Gdy ceny mieszkań wciąż szybują w górę, w Krakowie sytuacja jest wyjątkowo trudna. Jak podają eksperci, w kwietniu tego roku z krakowskiego rynku praktycznie zniknęły mieszkania z ceną poniżej 10 tysięcy za metr kwadratowy. Mieszkań jest mało, potrzeby są duże, a jak tłumaczą przedstawiciele deweloperów, stolica Krakowa cierpi na „dramatyczny brak gruntów pod budowę nowych mieszkań”.
Przypomnijmy, pisaliśmy o tym m.in. tutaj:
O sytuację na krakowskim (i nie tylko) rynku mieszkaniowym postanowiliśmy zapytać Bartosza Józefiaka, dziennikarza, reportera, autora książek. Ostatnią poświęcił zjawisku patodeweloperki w Polsce.
Ada Chojnowska, LoveKraków.pl: Przyjeżdżasz do Krakowa, widzisz osiedle Avia i myślisz…?
Bartosz Józefiak*: Myślę „Jezu, jakie to jest wielkie”. To było moje pierwsze wrażenie. Wielkie kaniony mieszkalne i samochody, mnóstwo samochodów. Zaparkowane na uliczkach, chodnikach, wszędzie gdzie się da. No, może nie na trawnikach, bo tych prawie nie ma.
„Spacerowałem przygnieciony jej monumentalnością”, „rzędy betonowych kanionów wyjętych z memów o patodeweloperce” – to kilka cytatów o Avii z twojej książki. Naprawdę jest aż tak źle? Mieszkańcy zdają się zadowoleni.
To ciekawa sprawa, bo fragment o Avii początkowo ukazał się w Gazecie.pl i był to tekst, po którym miałem chyba największy odzew od czytelników. Dostałem mnóstwo wiadomości właśnie od mieszkańców osiedla, oburzonych, często na mnie wściekłych. Twierdzili, że ich obrażam, że na niczym się nie znam, że przecież tam nie mieszkam i co ja w ogóle mogę wiedzieć. Dużo tego było. A to naprawdę nie jest tak, że ja się na tę Avię jakoś uwziąłem. Bo oczywiście, Avia ma swoje plusy, niezłą lokalizację, bliskość linii tramwajowych, wiem, że było stosunkowo tanio. Tak zresztą tłumaczyło mi sporo osób – że mieszkanie na Avii kupili, bo na to ich było po prostu stać. To wszystko jednak nie oznacza, że jest to dobrze zaprojektowane osiedle. Powiedzmy to wprost, to jest osiedle zaprojektowane źle. Jest ciasno, jest mało miejsca i przecież mieszkańcy muszą to wiedzieć, bo to oni nie zgodzili się na to, by przez wąskie uliczki osiedla poprowadzić jeszcze linię autobusową.
Jednocześnie w jakiś sposób rozumiem ich niezgodę na to co piszę, trudno jest przecież przyznać, że wydało się oszczędności życia na mieszkanie w źle zaprojektowanym miejscu. I ja nie mam o to do mieszkańców Avii pretensji. Zresztą co mieli zrobić? Kupowali to, na co było ich stać, w takiej sytuacji są teraz Polacy. Cena za metr jest ważniejsza niż to, czy jest zieleń, plac zabaw, czy ulice są wystarczająco szerokie, czy sąsiad nie zagląda sąsiadowi do okna. I to nie jest wynik tego, że Polacy mają małą świadomość, nie są na te kwestie wrażliwi, czy nie mają wykształcenia. Jesteśmy w sytuacji, w której trzeba brać to, co dają i na co nas stać. Avia nie jest tu zresztą wyjątkiem. Dobrze zaprojektowanych miejsc jest bardzo mało, w Polsce jest po prostu źle lub gorzej.
W książce Avię konfrontujesz z PRL-owskimi blokowiskami, które znajdują się tuż obok. One są dobrze zaprojektowane?
