prezydenta Krakowa: Uwagi do planu ogólnego jednoznacznie wskazują, że mieszkańcy nie chcą dogęszczania. Z ponad 16,5 tys. uwag, które spłynęły, większość dotyczy zabudowy jednorodzinnej. Niewielka ich część odnosi się do zabudowy wielorodzinnej. Krakowianie stawiają na jakość i komfort życia oraz zielone przestrzenie.

Zarazem wiemy, że Kraków potrzebuje nowych mieszkań. Niska podaż gruntów oraz spadająca liczba oddawanych mieszkań (rok do roku to spadek o 26 proc.) powodują, że ceny mieszkań w naszym mieście szybują. Brak mieszkań i wysokie cenny to jedno z największych wyzwań, przed którym stoi Kraków. Uderza to nie tylko w studentów, osoby o relatywnie niskich zarobkach, ale także w tych, którzy mają dobrze płatną pracę. Tych ostatnich przestaje być stać na zakup mieszkania. Jeśli nie rozwiążemy tego problemu, Kraków będzie tracić konkurencyjność i przegrywać rywalizację nie tylko z miastami europejskimi, ale także z innymi polskimi metropolitami. Pracownicy, utalentowani absolwenci dobrych krakowskich uczelni szukać będą pracy w innych miastach. Do tego nie możemy dopuścić.

Jest jakaś recepta na to, żeby ceny mieszkań ustabilizować albo wręcz obniżyć?

Nie ma jednej, magicznej recepty. Ale jest kilka mechanizmów, których zastosowanie może ustabilizować, a z biegiem czasu obniżyć ceny mieszkań. Po pierwsze, zagospodarowanie pustostanów i zatrzymanie prywatyzacji lokali miejskich i to już się dzieje. Pani prezydent Maria Klaman poświęca temu wiele uwagi. Po drugie, wprowadzenie jasnych, obiektywnych reguł współpracy z deweloperami i ich konsekwentne egzekwowanie, jak również usprawnienie procedur administracyjnych związanych z wydawaniem decyzji inwestycyjnych. Po trzecie, konieczne jest zwiększenie podaży gruntów. Rozwiązaniem fundamentalnego problemu w zakresie budowy mieszkań, jakim jest podaż gruntów, mogłoby się okazać skomunikowanie terenów na obrzeżach miasta. Szybka, niezawodna i komfortowa komunikacja (np. metro) nadawałaby tym terenom atrakcyjność inwestycyjną i czyniła je atrakcyjnymi także w kontekście budownictwa mieszkaniowego. Większa podaż gruntów pod inwestycje mieszkaniowe to możliwość obniżenia cen mieszkań. Po czwarte, pełniejsze wykorzystanie formuły Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych, czyli SIM-y, przypominają w swojej konstrukcji TBS-y. Po piąte, wykorzystanie formuły zintegrowanego planu inwestycyjnego. Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI), będący szczególną formą planu miejscowego dającą gminom dużą swobodę w lokalizowaniu i realizacji inwestycji przy większym udziale partycypacji społecznej. W Krakowie mamy już dwóch inwestorów, którzt przedstawili takie plany. Wreszcie interesującym rozwiązaniem mogą okazać się kooperatywy mieszkaniowe.

Odrębnym problemem jest rozwiązanie problemu mieszkań, które są nabywane jako atrakcyjny sposób lokowania kapitału. Szacuje się, że w Krakowie ich liczba sięga około 60-70 tys. Ich znacząca część nie trafia na rynek najmu, ponieważ sam ich zakup cechuje się tak wysoką rentownością, że ich właściciele traktuje je jako pasywną formę lokowania kapitału.

Panie prezydencie, co jakiś czas pojawiają się zarzuty wobec miasta, że nie uwalnia terenów inwestycyjnych. W dwóch poprzednich kadencjach uruchomiono teren przy Tauron Arenie i poza tym nie pojawiło się więcej ofert. Czy da się zmienić podejście miasta w celu wyprzedzenia deweloperów?

