We wtorek opublikowaliśmy tekst „Tysiące nowych mieszkań. Miasto nie wie, ile będzie kosztować budowa dróg”, który dotyczył zamierzeń inwestycyjnych trzech dużych deweloperów. Atal, Inter-Bud oraz Westa Investments w rejonie Opatkowic i Klinów chcą stworzyć osiedla z blisko sześcioma tysiącami nowych mieszkań w przeciągu – jak deklarują – kolejnych piętnastu lat. Władze Krakowa oczekują, aby prywatne firmy stworzyły projekty, uzyskały pozwolenia i wybudowały niektóre drogi, w tym nowy bezkolizyjny węzeł na ulicy Zakopiańskiej. Firmy te działania oszacowały na ponad 103 mln zł.

– Kupiliśmy na Klinach tereny budowlane, niektóre nawet z obowiązującymi pozwoleniami na budowę. Chcemy tam wybudować coś wyjątkowego, aby te osiedla były otoczone zielenią, świetnie skomunikowane z pozostałą częścią miasta. To miejsce w naszym wyobrażeniu ma być wizytówką Krakowa, wybudowaną zgodnie z koncepcją miasta 15-to minutowego, dlatego też zdecydowaliśmy się z Atalem i Inter-budem zaproponować władzom Krakowa 100 mln złotych na budowę infrastruktury drogowej dla polepszenia komunikacji na Klinach – mówi Julia Bogdanowicz, dyrektorka zarządzająca Westa Investments.

– Nie dopuścimy do realizacji kolejnych inwestycji deweloperskich w południowej części Krakowa, jeśli nie uporamy się z już istniejącymi problemami komunikacyjnymi – mówi wiceprezydent Krakowa Andrzej Kulig.

Czas na inwestycje

– Już dziś Kliny są „zabetonowane”, jeśli chodzi o ruch samochodowy i wymagają odblokowania. Poczyniliśmy już działania, aby choć trochę poprawić sytuację mieszkańców tej części miasta: rozbudowaliśmy ulicę Forteczną, staramy się o pozwolenia na realizację czterech odcinków ulicy 8 Pułku Ułanów, trochę bardziej problematyczna staje się budowa ulicy Nowej Bartla. Wcześniej na ulicy Zawiłej pojawią się trzy ronda, które powinny usprawnić wyjazd z przyległych dróg – mówi Andrzej Kulig.

W realizacji tych oraz dodatkowych inwestycji miały pomóc pieniądze deweloperów, którzy na Klinach chcą budować osiedla. Urzędnicy doszli do wniosku, że można wykorzystać artykuł 16 z ustawy o drogach publicznych. Mówi on o tym, że budowa lub przebudowa dróg publicznych, która wiąże się z inwestycją np. deweloperską należy do inwestora tego przedsięwzięcia.

Julia Bogdanowicz: – Zgadzamy się z panem prezydentem Kuligiem, że Kliny są „zabetonowane”, jeśli chodzi o ruch samochodowy i wymagają odblokowania. Dziwimy się, dlaczego po stronie miasta nie ma chęci partnerskiej współpracy w tym zakresie. Przecież razem z miastem możemy to zrobić dużo szybciej i na dużo większą skalę. To się przyczyni do realnie szybkiego, w mojej ocenie perspektywa 2-3 lat, odblokowania komunikacyjnego całych Klinów.

Deweloperzy spotykają się z urzędnikami

– Spotkaliśmy się z dużymi deweloperami, którym powiedzieliśmy, że jeśli nie zabezpieczą dotychczasowych mieszkańców tego rejonu to wpuszczenie ich z kolejnymi inwestycjami spowoduje katastrofę. Już wtedy wiedzieli, że bez rozbudowy układu drogowego nie otrzymają pozwoleń na budowę, a później pozwoleń na użytkowanie. Zleciliśmy prof. Andrzejowi Szaracie z Politechniki Krakowskiej wykonanie opracowania, abyśmy wiedzieli, co trzeba w tym rejonie zrobić, aby poprawić sytuację komunikacyjną – tłumaczy Andrzej Kulig.