Nie popadałbym w przesadny zachwyt PRL-owskimi osiedlami, bo bloki z wielkiej płyty też mają swoje wady. Czasem mieszkania są małe, czasem głos od sąsiadów niesie się na całą klatkę, różnie bywa. Nie da się jednak ukryć, że biorąc pod uwagę całe osiedla są one pod kątem przestrzennym zaprojektowane lepiej. I to nie jest mój wymysł, tak mówią architekci, tak mówią urbaniści. Bloki są jakie są, nie są może i za ładne, zwłaszcza jak spółdzielnie pomalują je na jakieś śmieszne kolory, ale między nimi jest przestrzeń, jest dużo zieleni, jest szkoła, jest przychodnia. Bo o tym PRL-owskie państwo myślało, a współczesny deweloper już wcale. Budimex nie rozmawiał z miastem o tym, żeby zbudować na osiedlu szkołę czy linię tramwajową, za to zaciekle walczył żeby wyciąć więcej drzew i wstawić więcej bloków. To żadna tajemnica. Tak jak w przypadku innych deweloperów, chodzi o wyciskanie PUM-u na maksa, czyli dopychanie terenu mieszkaniami.
Wyjaśnijmy, czym właściwie jest PUM?
PUM to powierzchnia użytkowa mieszkalna, czyli po prostu sprzedawane przez dewelopera metry kwadratowe mieszkania. Deweloper nie sprzedaje nam przecież terenów zielonych, korytarzy czy części wspólnych, on sprzedaje metry kwadratowe mieszkania. A żeby wycisnąć ich jak najwięcej, trzeba jak najbardziej zabudować działkę, innej opcji nie ma. Każdy deweloper tak robi i to nie wynika wyłącznie z jego chciwości, choć oczywiście też, ale przede wszystkim wynika z systemu, w jakim funkcjonujemy. Mieszkanie i osiedle są towarem, więc jest to biznes jak każdy inny. A ponieważ jest to biznes jak każdy inny, to mamy efekt w postaci takich potworków jak osiedle Avia.
Zjeździłeś mnóstwo miejscowości, widziałeś wiele różnych osiedli, Avia to największy potworek? Czy może jakieś miejsce zrobiło na tobie gorsze wrażenie?
Najgorsze było zdecydowanie Banino pod Gdańskiem. Osiedla, domki porozrzucane bez ładu i składu, coś jak średniowieczne osady poustawiane na środku pól, a między nimi trakt z betonowych, dziurawych płyt. Przerażające miejsce. Bardzo zapadł mi też w pamięć Stargard pod Szczecinem, przy czym tamtejsze bloki nie odstawały jakoś pod kątem estetyki od polskiej średniej, problem leżał gdzie indziej. W blokach zaczęły pękać ściany, a sytuacja stała się na tyle poważna, że mieszkańcy musieli stamtąd po prostu uciekać. Dla tych ludzi to prawdziwy dramat. Mocne wrażenie zrobiło mnie jeszcze jedno miejsce, którego akurat w książce nie opisałem. Znajomy budowlaniec wziął mnie na plac budowy osiedla powstającego pod Warszawą. Były fundamenty, jeden blok wychodził z ziemi, niewiele więcej. Byliśmy na poziomie piwnic i brodziliśmy po kostki w wodzie. Pytam o to znajomego, a ten mówi mi tak: „stary, my to zalejemy betonem, to się przykryje i tyle. Jasne, że tym ludziom za dwa, trzy lata wyjdzie pleśń w piwnicy, ale oni teraz tego nie zobaczą. Zresztą te mieszkania są już dawno sprzedane”. To pokazuje jaka jest filozofia myślenia deweloperów. Może nie wszystkich, ale na pewno dużej ich części.
Czytając książkę miałam wrażenie, że każdy tam przerzuca winę na kogo innego. Kierownik budowy na dewelopera i podwykonawców, ci na kierownika i architektów, architekci na deweloperów i kierowników, a sami deweloperzy twierdzą, że to też nie ich wina, tylko branża jest taka trudna, inaczej się nie da i w ogóle to im strasznie ciężko. To kto jest winny?