Uważam, że jest to możliwe. Pracujemy nad nową mapą terenów inwestycyjnych, także tych pod mieszkalnictwo. Oprócz Rybitw, Nowej Huty jest jeszcze kilka lokalizacji o wartościowym potencjalne inwestycyjnym. Planujemy, w związku z pracami nad nową strategią i Planem Ogólnym, pokazać mapę tych terenów we wrześniu tego roku.

Trzy lata temu ówczesny wiceprezydent Jerzy Muzyk powiedział, że można wybudować 200 tys. mieszkań, ale deweloperzy odbijają piłeczkę, mówiąc o trudnościach terenowych na tym obszarze. Czy tutaj nie będzie takiej analogii?

Bez wątpienia grunty o niskiej jakości lub źle skomunikowane generują wyższe koszty budowy mieszkań. Można temu jednak zaradzić. Nie uda się to jednak, jeśli nie wypracujemy nowych zasad współpracy Krakowa z sektorem mieszkaniowym.

Jak zmienić ten model współpracy?

U podstaw tego modelu musi znaleźć się przekonanie, że władztwo planistyczne Krakowa wykorzystywane jest w sposób, który z jednej strony chroni interesy mieszkańców, z drugiej zaś pozwala deweloperom na budowanie wysokiej jakości mieszkań o przystępnej cenie. Koszty tych ostatnich można obniżać nie tylko poprzez większą dostępność gruntów pod budowę mieszkań, ale także poprzez ograniczenie długotrwałości procesów administracyjnych po stronie miasta. To obniża koszty kapitału i powinno prowadzić do niższych cen mieszkań.

Uważam, że nie jest możliwe rozwiązanie problemu mieszkań bez sektora, który je buduje, czyli deweloperów. Miasto może, do pewnego stopnia obniżać deficyt mieszkaniowy i powinno to robić, ale nie jest w stanie samodzielnie rozwiązać tego problemu. Trudno także oczekiwać, aby rząd rozwiązał problem braku mieszkań. Wiemy, jak kończyły się dotychczas realizowane rządowe programy budowy mieszkań.

W tej chwili pracujemy nad Planem Ogólnym – nowym nadrzędnym dokumentem planistycznym gminy – wprowadzamy nowe standardy planowania i zarządzania przestrzenią, analizujemy możliwość usprawnienia procedury obsługi inwestorów, aby przywrócić ład przestrzenny w Krakowie, zapewnić harmonię przestrzeni publicznej i zapewnić wysoką jakość tego, co się buduje w naszym miejsce. Bardzo silny nacisk kładziemy na włączanie mieszkańców w procesy konsultacyjne dotyczące projektowania przestrzeni i zabudowy. To dla mnie bardzo ważne. Równie ważne jest dla mnie czytelne komunikowanie deweloperom, że troska o jakość i walory funkcjonalno-estetyczne to ważne wartości polityki przestrzennej Krakowa. Te nowe reguły gry o przestrzeń muszą być respektowane tak przez miasto, jak i przez deweloperów. Elementem tych reguł jest na przykład określenie wysokości opłat, które inwestorzy ponoszą w związku z realizowanymi przez siebie inwestycjami mieszkaniowymi.

Mówi pan o tzw. cenniku dla deweloperów, który obowiązuje w Warszawie. Co jakiś czas pojawiają się propozycje miasta w tej kwestii, ale nigdy ten temat nie został sfinalizowany.

Taki zobiektywizowany cennik to bardzo ważna sprawa. Inwestorzy muszą, kalkulując koszty podejmowanych przez nich inwestycji, mieć pewność co do charakteru i wysokości kosztów, np. opłaty za zajęcia pasa drogowego. Bez tego swoistego cennika rodzą się niejasności, spekulacje i brak pewności. Trzeba to zmienić. Miasto musi stanowić jasne reguły dla inwestorów i konsekwentnie je realizować. Zarazem jednak musi zapewnić inwestorom poczucie pewności i przewidywalności. Wiele na ten temat rozmawiałem z prezydentem Stanisławem Kracikiem, który także dostrzega potrzebę standaryzacji tych opłat. Myślę, że uda nam się z tym szybko uporać.