Pierwsze spotkanie przedstawicieli deweloperów (Atal, Inter-bud oraz Westy Investment) odbyło się 6 lutego tego roku. Wtedy padło, że deweloperzy mają zaprojektować i zbudować dwa ronda na ulicy Zawiłej, zaprojektować ulicę Nowa Bartla, zaprojektować i wykonać rondo oraz dodatkowe ulice, które spowodują, że powstanie w miarę spójna sieć drogowa. Dwie strony ustalają, że prywatne firmy również wykonają drogi publiczne przylegające do ich nieruchomości. Firma Westa zadeklarowała, że zaprojektuje dodatkowo ponad 1,2-kilometrową drogę dochodzącą do ulicy Zakopiańskiej. Nie było wtedy jeszcze mowy o bezkolizyjnym węźle.

W rozmowach nie bierze udział deweloper Dom-Bud, który w tym terenie ma prawie 15 hektarów ziemi i może wybudować nawet dwa tysiące mieszkań. – Od samego początku zapraszani byli wszyscy – przekazuje Łukasz Szewczyk, dyrektor Zarządu Inwestycji Miejskich.

Do rozmów włącza się Jacek Majchrowski

Pod trzech miesiącach, 10 maja w gabinecie prezydenta Krakowa Jacka Majchrowskiego odbywa się rozmowa z deweloperami. Oprócz szefa krakowskiego urzędu, uczestniczą w nim jego zastępca Andrzej Kulig, dyrektorka Zarządu Dróg Miasta Krakowa Magdalena Nowak-Obrzut, dyrektor Zarządu Inwestycji Miejskich Łukasz Szewczyk oraz kierownik działu warunków w ZDMK.

Uczestnicy spotkania ustalili, że się wstępnie porozumieli. Wyznaczyli nawet datę i godzinę spotkania, kiedy deweloperzy podpiszą umowę z przedstawicielem miasta. 26 czerwca, kilka minut po godzinie 10.00 miało być już po sprawie.

Następnego dnia dyrektorka z firmy Westa Investments przesyła maila z podsumowaniem ustaleń wspomnianego spotkania, w którym wymienia między innymi, że termin wykonania dróg jest uzależniony od realizacji przez deweloperów nowych mieszkań i oddania ich do użytkowania, wypłata odszkodowań dla ludzi, którzy będą musieli być wywłaszczeni pod budowę nowych ulic jest zobowiązaniem władz Krakowa oraz że wybudują drogę do ul. Zakopiańskiej, ale bez budowy węzła.

Zmiana zdania: zróbcie pętle i węzeł

Na pięć dni przed podpisaniem porozumienia, deweloperzy otrzymują od urzędników nową propozycję. Nagle okazuje się, że będą musieli wykonać dodatkowe fragmenty dróg, a także nową pętlę autobusową, zaprojektują oraz wybudują ponad 1,2-kilometrową drogę dochodzącą do ulicy Zakopiańskiej oraz czterowlotowy, bezkolizyjny węzeł na ulicy Zakopiańskiej.

– Istniejąca pętla jest już niewydolna, a my chcemy tam posiadać dużą pętle autobusową z zabezpieczeniem terenu pod przyszłą pętle tramwajową. Częściowo jako miasto, będziemy współfinansować tę inwestycję, ale oni mają wybudować perony dla autobusów, a wcześniej stworzyć projekt oraz uzyskać wszystkie pozwolenia. Tylko tak duża pętla zapewni obsługę komunikacyjną tych rejonów miasta – tłumaczy wiceprezydent Andrzej Kulig.

– Byliśmy zaskoczeni przesłaną propozycją, gdyż nie odzwierciedla ona ustaleń ze spotkania, które odbyło się 10 maja 2023 roku. Miasto zaproponowało zakres przekraczający możliwości finansowe tych trzech firm: chodzi o odszkodowania i budowę węzła, którego koszty na dziś nie są możliwe do oszacowania. W odpowiedzi już 30 czerwca deweloperzy wysłali pismo prezydentowi, że zaproponowany zakres rzeczowy jest nieakceptowalny. Podkreśliliśmy, że jest zbyt duży i jest nieadekwatny do inwestycji mieszkaniowych jakie chcemy zrealizować – komentuje Julia Bogdanowicz, dyrektor zarządzająca Westa Investments.

