W trakcie sobotniej konwencji wyborczej kandydat na prezydenta Krakowa z komitetu „Kraków dla Mieszkańców” (KdM) Łukasz Gibała powiedział, że „dzisiaj jesteśmy stolicą betonozy, a ceny mieszkań rosną w lawinowym tempie”. – Miasto będzie budować mieszkania na niedrogi wynajem: rozpoczniemy program budowy 10 tysięcy mieszkań na wynajem, w tym remontu mieszkań już znajdujących się w zasobach miasta – stwierdził.

Potrzeba hektarów i miliardów

Adrian Potoczek, wiceprezes krakowskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich wylicza, że jeśli Łukasz Gibała chciałby zrealizować swoją obietnicę wyborczą to potrzebowałby 18 lub 40 hektarów ziemi. Przyjął założenia, że średnio mieszkanie miałoby 50 mkw. – Jeśli będzie chciał postawić dziesięciopiętrowe bloki to będzie potrzebował ok. 18 hektarów, a jeśli skupiłby się na czteropiętrowych to już musiałby dysponować ok. 40 hektarami. W Krakowie nie ma takich wolnych obszarów – podkreśla.

Mówi, że polityk ziemię musiałby najprawdopodobniej pozyskiwać na prywatnym rynku. Wylicza, że do każdego metra mieszkaniowego, na podstawie dzisiejszych cen, trzeba byłoby doliczyć aż trzy tysiące złotych. Tylko na zakup gruntu musiałby przeznaczyć ponad 1,5 mld złotych, budowa pochłonęłaby ponad 3 mld złotych, a do tego trzeba jeszcze doliczyć budowę dróg czy infrastruktury. To lekko licząc ponad 5,6 mld złotych – dodaje Potoczek.

Stawowy: Niech skonsultuje to z bratem

W podobny sposób wypowiada się radny Platformy Obywatelskiej Grzegorz Stawowy. – Kraków nie posiada gruntów pod budownictwo społeczne na dużą skalę, więc konieczny jest ich zakup na rynku prywatnym. Budowa dwóch tysięcy mieszkań rocznie wymaga zakupu gruntów o wartości ok. 300 mln zł. Szacujemy, że koszty obietnicy Łukasza Gibały będą wynosiły dla samego miasta 300-600 milionów złotych rocznie – mówi Stawowy.

– Pan radny Łukasz Gibała powinien sprawę inwestycji deweloperskich skonsultować ze swoim bratem. Może wtedy dowiedziałby się, że nie ma realnych szans na to, aby nawet w drugim największym mieście w Polsce samorząd rocznie oddawał do użytkowania dwa tysiące mieszkań. Najsprawniejsi deweloperzy w ciągu roku są w stanie wybudować ok. 300 mieszkań – komentuje Grzegorz Stawowy.

Łukasz Gibała nie odniósł się wprost do słów Grzegorza Stawowego. – Przyzwyczaili nas do tego, że zawsze mówią „nie da się”. My stawiamy sobie cele ambitne i chcemy je realizować. Bardziej niepokoi fakt, że obecny wiceprezydent Krakowa z ramienia PO, odpowiedzialny za mieszkalnictwo, niedawno w swoim programie wyborczym ogłosił, że chce w naszym mieście stosowania ustawy „lex deweloper”. A to przepisy skrajnie szkodliwe dla mieszkańców i ładu przestrzennego, za to korzystne dla deweloperów – podkreśla.

Wywołany przez Łukasza Gibałę Bogusław Kośmider odnosi się do sprawy lex deweloper. Mówi, że jest to jeden element w jego, a nie Platformy Obywatelskiej, 31-punktowym programie dotyczącym mieszkalnictwa w Krakowie. Zaznacza, że doświadczenia większości metropolii w Polsce pokazują, że to narzędzie prawne jest dobrym i sprawiedliwym sposobem na tworzenia przede wszystkim infrastruktury społecznej (szkół, przedszkoli czy parków) na nowo budowanych osiedlach. – Bardzo podobnie działać mają Zintegrowane Plany Inwestycyjne, ale tylko ze względu na nazwę są dużo mniej kontrowersyjne. I prędzej czy później zostaną w Krakowie wdrożone – podkreśla Kośmider.

