– Na dzień dzisiejszy warto pamiętać, że wielu młodym ludziom zostały jeszcze 2 miesiące czasu na zakup nieruchomości z minimalnym wkładem własnym na poziomie 10%. Warto poruszyć też kwestie programu Mieszkanie dla Młodych,  gdzie dopłata może pokryć wysokość wkładu własnego. W przyszłym roku trzeba mieć już swoją gotówkę, aby dopłacić 5% – mówi w rozmowie z LoveKraków.pl Michał Swat, dyrektor regionalny sprzedaży w Home Broker.

Łukasz Dankiewicz, LoveKraków.pl: Deweloperzy budują coraz mniej kawalerek, a są to mieszkania, na które najłatwiej mogą pozwolić sobie młodzi obywatele. Jak w tej sytuacji odłożyć pieniądze na zakup dużego mieszkania?

Michał Swat, Home Broker: Moim zdaniem lepiej, żeby deweloperzy funkcjonujący w segmencie, nazwijmy go popularnym, podążali w zupełnie odwrotnym kierunku, czyli  budowali jednak kawalerki, ewentualnie przy ograniczeniach projektowych mieszkania dwupokojowe na małym metrażu. Musimy pamiętać, że w przyszłym roku o 50% wzrasta minimalny wkład własny. Dla osób, które będą się kredytować do 15% wkładu własnego wielu nie będzie stać na większe mieszkanie Jeśli ktoś stanie przed wyborem "kupić czy nie kupić", to w dużej mierze zdecyduje się na małe mieszkania.

W 2017 roku wkład własny wyniesie już 20%. Jak Pan ocenia taką politykę mieszkaniową?

Jest to podyktowane bezpieczeństwem kredytobiorców. Rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego ma na celu uchronić  młodych ludzi przed sytuacją, w jakiej znaleźli się frankowicze, którzy kilka lat temu brali kredyty, a teraz wraz ze zmianą kursu pojawiły się problemy z ich spłatą czy też zabezpieczeniem To jest coś, czego nie unikniemy i coraz większa część młodych ludzi będzie decydowała się na najem, a nie na kupno. Zabraknie im gotówki, aby wnieść wkład własny. Musimy pamiętać, że oprócz niego są jeszcze koszty około transakcyjne, które w zależności od rynku pierwotnego i wtórnego wahają się w przedziale od 2 do 5% wartości nieruchomości.

Rosnący wkład własny zmusi wielu młodych do dalszego wynajmu, jednak opłaty za najem są często tak wysokie, jak miesięczna rata za kredyt. Kiedy mają odłożyć gotówkę na wkład?

Na dzień dzisiejszy warto pamiętać, że wielu młodym ludziom zostało jeszcze 2 miesiące czasu na zakup nieruchomości z minimalnym wkładem własnym na poziomie 10%. Warto poruszyć też kwestie programu Mieszkanie dla Młodych,  gdzie dopłata może pokryć wysokość wkładu własnego. W przyszłym roku trzeba mieć już swoją gotówkę, aby dopłacić 5%.

Do programu MdM wprowadzono mieszkania z rynku wtórnego. Część ekspertów uważa, że jeśli utrzyma się obecne zainteresowanie programem, to jesienią przyszłego roku zabraknie pieniędzy na dopłaty. Podziela Pan te obawy?

Taka sytuacja może mieć miejsce. Zainteresowanie dopłatami jest o kilkadziesiąt procent wyższe w porównaniu z rokiem ubiegłym. Dynamika wykorzystania środków od wejścia w życie znowelizowanej ustawy również jest widoczna. Natomiast kiedy mówimy o lokalnym rynku wtórnym, to w Krakowie mamy większy problem z podażą niż z popytem. Spowodowane jest to niską stawką, ponieważ 4293 złote to niewielka możliwość kupna przy średniej cenie mkw. w granicach 6200 złotych.

Oferta programu obejmowała zazwyczaj jedynie mieszkania w Nowej Hucie i Podgórzu.

Tak, mamy mieszkania w Hucie czy na Podgórzu Duchackim, jednak dalej jest ich za mało. Każdy może zrobić sobie swoją indywidualną analizę rynku dzięki popularnym serwisom internetowym oferującym mieszkania z rynku wtórnego. W zależności od serwisu, jest to od 1 do 2% oferty.  Często te mieszkania są też mocno wyeksploatowane. Wiadomo, że jeśli ktoś jest związany z jakąś lokalizacją, powinien mimo wszystko skorzystać, bo dopłata jest czymś atrakcyjnym lub rozejrzeć się z mieszkaniem z rynku pierwotnego, gdzie stawka za mkw. wzrasta prawie o tysiąc złotych do poziomu 5247 zł.