Winne jest polskie państwo i polscy politycy. Deweloperów oczywiście nie będę specjalnie bronił, oni śpią na poduszkach pieniędzy, ale też trzeba pamiętać, że oni funkcjonują w jakimś systemie i nie oni ten system stworzyli. Owszem, są jego beneficjentami, raczej nie w smak im jego zmiana, niemniej ten system zaprojektowali nam wszystkim politycy w latach 90-tych. Państwo kompletnie abdykowało z roli zarządzającego polityką mieszkaniową, politycy przerzucili to zadanie na wolny rynek i dziś mamy tego skutki. Wszystkie patologie, które widzimy, deweloperzy tnący na klientach i firmach budowlanych, główny wykonawca przerzucający to na podwykonawców, piłowanie architektów, to wszystko jest efektem tego, że mamy kompletnie nieuregulowany rynek mieszkaniowy.
Niechronieni są architekci, niechronieni tak naprawdę są klienci i sytuacja jest jaka jest. Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, zarzucał mi, że oni przecież nie dostają żadnego wsparcia od państwa, że jako przedsiębiorcy są poszkodowani. Przedsiębiorcy to w ogóle zdaje się najbardziej poszkodowana i uciemiężona grupa w Polsce, na pewno według nich samych. Chciałbym więc powiedzieć panie prezesie, to co pan mówił, to nie jest prawda. Dostajecie ogromne wsparcie od państwa. Przecież wszystkie te programy, mieszkanie na swoim, mieszkanie dla młodych, bezpieczny kredyt 2 procent, kredyt 0 procent, to jest nic innego jak miliardy publicznych pieniędzy pompowane przez banki do kieszeni deweloperów. Gdyby te same miliardy państwo polskie wydało na budowę mieszkań komunalnych, socjalnych, czy po prostu TBS-ów na wynajem dla młodych ludzi bez zdolności kredytowej, mielibyśmy tysiące mieszkań. Tak jednak nie jest. A deweloperzy ciągną do tego biznesu jak ćmy do światła, bo chcą zarobić. Mogliby przy tym jeszcze mieć choć trochę na uwadze dobro klienta i nie łamać prawa, no ale nie wymagajmy zbyt wiele.
Wszyscy deweloperzy tak mają? Nikt o klienta nie dba?
Są oczywiście firmy, którym zależy na stworzeniu mieszkań dobrej jakości, jasne. Są na przykład firmy, najczęściej większe, z większym portfolio, którym zależy na kliencie powracającym, wiele jednak zależy od strategii biznesowej. Bo są duże firmy, którym zależy na tzw. produkcie ekonomicznym, więc budują jak najtaniej. Przykład Budimeksu pokazuje, że nawet duża firma z jakąś renomą na rynku, też chce wyciskać PUM. To zjawisko łączące większość deweloperów, mniejszych, większych, z polskim i z zachodnim kapitałem, nie ma znaczenia. A jak ktoś chce dbać przede wszystkim o dobro klientów to konkurencji na tym rynku raczej nie wytrzyma.
W Krakowie deweloperzy tłumaczą, że sytuacja jest wyjątkowo trudna, bo po prostu nie ma gruntów pod zabudowę. Potrzeby są ogromne, gruntów nie ma, to trzeba PUM wyciskać. No i stąd te dramatycznie rosnące ceny.
Znam argument o gruntach, tylko ja go do końca nie kupuję. Prawdą jest oczywiście, że ceny gruntów rosną, prawdą jest że to jedna ze składowych cen mieszkania, podobnie jak coraz droższe materiały, robocizna itd. I może owszem, jest teraz na rynku spowolnienie, marże deweloperów są niższe, ale nie czarujmy się, jak na rynku była hossa to marże były nie po 10-12, a po 30 procent. I to nie jest tak, że gdybyśmy jakimś cudem nagle w Krakowie uwolnili bank taniej ziemi pod zabudowę to ceny mieszkań spadną. One nie spadną, po prostu deweloper zarobi więcej. Na ceny mieszkań składa się wiele czynników, jasne, odpowiadają za to nie tylko deweloperzy, ale jak mamy Kredyt 2 Procent to co robią deweloperzy, obniżają ceny? Nie, podwyższają, bo rośnie zdolność kredytowa klientów. Jakakolwiek zmiana w systemie nigdy nie przełoży się na klientów, ona się przełoży na większy zysk dewelopera.