Odrolnienie terenów?

Adrian Potoczek podkreśla, że jednym z sensownych rozwiązań na budowę mieszkań komunalnych byłoby odrolnienie terenów. Zwraca jednak uwagę na kilka szczegółów: do tego potrzebne są zmiany przepisów krajowych, a także bardzo duże nakłady inwestycyjne (miasto musiałoby wybudować drogi, ciepłociągi, wodociągi, kanalizację, linie energetyczne czy sieć światłowodów).

Już wcześniej – w trakcie kampanii wyborczej – o pomyśle na pozyskanie państwowych gruntów mówił kandydat na prezydenta z komitetu „Ku Przyszłości” Andrzej Kulig. – Na obszarze naszego miasta działa Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, który posiada sporo hektarów. Najwyższa pora, by tereny zostały przeznaczone na cele publiczne: na budownictwo mieszkaniowe. To jest nas zasadniczy cel – stwierdził.

Wiceprezes PZFD mówi jednak, że bez specustawy tego tematu nie uda się szybko zrobić. Jeśliby próbować realizować inwestycje na podstawie obowiązujących przepisów to trzeba byłoby najpierw stworzyć sensowną strategię rozwoju, później na jej podstawie przyjąć plan ogólny i dopiero rozpocząć procedurę zmiany miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Bogusław Kośmider: To musi być kompleksowy program

Bogusław Kośmider, kandydat na radnego i jednocześnie wiceprezydent odpowiedzialny od prawie sześciu lat za politykę mieszkaniową mówi, że nowy rząd zwiększa środki na budownictwo społeczne na wynajem. – Pozwoli to na zbudowanie między innymi większej liczby mieszkań z dostępnym cenowo czynszem. Szacujemy, że Kraków będzie w stanie w najbliższych pięciu latach zbudować tysiąc mieszkań, a kolejny tysiąc zostałby oddany w ramach, cieszącego się dużą popularnością, programu „Mieszkanie za remont”. Już przygotowywane są inwestycje na około 300 mieszkań czynszowych – podkreśla.

– Nie możemy zapominać o ciążącym na gminie obowiązku: musimy zapewnić mieszkania dla osób w trudnej sytuacji mieszkaniowej. Stąd koniecznie trzeba odzyskać dwa tysiące lokali, ale też wybudować od 500 do tysiąca mieszkań socjalnych. Do tego należy doliczyć mieszkania czasowe czy mieszkania dla seniorów, mieszkania w Społecznej Agencji Najmu a także potrzebujemy inwestycji w akademiki studenckie. To razem daje około 6 tys. mieszkań w następnej kadencji, ale nie tylko mieszkań czynszowych, także socjalnych i specjalnych. O tym też trzeba pamiętać – wylicza Bogusław Kośmider.

– Mamy szansę na kolejny mieszkaniowy skok, ale to musi być zaplanowane, policzone, określone powinny być źródła i sposoby finansowania. W obietnicy 10 tysięcy mieszkań tego nie widzimy. Skąd Łukasz Gibała chce wziąć w ciągu kadencji 50 hektarów terenów pod zabudowę? Skąd weźmie pieniądze na zakup gruntów i ich uzbrojenie? To muszą być nakłady z budżetu gminy, a to są w skali kadencji miliardy złotych. A budowa? To kolejne kilka miliardów, które co prawda będzie można pozyskać ze środków Funduszu Dopłat, ale na pewno nie w takiej wysokości – dodaje Kośmider.

KdM: Będą tereny

Do zarzutów odnosi się Jakub Kucharczuk, który był współtwórcą części programu wyborczego Łukasza Gibały dotyczącej polityki mieszkaniowej.