Ostatnio Fundusz Mieszkań na Wynajem wykupił blok przy ulicy Polonijnej, pierwszy w całosci przeznacozny na wynajem. Takie rozwiązania mogą usprawnić sytuacje najemców w Krakowie?

Jeden blok to jest kropla w morzu potrzeb. Trzeba pamiętać o tym, że dwa miesiące w roku - styczeń i wrzesień, są najbardziej oblegane przez najemców. Sytuacja wygląda wówczas tak, że jeśli jest wystawiona oferta przez właściciela na jakimś bezpłatnym portalu, to po godzinie, dwóch znika. Można powiedzieć, że o niektóre mieszkania starają się czasem 3-4 osoby, co też w tych miesiącach przekłada się na wyższe ceny. Dochodzi do sytuacji, że niektórzy licytują się o paręset złotych, aby móc mieszkać w konkretnej lokalizacji.

Trudno więc spodziewać się obniżek cen najmu?

W tym momencie trudno, bo popyt jest naprawdę duży. Musimy pamiętać, że w skali kraju brakuje około miliona mieszkań na rynku. Jeśli mówimy o dynamice sprzedaży nowych mieszkań, to deweloperzy zaliczyli teraz rekordowy kwartał. Sprzedali w nim około 13 tysięcy mieszkań, z czego ci najwięksi notowali na giełdzie około 4 tysiące. Jeśli pomnożymy to przez  4 kwartały, to widzimy, jak wielu mieszkań na rynku brakuje.

Do kiedy Pana zdaniem może potrwać dobra passa deweloperów?

Wszystko wskazuje na to, że potrwa ona jeszcze kilka lat. Oczywiście, jeśli nie zdarzy się nic szczególnego w kontekście makroekonomicznym.  Zawsze mogą nastąpić jakieś zmiany gospodarcze i ta sytuacja może się odwrócić. Dziś też na dobre wyniki deweloperów wpływają niskie stopy procentowe. Wielu inwestorów zamiast trzymać pieniądze w bankach, inwestuje w mieszkania. W takim mieście jak Kraków, które nie jest uważane za najlepsze miasto jeśli chodzi o stopę zwrotu z najmu, to i tak mieści się ona w przedziale 4-5%. W takiej sytuacji zyskujemy 2 razy większą kwotę niż mielibyśmy z pieniędzy na lokacie. Warto pamiętać, że przychody z najmu mogą być opodatkowane stawką 8,5%, a podatek Belki jest ponad dwukrotnie wyższy. Inwestorzy, którzy rozliczają się z fiskusem, biorą to pod uwagę.

Jest to bezpieczna forma lokowania gotówki w przypadku jej nadmiaru?

Zdecydowanie, bo tutaj mówimy nie tylko o bieżącym wpływie z najmu ale też o potencjale wzrostu wartości nieruchomości w czasie. Rzeczywiście obserwujemy, że blisko połowa transakcji w tym momencie odbywa się przy wykorzystaniu gotówki. Warto zwrócić uwagę, że dostęp do pieniędzy na rynku w formie kredytu jest stosunkowo tani. Tutaj też inwestorzy mają swoją gotówkę, używają ją jako 50% wkładu własnego. Resztę dokredytowują i dzięki temu podwajają swój portfel. Zamiast kupić pięć kawalerek, kupują dziesięć.

Co w chwili obecnej może Pan doradzić młodym mieszkańcom Krakowa. Zakup na wysoki kredyt czy wynajem?

Jeżeli nie podejmie się w tym momencie decyzji o kupnie,  chociażby korzystając z programu Mieszkanie dla Młodych, to trzeba liczyć się z tym, ze wymagany minimalny  wkład własny będzie coraz większy. Można znaleźć się w takiej sytuacji, gdzie jedyne, na co można sobie pozwolić, to wynajem mieszkania. Lepiej jest spłacać swój kapitał, po którym zostanie nam nieruchomość, niż płacić przez 20 lat za wynajem. Wtedy te pieniądze nie zostaną przy nas.