W książce poruszasz temat zblatowania części deweloperów z urzędnikami. Ale chyba niewiele jest spraw, w których ktoś został skazany, coś komuś rzeczywiście udowodniono.
Dwa najbardziej medialne przykłady to na pewno sprawa byłego burmistrza Włoch i sprawa byłej wiceprezydent Krakowa, która nawet zyskała przydomek Elka-Deweloperka. Czy zarzuty są słuszne, nie mogę przesądzać, bo sprawy wciąż się toczą. Poza tym zdaje się, że masz rację, wyroków skazujących jest niewiele, za to kosmicznie dziwnych decyzji urzędników w całej Polsce bardzo dużo. Oczywiście decyzji, na których często korzystają deweloperzy. Ciężko zgadywać dlaczego tak się dzieje, wolałbym nie wchodzić w teorie spiskowe, natomiast wydaje mi się, że różne służby na trzy litery miałyby co robić przyglądając się tym decyzjom. Ja na pewno jako reporter będę się im jeszcze przyglądał.
Wyroków w sprawach pomiędzy klientami i deweloperami też jest zdaje się mało. Sam zresztą piszesz, że jak deweloper czegoś nie dotrzyma, to klient musi się wykazać wyjątkowo dużą motywacją i poświęcić wiele lat, by coś takiego udowodnić. A ostatecznie kary i tak są dla deweloperów w kontekście ich zysków mało dotkliwe.
Problem zaczyna się jeszcze wcześniej, bo już na etapie budowy. Jest nadzór inwestorski, ale państwowy nadzór budowlany jest właściwie fikcją. Takie instytucje są oczywiście w każdym powiecie, ale siły urzędników są praktycznie żadne. To instytucje wręcz anegdotycznie nieudolne, tak jak inspektoraty pracy. I to nie dlatego, że pracują tam ciamajdy, tylko dlatego, że tych pracowników jest po prostu za mało, za mało też mają kompetencji. Oczywiście nadzór budowlany może odpalić broń atomową i zamknąć budowę, ale to musi być naprawdę gruba sytuacja. Poza tym nadzór może tylko sprawdzać papierki, najpierw na etapie wydawania decyzji na budowę, potem na etapie przyjmowania papierów po zakończeniu budowy, gdzie wielu rzeczy już po prostu nie widać. A jeśli coś widać, to deweloper zapłaci kilka tysięcy kary i tyle. Dla niego to żadne pieniądze. Dlatego firmy budowlane wiedzą, że mogą sobie na wiele pozwolić. Później klient nie bardzo ma możliwość odmowy odbioru mieszkania, w zasadzie może tylko na etapie odbioru wpisać do protokołu błędy, jakie dostrzegł i później pójść z tym do sądu. Ale wiemy jak wygląda sytuacja z polskim wymiarem sprawiedliwości. Potrwa to trzy czy pięć lat, wygrasz albo nie wygrasz, nie wiadomo. Niewielu klientów chce się z tym użerać. I tu trochę wrzucę kamyczek do ich ogródka, bo mimo wszystko powinni zacząć działać.
Iść do sądu?
Też, ale nie tylko o to chodzi. Ostatnio w Wadowicach realizowałem temat dla „Uwagi” TVN, sprawa dość oczywista. Deweloper posprzedawał mieszkania bez odbiorów, wyłączał prąd, kosił mieszkańców na rachunkach. Przychodzimy do tych ludzi z kamerą, mówimy im, opowiedzcie nam po prostu co się dzieje. Ledwie udało nam się znaleźć dwie czy trzy rodziny, które zgodziły się na rozmowę. To nie jest jednostkowy przypadek. Ile miałem rozmów, gdzie słyszałem jak komuś jest strasznie źle, że ktoś go oszukał, ale na propozycję, że przyjedziemy, pomożemy, słyszałem „nie, ludzie się boją, nie będziemy głośno o tym mówić”. Gdyby mieszkańcy byli trochę odważniejsi, bardziej ze sobą solidarni i szli jako grupa, stać by ich było na lepszych prawników, mogliby złożyć pozew zbiorowy i walczyć. A pozew zbiorowy to już coś, czego deweloper, nawet duży, powinien się jednak obawiać.