– Łukasz Gibała na konwencji programowej zapowiedział, że celem będzie stworzenie porządnego planu ogólnego i rozpoczęcie budowy 10 tysięcy mieszkań na przystępny cenowo wynajem. Żeby mogły powstawać nowe mieszkania, potrzebne są grunty przeznaczone pod zabudowę. Przez ostatnie 20 lat wyprzedano nieruchomości na kwotę ponad miliarda złotych. Nie zrobiono również absolutnie nic, aby pozyskać nowe grunty. W efekcie Kraków dysponuje obecnie gruntami, na których może powstać tysiąc mieszkań. Kolejne grunty to tereny miejskich spółek oraz te należące do skarbu państwa. Co ważne, pozyskanie tych nieruchomości będzie znacząco tańsze niż komercyjny zakup działek. Po uchwaleniu planu ogólnego będziemy mogli w pełni skorzystać także z nowych narzędzi takich jak Zintegrowane Plany Inwestycyjne. W ten sposób prywatni inwestorzy w zamian za zmianę funkcji ich terenów, powinni zostać zobowiązani do realizacji inwestycji zgodnie z przyjętymi standardami urbanistycznymi, ale także mogą przekazywać miastu część swoich nieruchomości, które potem będą mogły być przeznaczone pod budowę mieszkań na wynajem – zaznacza.

– Nowe osiedla powinny powstawać przede wszystkim tam, gdzie obecnie marnują się hektary dawno zagospodarowanych przestrzeni pod magazyny czy tory, a nie na terenach zielonych, które powinniśmy bezwzględnie chronić. Wstępnie wytypowaliśmy wiele obszarów, które mogą zmienić swoją funkcję w następnych latach - są to m.in. tereny planowane kiedyś pod zabudowę biurową i usługową, na którą już nie ma popytu czy też tereny coraz starszych centrów handlowych wraz z ich olbrzymimi parkingami. To właśnie na etapie tworzenia planu ogólnego urzędnicy, radni ale i mieszkańcy zdecydują, które z tych obszarów mogą zmienić swoją funkcję – wyjaśnia.

– Największą niewiadomą jest tempo pozyskiwania gruntów. Jest to na pewno proces czasochłonny, a dodatkowo trzeba podjąć działania, których urzędnicy do tej pory nie robili. Przez lata obowiązywała polityka miasta, w której świadomie oddano prywatnym deweloperom monopol na rynku inwestycji. Budowa nowych osiedli to także znaczące koszty. Tak się jednak składa, że samorządy już teraz mają do dyspozycji znaczące centralne środki finansowe na budowę mieszkań na wynajem. Oczywiście rywalizacja o te środki będzie coraz większa, ale Kraków wciąż może być liderem w ich pozyskiwaniu wśród największych polskich miast, w których nie zapowiada się na zmianę podejścia do mieszkalnictwa po wyborach – mówi.

Jedni już ponieśli klęskę

Adrian Potoczek z PZFD nie wierzy w zapewnienia członków sztabu wyborczego Łukasza Gibały. Przypomina, że przez ostatnie osiem lat instytucje państwowe, zwłaszcza w dużych miastach nie były w stanie pozyskać gruntów pod Mieszkanie Plus od Poczty Polskiej, Agencji Nieruchomości Rolnych, Agencji Mienia Wojskowego czy PKP.

– Jak można teraz twierdzić, że ktoś udostępni mu grunty pod budowę mieszkań? Spółka PFR Nieruchomości nie poradziła sobie z pozyskiwaniem gruntów w Krakowie i kupiła gotowe mieszkania wybudowane przez dewelopera. Grunt, który zakupili w 2018 roku dalej jest niezagospodarowany, bo do dziś nie mają pozwoleń na budowę. Od sześciu lat nie mogą dojść do porozumienia z miastem co do budowy infrastruktury technicznej. Miasto mogło wspomóc budowę tanich mieszkań na wynajem, ale tego nie zrobiło – podkreśla.