W trakcie kampanii wyborczej prezentował pan mapę, gdzie metro miałoby przebiegać na Kliny. To była diametralna zmiana, bo wcześniejsze prezentowane linie mówiły o tym, aby łączyć Bronowice z Nową Hutą. Dlaczego akurat te Kliny?

W ostatnim czasie powstawały różne koncepcje dotyczące metra. Są one obecnie przedmiotem analizy. Propozycja przebiegu linii metra, którą prezentowałem w czasie kampanii wyborczej została opracowana przez znakomitego eksperta Stanisław Albricht i jego współpracowników. Prezentowana koncepcja przewidywała budowę trzech linii metra. Pierwsza miałaby przebiegać z osiedla Kliny do Nowej Huty. Na trasie trzech linii znalazłyby się przystanki: Obwodnica, Kliny Zacisze, Kliny Góra Borkowska, Borek Fałęcki, Ruczaj, Łagiewniki, Ludwinów, Stare Podgórze, Kazimierz, Stare Miasto, Aleja Mickiewicza, Nowy Kleparz, Dworzec Główny, Rondo Mogilskie, Grzegórzki, Park Lotników, Rondo Młyńskie, Prądnik Czerwony, Oświecenia, Wiślicka, Bieńczyce, Osiedle Teatralne, Plac Centralny, Łąki Nowohuckie oraz Kombinat. To jedna z kilku konkrecji. Teraz czas na ich analizę i podjęcie stosownych decyzji. Rozmawiamy na tent temat na kolegium prezydenckim, aby podjąć optymalną decyzję. Wiem, że to sprawa bardzo ważna dla prezydenta Aleksandra Miszalskiego.

Według pana, temat premetra definitywnie zostanie zamknięty czy będzie kontynuowany?

Uważam, że jeśli zapadnie decyzja o budowanie metra, co będzie przełomem cywilizacyjnym dla Krakowa, to temat premetra należy zamknąć. Jeżeli chcemy być nowoczesną, europejską metropolią, to nie możemy tworzyć metropodobnych rozwiązań. Wiele o tym mówiliśmy w kampanii wyborczej. Nie oznacza to, że dotychczasowe działania są niepotrzebne. Rozmawiam na ten temat i wiem, że część tych opracowań się przyda.

Nie obawia się pan argumentów, że Krakowa nie będzie stać na utrzymanie metra?

Nie należy lekceważyć obaw dotyczących kosztów budowy i eksploatacji metra. Należy zarazem przywoływać dane, które je rozwiewają. Rozpocznijmy od kosztów budowy. Przeanalizowaliśmy koszty budowy ponad dziewięćdziesięciu linii metra w różnych miastach. Model finansowania na ogół przedstawia się w następujący sposób: ponad 50 proc. środków finansowych pochodzi z budżetu centralnego. Premier Donald Tusk w czasie majowej wizyty w Krakowie mówił, że Kraków zasługuje na metro i może liczyć na wsparcie finansowe z budżetu centralnego. Około 12 proc. to środki europejskiej, około 25 proc. to środki inwestorów prywatnych i instytucji bankowych. Wydatki miasta to około od 10 do 12 proc. całości kosztów inwestycji. W przypadku trzech linii metra w Krakowie mówimy o kwocie około 36 mld złotych. Warto zaznaczyć, że rozmawiamy o wieloletniej inwestycji, a co za tym idzie wydatki te są rozłożone na wiele lat. Należy także zauważyć, że metro jest dwukrotnie szybsze niż tramwaj i może przywozić dużo większa liczbę pasażerów na godzinę. Do tego koszty eksploatacji metra i tramwaju są bardzo podobne.

Budowa metra może przynieść krakowianom szereg pozytywnych efektów: transportowych, ekologicznych, ekonomicznych. I przywrócić wiarę, że w naszym mieście można realizować odważne projekty znacząco podnoszące jakość życia jego mieszkańców i budujące prestiż miasta.