A jaką miałbyś radę dla osób, które są dopiero na etapie wyboru mieszkania i takiej sytuacji chciałyby uniknąć? Osób, powiedzmy umownie, z klasy średniej, które właśnie biorą kredyt i planują wydać oszczędności na własne lokum. Na co powinny zwrócić uwagę, czego unikać?
Małych deweloperów, dla których będzie to pierwsza inwestycja. Od takich należy uciekać. Wiem, robię tu im złą reklamę, ale sami deweloperzy mają takie przysłowie, że pierwsza inwestycja to na straty.
Jak pierwszy naleśnik przy smażeniu.
Niestety. Poza tym w ogóle nie polecałbym małych deweloperów, którzy mają jakieś dwa, trzy bloki. To często inwestycje ludzi, którzy na deweloperce się nie znają, a zamarzyło im się bogactwo i łatwe pieniądze. Zostają więc średnie i duże firmy, a tu, by dokonać wyboru, najpierw trzeba poczytać opinie w internecie. Są firmy, duże, znane, które wbrew pozorom mają powszechnie złą opinię, wystarczy poszperać. Później, jak już znajdziemy firmę z dobrymi opiniami, warto sprawdzić jej poprzednie inwestycje. Polecam przejechać się na już zbudowane osiedle, pospacerować, pogadać z sąsiadami, zajrzeć na klatki schodowe, pobawić się trochę w detektywa.
Wiem, że to sporo roboty, ale mówimy o inwestowaniu oszczędności życia, warto poświęcić dwa czy trzy popołudnia i zobaczyć jak na żywo wyglądają inwestycje tego dewelopera. Rzeczywistość nie wygląda jak wizualizacje. Podobnie w przypadku rzutów mieszkania. Nie mając zrozumienia rysunku technicznego można się mocno przeliczyć. Dlatego polecam krótką konsultację z architektem, a później, jak wybierzemy mieszkanie, z prawnikiem, który przeczyta dokładnie umowę, którą zamierzamy podpisać. Trzeba sprawdzić czy są kary umowne za opóźnienia, nieoddanie inwestycji w terminie. To bardzo ważne, znam ludzi, którzy podpisywali umowy bez takich zapisów i później bardzo żałowali.
Sporo tego.
A to jeszcze nie wszystko. Bo na odbiór też trzeba iść z fachowcem, ekspertem budowlanym, który będzie w stanie wychwycić wszelkie nieprawidłowości, a później przypilnuje żeby wpisać je do protokołu odbioru. Naprawdę na tych rzeczach nie warto oszczędzać. A poza tym to jednak na miejscu kupujących zastanowiłbym się czy nie lepiej kupić mieszkania na rynku wtórnym. Teraz kupowanie na rynku pierwotnym to ruletka obarczona dużym ryzykiem. Przy tym wszystkim najbardziej jednak polecałbym uderzać do lokalnych polityków, radnych, urzędników, burmistrzów, prezydentów i żądać budowy mieszkań przez państwo. Może jeśli wszyscy zaczniemy od polityków wymagać, żeby dostrzegli problem mieszkaniowy, w końcu wezmą to na poważnie. My nie musimy mieszkać blokach budowanych przez państwo czy samorządy, ale powinniśmy mieć dla deweloperów alternatywę.
*Bartosz Józefiak (ur. 1987) – absolwent Polskiej Szkoły Reportażu. Współpracuje z „Dużym Formatem” Gazety Wyborczej i programem UWAGA! TVN. Specjalizuje się w reportażach wcieleniowych. Nominowany m.in. do Grand Press, Nagrody „Newsweeka” im. Teresy Torańskiej, nagrody Festiwalu Wrażliwego, Vivelo Book Awards. Autor książek: „Łódź. Miasto po przejściach” (razem z Wojciechem Góreckim) i „Wszyscy tak jeżdżą”. W maju nakładem wydawnictwa Znak ukazała się jego kolejna książka: „Patodeweloperka. To nie jest kraj do mieszkania”.