A jednak pętla, ale tylko z 10 mln zł na węzeł

W ostateczności nie dochodzi do umówionego wcześniej podpisania umowy. Wiceprezydent spotyka się z prezesem spółki Westa Investment Arturem Paluchem. Panowie ustalają, że deweloperzy w części godzą się na kolejne żądania miasta. Za ok. osiem mln zł mają wybudować kolejne odcinki dróg, odchodzące od ronda a także zaprojektują pętlę autobusową. Nadal nie chcą się zgodzić na budowę pętli oraz wypłatę odszkodowań pod planowany węzeł.

Po ośmiu dniach odbywa się kolejne spotkanie robocze. Deweloperzy zgadzają się, że zapłacą za budowę drogi, chodników oraz peronów nowej pętli autobusowej oraz mogą dodatkowo dołożyć 10 mln złotych na budowę węzła drogowego na ulicy Zakopiańskiej.

– Musimy mieć kolejny łącznik tego obszaru z ulicą Zakopiańską. Nie włączymy całego ruchu w dotychczasowy układ drogowy, ulicę Nową Bartla, Borkowską i Zawiłą. Deweloperzy chcieli wybudować tylko skręt w ulicę Zakopiańską. Później zaczęli kombinować z budową skrzyżowania z sygnalizacją świetlną. Też na to nie możemy się zgodzić, nie opieramy się na danych z sufitu, a z przygotowanej prognozy ruchu – tłumaczy Andrzej Kulig.

– To już kolejny raz, kiedy miasto zwiększyło zakres dla trzech naszych firm. Oczekiwania miasta, z zwłaszcza te dotyczące węzła na ulicy Zakopiańskiej, są absurdalne. Nikt nie wie, jak to ma wyglądać i ile kosztować. Wspominaliśmy, że realizacja węzła to nie tylko uzgodnienie z miejskimi instytucjami, ale przede wszystkim z Generalną Dyrekcją Dróg Krajowych i Autostrad oraz PKP. Trzeba też odpowiedzieć sobie na pytanie, czy mamy rozwiązać wszystkie narastające od lat problemy komunikacyjne, czy jednak wybudować drogi w pobliżu naszych inwestycji, a nie w obszarach oddalonych ponad kilometr – komentuje Julia Bogdanowicz.

Dodaje, że „z uwagi na chęć pozytywnego i szybkiego zamknięcia sprawy potwierdziliśmy, że wybudujemy zaproponowany przez miasto zakres wraz z pętlą autobusową i będziemy współfinansować realizację węzła oraz wypłaty odszkodowań do wysokości 10 mln zł”. – To łącznie daje partycypację trzech deweloperów w układ dróg publicznych na Klinach na kwotę ponad 100 mln złotych – zaznacza Julia Bogdanowicz.

Maksymalnie 2 tys. mieszkań

19 lipca urzędnik z ZDMK przesyła na skrzynki e-mailowe deweloperów kolejną wersję zakresu inwestycji drogowych. Z tej wiadomości dowiadują się, że mają wziąć na siebie wypłatę odszkodowań oraz w całości zbudować węzeł na ul. Zakopiańskiej. Dodatkowo dowiadują się, że w pierwszym etapie mogą zrealizować maksymalnie 2001 mieszkań.

– Kolejny raz dostaliśmy propozycję, że mamy się zobowiązać do wybudowania infrastruktury w sytuacji, kiedy nikt nie wie, ile to nawet szacunkowo może kosztować. Pomimo, że już wcześniej poinformowaliśmy stanowczo, że złożona przez nas propozycja jest maksymalną możliwą do „udźwignięcia”. Naszym zdaniem to bardzo nietypowe, że deweloperzy mają zadbać o pełny układ drogowy, by uwolnić już teraz stojących w korkach mieszkańców. Za politykę transportową i inwestycje drogowe raczej odpowiada miasto. Również w zakresie dotychczas wydawanych pozwoleń na budowę osiedli i drogi dojazdowe do nich. Ale to miejsce to szansa na wyjątkowy projekt i naprawdę wychodzimy z niepowtarzalną, w skali całej Polski, propozycją dla urzędu miasta, że sfinansujemy zdecydowaną większość układu drogowego, który sprawi, że na Klinach poprawi się sytuacja dla obecnych i przyszłych mieszkańców. Chcemy się porozumieć, ale potrzebujemy równie pozytywnego podejścia urzędników. Zróbmy razem coś dla krakowian - podkreśla Bogdanowicz.

– To nie nasz interes, tylko nasz warunek, aby mogli cokolwiek zrobić. Naciskają na nas, abyśmy im wreszcie dali pozwolenie. Dopóki dotychczasowe problemy nie zostaną rozwiązane to nie otrzymają od nas żadnego zielonego światła. Mogą o tym zapomnieć – komentuje Andrzej Kulig.

– Jesteśmy cięgle zwodzeni. Musimy odpowiadać na dziesiątki propozycji, a jak już jesteśmy przygotowani to przedstawiają kolejną propozycję. Jak mamy wszystko dopięte to nagle wywracają stolik i od nowa musimy siadać do rozmów – irytuje się wiceprezydent.

Prezydent wywraca stolik

25 minut po wypowiedzeniu tych zdań to wiceprezydent tym razem postanowił „wywrócić” stolik. Trzech deweloperów otrzymują od Łukasza Szewczyka, dyrektora Zarządu Inwestycji Miejskich, zaproszenie na spotkanie w imieniu prezydenta Krakowa. Za siedem dni w gronie: prezydent Jacek Majchrowski, wiceprezydenci Andrzej Kulig i Jerzy Muzyk mają rozmawiać o kolejnej propozycji.

Tym razem urzędnicy doszli do wniosku, że to oni przygotują projekt oraz uzyskają pozwolenia na budowę dróg. Zapowiadają, że przedstawią także wstępne kosztorysy, które będą w przyszłości podstawą do wypracowania porozumienia pomiędzy władzami Krakowa a deweloperami. Nie byłoby w tym nic zaskakującego, gdyby nie fakt, że to wszystko mają posiadać w 2025-2026 roku. – Do tego czasu nie będzie możliwe podjęcie przez deweloperów procesu inwestycyjnego w celu wydania pozwolenia na budowę – pisze dyrektor ZIM Łukasz Szewczyk.

Takie zagranie urzędników powoduje, że opóźnić może się budowa dwóch rond na ulicy Zawiłej (z ul. Komuny Paryskiej oraz Borkowską). Dlaczego? W przypadku tego pierwszego wszystkie pozwolenia deweloperzy mieli dostarczyć do ZDMK w 2024 roku, a drugiego – w 2025. Urzędnicy planowali, że z nowej infrastruktury kierowcy będą mogli skorzystać w 2026 i 2027 roku.

– Ta propozycja jest kuriozalna i nie leży na pewno w interesie mieszkańców Klinów. Miasto szacuje, że dopiero w 2026 roku może mieć dokumentację i wtedy usiądzie do stołu negocjacyjnego. Tymczasem to my jako deweloperzy proponujemy, że w tym czasie wykonany pierwszy etap inwestycji, która pozwoli stojącym dziś w korkach ludziom w miarę normalnie wyjechać ze swoich osiedli. Jeśli poczekamy z przygotowaniem dokumentów przez miasto i przy założeniu, że urzędnicy się z nami dogadają, to realnie pierwsze inwestycje drogowe powstaną pod koniec 2028 roku. Na zasadzie, jakie proponuje miasto, nie podpiszemy tego porozumienia, czyli miasto straci inwestycje warte ok. sto milionów złotych tylko w drogi publiczne. Wydaje nam się, że to jest ewidentnie nieprzemyślane, bardzo emocjonalne działanie, ale niestety na szkodę mieszkańców Klinów i Krakowa. Mamy jednak nadzieję na szybkie znalezienie kompromisu i jak najszybsze rozpoczęcie prac – komentuje Julia Bogdanowicz.

– Istnieje rzeczywiście ryzyko, że dojdzie do opóźnienia w realizacji inwestycji na ulicy Zawiłej – przyznaje Łukasz Szewczyk, dyrektor ZIM.